Diritto e Fisco | Articoli

Cambiare serratura a inquilino senza contratto

17 Gennaio 2019 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 17 Gennaio 2019



L’inquilino può stare in casa senza contratto? Quali sono le conseguenze dell’affitto in nero? Si può cambiare la serratura per impedire l’ingresso?

Dare in affitto un appartamentino che non si usa più può essere un ottimo modo per fare un doppio investimento: da un lato, c’è il ricavo economico proveniente dal canone che l’inquilino dovrà pagare; dall’altro, si evita che l’immobile, versando in stato di abbandono, diventi presto fatiscente e si svaluti rapidamente. Dare in locazione una propria abitazione, però, non è cosa da prendere sottogamba: se l’affittuario dovesse diventare “indesiderato”, ad esempio perché rifiuta di versare il canone dovuto, mandarlo via non sarà così facile. Come ti ho spiegato in un altro articolo, la procedura di sfratto può rivelarsi lunga e costosa, soprattutto nel caso in cui la tua controparte rifiuti di collaborare. Il punto è che non esiste altra via per mandare via l’inquilino che non paga il fitto oppure che, con il suo comportamento, viola i doveri contrattuali: non puoi farti giustizia da solo, pena il rischio di incorrere in reato e, quindi, in un processo penale. È cosa nota che il proprietario di casa che ponga in essere condotte volte a “scoraggiare” l’inquilino dal permanere nell’abitazione possono integrare il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni oppure quello di violenza privata. In pratica, l’unica cosa che puoi fare è quella di bussare alle porte della giustizia e sperare che non si perda troppo tempo. Ma cosa accade se l’occupazione dell’immobile è abusiva, nel senso che è avvenuta senza regolare contratto? Come sicuramente saprai, la legge impone di registrare il contratto di locazione; in assenza di questo adempimento, non può dirsi sorto regolarmente il rapporto giuridico tra locatore e conduttore. Cosa succede, quindi, se cerchi di mandare via il tuo inquilino irregolare? Considerando che in tribunale non puoi andare visto che non potresti far valere alcun titolo, la via da seguire potrebbe essere quella di staccare le utenze e cambiare la serratura, facendo così capire in maniera molto concreta all’inquilino che non è più gradito. Ma sei sicuro di poterlo fare? Anche in assenza di contratto validamente registrato, puoi cambiare serratura all’inquilino? Non c’è il rischio di incorrere in reato? Se sì, come comportarsi, allora? Con il presente articolo vorrei proprio parlarti di queste problematiche. Se sei interessato a questo argomento, ti invito a proseguire nella lettura: ti spiegherò se è possibile cambiare serratura all’inquilino senza contratto.

Inquilino senza contratto: si può?

Prima di vedere se è possibile cambiare serratura all’inquilino senza contratto dobbiamo necessariamente spiegare se è legale affittare un proprio immobile senza redigere regolare contratto ovvero, pur avendone sottoscritto uno, senza registrazione dello stesso. Ebbene, la legge dice che i contratti di locazione sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati [1].

Nonostante la chiarezza del dato normativo, la giurisprudenza si è divisa sulla reale portata della disposizione: una parte ha sostenuto che il contratto di locazione, se non registrato all’agenzia delle entrate, non è nullo ma solamente inefficace, con conseguente obbligo del conduttore di pagare comunque il canone pattuito; altra parte, invece, ha abbracciato la tesi più rigorosa secondo cui, poiché da un contratto invalido non può derivare alcun effetto giuridico, il conduttore non è tenuto a pagare nulla al proprietario.

È quest’ultimo l’orientamento maggioritario tra i giudici: coma la Suprema Corte ha ricordato, un contratto di locazione non registrato è come se fosse inesistente [2].

Inquilino senza contratto: cosa succede?

L’inquilino che vive in una casa senza contratto non è tenuto a pagare il canone pattuito; ma non solo: se questo è stato versato, egli ha anche diritto alla restituzione degli stessi, e addirittura può chiedere il risarcimento dei danni al proprietario. In pratica, l’affitto in nero non è dovuto.

Oltre a ciò, se il contratto di locazione non è stato registrato, il padrone di casa non potrà nemmeno adire il tribunale per sfrattare l’inquilino moroso. Nel caso in cui quest’ultimo decide di non pagare nulla né di andarsene spontaneamente dall’abitazione, l’unica cosa che potrà fare il proprietario dell’immobile è quello di ricorrere in tribunale per intentare un giudizio ordinario di occupazione senza titolo (ossia senza contratto), più lungo e costoso di quello previsto dal codice di procedura civile per lo sfratto.

Insomma, non registrare un contratto di locazione rappresenta un vero e proprio autogol per il locatore, in quanto:

  • non ha diritto ai canoni di locazione;
  • se li ha percepiti, deve restituirli;
  • può essere citato per danni.

Dal canto suo, l’inquilino:

  • non è tenuto a pagare alcunché;
  • non è tenuto a rispettare i termini di durata dell’affitto e può lasciare l’appartamento in qualsiasi momento, anche senza dare il preavviso;
  • non può essere sfrattato;
  • può chiedere ed ottenere la regolarizzazione del contratto (e, quindi, la sua registrazione), con canone di affitto calcolato in proporzione alla rendita catastale dell’immobile.

Inquilino senza contratto: conseguenze fiscali

Nella situazione di inquilino senza contratto (di affitto in nero, cioè), non soltanto il proprietario si troverà in una situazione di irregolarità e, quindi, di totale svantaggio nei confronti di chi occupa l’immobile, ma andrà incontro anche a gravi conseguenze tributarie.

L’omessa registrazione del contratto di locazione, il parziale occultamento del corrispettivo e l’omesso o tardivo versamento dell’imposta di registro sono violazioni per le quali è prevista l’applicazione di una sanzione amministrativa. In particolare:

  1. per l’omessa o tardiva registrazione del contratto c’è una sanzione dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta;
  2. per l’occultamento, anche parziale, del canone, la sanzione va dal 200% al 400% della differenza tra l’imposta di registro dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato;
  3. per il tardivo pagamento dell’imposta, invece, la sanzione è del  30% dell’imposta versata in ritardo.

La legge prevede la possibilità di pagare le sanzioni in misura ridotta grazie all’istituto del ravvedimento operoso.

Inquilino senza contratto: si può cambiare la serratura?

Abbiamo detto che l’inquilino senza contratto occupa l’abitazione senza un valido titolo, con tutte le conseguenze sopra elencate. Da tutto ciò si potrebbe pensare che il conduttore risieda nell’immobile abusivamente e che, quindi, può essere mandato via in qualsiasi momento e in qualsiasi modo. Niente di più sbagliato: le conseguenze negative della mancata registrazione del contratto si ripercuotono sul proprietario, il quale è, in genere, la parte che è meno interessata alla regolarizzazione del contratto, visto che, nel caso di affitto in nero, egli intascherebbe il canone senza dichiarare nulla.

Per queste motivazioni, in assenza di regolare contratto il padrone di casa non può mandar via l’inquilino che non paga se non ricorrendo in tribunale con l’azione di occupazione senza titolo; altre modalità non sono ammesse. Cosa succederebbe se si cambiasse la serratura, impedendo così all’inquilino di entrare e ponendo in essere, di fatto, un vero e proprio sfratto fai da te? Ebbene, il rischio concreto è quello di incorrere nel reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni: secondo il codice penale, chi, al fine di esercitare un proprio diritto (o presunto tale), pur potendo ricorrere al giudice, si fa arbitrariamente ragione da sé mediante violenza sulle cose, è punito con la multa fino a 516 euro [3].

Ebbene, modificare o sostituire la serratura di una porta rientra appieno nel concetto di violenza su cose, dovendosi intendere per essa qualsiasi danneggiamento o trasformazione. La Corte di Cassazione è praticamente unanime nel ritenere che non è possibile mandar via una persona dalla casa che occupa senza ricorrere al tribunale: in caso contrario, scatta il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni [4].

D’altronde, lo stesso avviene nel caso di regolare locazione che sia giunta al termine, oppure nell’ipotesi di morosità: in entrambe le circostanze, il locatore non potrà farsi giustizia da sé, ma dovrà attendere i tempi della giustizia civile ordinaria. Pure quando lo sfratto sia già stato pronunciato dal giudice ma non ancora concretamente eseguito dall’ufficiale giudiziario, occorrerà sempre attendere che tutta la procedura sia terminata, altrimenti il rischio è sempre quello di incorrere nel reato sopra indicato. Ma v’è altro.

Inquilino senza contratto: quali reati?

Cambiare serratura all’inquilino senza contratto costituisce reato: questo lo abbiamo detto. Devi sapere, però, che non è l’unico delitto che potrebbe configurarsi. Se entri nell’abitazione che hai affittato in nero senza il consenso dell’affittuario, c’è il serio rischio che tu risponda anche di violazione di domicilio [5]: la legge penale, infatti, intende in senso ampio la nozione di privata dimora, ricomprendendo in essa qualsiasi luogo ove si svolge la vita di una persona.

Quindi, se entri nella casa che hai affittato in nero per cambiare la serratura, c’è la possibilità che tu possa rispondere addirittura di due reati, e cioè di esercizio arbitrario delle proprie ragioni e di violazione di domicilio.

Considera, poi, che l’inquilino senza contratto, poiché si trova nella condizione di possedere, di fatto, l’abitazione, potrebbe reagire non soltanto denunciandoti, ma anche citandoti in tribunale mediante azione di reintegrazione del possesso: in buona sostanza, la legge tutela chi si trova dentro un immobile, almeno in prima battuta, a prescindere dal fatto che abbia o meno un titolo per restarvi.

Costituiscono ugualmente reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni altre condotte di tipo vendicativo, tipo il distacco di luce e gas. Se però l’utenza è rimasta intestata al proprietario di casa, questi potrebbe smettere di pagare le società fornitrici del servizio, in modo tale da rendersi a sua volta moroso, ottenendo così il distacco. In tal caso l’illecito da parte del proprietario sarebbe più difficile da dimostrare.

note

[1] Art. 1, l. n. 311/2004.

[2] Cass., sent. n. 25503 del 13.12.2016.

[3] Art. 392 cod. pen.

[4] Cass., sent. n. 1792/2015.

[5] Art. 614 cod. pen.

Autore immagine: Pixabay.com


scarica gratis il tuo contratto su misura

Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA