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Che tutele ha l’inquilino se il proprietario lo manda via dopo 4 anni?

18 Gennaio 2019 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 18 Gennaio 2019



Cosa può fare l’inquilino se il proprietario, mentendo, lo manda via dopo i primi 4 anni di contratto per far abitare un figlio nell’appartamento

I rapporti di locazione sono spesso occasione di litigi tra il proprietario e l’inquilino. I motivi di contrasto possono essere i più diversi: innanzitutto il regolare pagamento del canone di locazione mensile, ma anche gli eventuali vizi e difetti che l’appartamento può presentare oppure la spettanza delle spese di manutenzione delle diverse parti che compongono l’abitazione. Inoltre, un ulteriore motivo di conflitto può sorgere, e sovente sorge, nei casi in cui il proprietario, alla scadenza dei primi quattro anni di un contratto ordinario di locazione (i cosiddetti quattro più quattro) renda nota al suo inquilino l’intenzione di non proseguire nel rapporto per i successivi quattro anni. Sappiamo che la legge [1], per motivi ben determinati, consente al proprietario di far cessare il contratto dopo i primi quattro anni (cosiddetta disdetta) a condizione che il motivo sia indicato all’inquilino in modo chiaro. Ci chiediamo allora che tutele ha l’inquilino se il proprietario lo manda via dopo 4 anni. Per meglio dire, ci interroghiamo nel presente articolo sulle tutele che la legge assegna all’inquilino nel caso in cui il proprietario faccia cessare il contratto alla scadenza dei primi quattro anni, senza però poi realizzare quella condizione, prevista dalla legge, che aveva indicato all’inquilino stesso (ad esempio quando dice di voler adibire la casa ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio o del coniuge o dei genitori o dei figli o dei parenti entro il secondo grado e poi, in realtà, non lo adibisce a tale uso entro dodici mesi da quando ha riacquistato la disponibilità dell’immobile).

In quali casi la locazione può cessare dopo i primi 4 anni?

Per rispondere in maniera puntuale al quesito di questo articolo, è necessario innanzitutto indicare quali siano i singoli casi in cui la legge [2] consente al proprietario di un immobile, locato ad uso abitativo, di far cessare il contratto (di dare, cioè disdetta) e quindi di mandare via l’inquilino, avvalendosi, secondo il linguaggio tecnico usato dalla norma, della facoltà di diniego del rinnovo del contratto.

Ovviamente il proprietario dovrà:

  • innanzitutto comunicare all’inquilino la sua intenzione di dare disdetta, cioè di non rinnovare il contratto per il secondo quadriennio, inviandogli una comunicazione (preferibilmente con raccomandata a.r.) con un preavviso di almeno sei mesi (cioè almeno sei mesi prima della scadenza dei primi quattro anni);
  • nella disdetta (comunicazione di non rinnovo) dovrà essere indicato il motivo, fra quelli fissati dalla legge, per cui il contratto non sarà rinnovato.

Fatte queste premesse, elenchiamo ora i motivi che consentono al proprietario di disdettare il contratto di locazione per il secondo quadriennio:

– quando il proprietario e locatore intende adibire l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale per sé o per il coniuge,  genitori, i figli o parenti entro il secondo grado;

– quando il proprietario che sia una persona giuridica (ad esempio un’associazione) o una società o un ente pubblico o comunque un ente con fini pubblici, sociali, di mutualità, assistenziali, culturali o di culto intende destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a queste finalità ed offra all’inquilino un altro immobile idoneo e di cui il proprietario abbia la piena disponibilità;

– quando l’inquilino abbia la piena disponibilità di un altro alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;

–  quando l’immobile sia situato in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza dell’inquilino sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

– quando l’immobile si trovi in uno stabile che dovrà essere integralmente ristrutturato o demolito o del tutto trasformato per realizzare nuove costruzioni, oppure, se si tratta di immobile all’ultimo piano, quando il proprietario intende eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;

– quando l’inquilino non occupi con continuità l’immobile senza giustificato motivo, se al suo posto non è legalmente subentrato nel contratto nessuno;

– quando il proprietario intende vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione (in questo caso all’inquilino è comunque riconosciuto il diritto di prelazione)

Dopo i primi 4 anni la locazione può cessare se il proprietario intende adibire l’immobile a propria abitazione

Che tutele ha l’inquilino se il locatore lo manda via illegalmente?

Se, però, entro dodici mesi dalla data in cui il proprietario ha riacquistato la disponibilità dell’immobile, l’inquilino scopre che l’appartamento non è stato adibito all’uso che il proprietario gli aveva indicato nella disdetta, cosa potrà fare l’inquilino?

Prendiamo, per fare un esempio, il caso del proprietario che abbia dato disdetta dicendo all’inquilino che l’appartamento servirà ad abitazione del proprio figlio.

Se, dopo dodici mesi dalla data in cui il proprietario sarà rientrato in possesso dell’appartamento, il figlio del proprietario  non avrà fatto ingresso nell’immobile per abitarci, cosa potrà fare l’inquilino?

La legge [3], in tutti i casi del genere, attribuisce all’inquilino la facoltà, a sua scelta, di chiedere o il ripristino del contratto di locazione (il contratto, cioè, torna in vita e l’inquilino ha diritto di tornare ad abitare nell’immobile) o un risarcimento del danno in misura non  inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo canone percepito.

Precisiamo che la giurisprudenza [4] ha chiarito che tocca al locatore (del proprietario, cioè) la prova, nel corso della causa, di aver adibito l’immobile all’uso che aveva indicato nella disdetta oppure di non aver potuto farlo per cause a lui non imputabili (cioè indipendenti dalla sua volontà).

Questo significa che in un eventuale giudizio toccherà al locatore dimostrare di aver adibito l’immobile alla destinazione indicata nella disdetta oppure di non averlo potuto fare per cause che non dipendono dalla sua volontà (ad esempio morte del parente o trasferimento forzato dello stesso) oppure per ragioni o situazioni meritevoli di tutela.

Prove idonee che il proprietario può utilizzare nel corso del processo sono i certificati dell’anagrafe o i contratti relativi alle forniture di gas, elettricità, linee telefoniche fisse ecc., oppure testimoni che attestino che chi doveva abitare l’immobile secondo le comunicazioni contenute nella disdetta effettivamente e stabilmente vi risiede nell’immobile.

Infine è utile anche precisare che per l’inquilino la prescrizione del diritto a chiedere il risarcimento dei danni è di dieci anni a partire dalla scadenza dei dodici mesi dal momento in cui l’appartamento doveva essere destinato all’uso indicato nella disdetta.

All’inquilino sfrattato illegalmente spetta il risarcimento del danno o il ripristino del contratto

note

[1] Art. 3, l. n. 481/1998.

[2] Art. 3, l. n. 481/1998.

[3] Art. 3, comma 5, n. 431/1998.

[4] Cass., sent. n. 23794/2014.


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