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Affitto senza contratto: si può recedere anticipatamente?

23 Dicembre 2018


Affitto senza contratto: si può recedere anticipatamente?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 23 Dicembre 2018



Locazione non registrata: in caso di affitto in nero le clausole non hanno effetto vincolante per l’inquilino ma solo per il proprietario dell’appartamento.

L’appartamento in cui vivi è in affitto. Sono diversi anni che, con un accordo stretto a voce, paghi mensilmente il canone nelle mani del padrone di casa. Lui ha preferito non denunciare il contratto all’Agenzia delle Entrate per non pagare le tasse e riconoscerti così un prezzo più basso rispetto a quello di mercato. Per il resto vi state regolando come con un normale rapporto di locazione: sia per quanto riguarda le spese condominiali che per quelle di manutenzione dell’immobile, sia per le ricevute di pagamento che per la durata. Proprio riguardo a quest’ultimo punto avete convenuto che la scadenza fosse stabilita a quattro anni con possibilità di rinnovo per altri quattro anni, salvo disdetta da dare almeno sei mesi prima. Ora però è sopraggiunta per te la necessità di lasciare la casa per andare a stare da un’altra parte. Ti chiedi dunque quali siano gli obblighi a cui vai incontro vista la particolarità del caso. In alti termini in caso di affitto senza contratto, si può recedere anticipatamente? La soluzione è stata fornita già diverse volte dalla Cassazione. 

Qui di seguito spiegheremo dunque quando dare disdetta in un affitto in nero, ossia se è possibile recedere in anticipo dal contratto di locazione non registrato o se, invece, come in un normale contratto dichiarato al fisco, è necessario attendere i termini legali di scadenza e fornire il preavviso dei sei mesi.

Il contratto non registrato è nullo

Partiamo dalla prima importante considerazione. Il contratto non registrato è nullo. È  come, cioè, se non fosse mai stato stipulato. Come però abbiamo spiegato nell’articolo Inquilino senza contratto, cosa rischia? la nullità è a favore solo dell’affittuario e non del padrone di casa. In termini concreti significa che il locatore è tenuto ugualmente a rispettare le regole del contratto per quanto nullo, mentre non è tenuto a farlo l’inquilino (si parla a riguardo di «nullità relativa»). 

Questo doppio binario è stato ritenuto equo come sanzione nei confronti del locatore, unico e vero soggetto interessato all’evasione fiscale e quindi responsabile. Dunque – salvo dovesse risultare che la mancata registrazione è frutto di un accordo di ambedue le parti (che ne hanno tratto reciproco vantaggio) – in caso di affitto in nero l’inquilino non è tenuto a rispettare le clausole del contratto.

Da questa considerazione derivano una serie di importantissime conseguenze. Prima tra tutte quella sul pagamento del canone di affitto: l’inquilino senza contratto non è tenuto a versare le mensilità e può addirittura chiedere la restituzione di quelle già pagate per il periodo in cui il contratto è rimasto in nero. Il padrone di casa, per contrastare tale situazione, potrebbe alternativamente registrare il contratto retrodatandolo (la registrazione, anche se tardiva, ha infatti effetto sanante ed è retroattiva fino alla data “denunciata”) oppure proporre un’azione di occupazione senza titolo per ottenere la liberazione dell’appartamento (in questo caso, però, si tratta di una causa molto più lunga e onerosa rispetto a quella di sfratto). 

Il contratto non registrato non ha un termine di scadenza

C’è un’altra importante conseguenza che deriva da un contratto non registrato: la clausola relativa alla durata è nulla per l’inquilino e non per il proprietario. Vuol dire che quest’ultimo è tenuto a rispettare la durata del contratto come se l’accordo fosse valido (non potendo quindi mandar fuori l’inquilino prima del tempo); al contrario l’affittuario può andarsene in qualsiasi momento: può cioè disdire l’affitto in anticipo senza dover trovare una giusta causa, senza dover dare comunicazioni scritte, senza neanche il cosiddetto preavviso. 

Quindi, se un giorno, sul più bello, l’inquilino dovesse presentarsi davanti al locatore e consegnargli le chiavi di casa, dicendogli che se ne va, quest’ultimo non avrebbe alcun tipo di azione da poter intentare contro di lui. Non solo. Se il conduttore ha “dimenticato” di pagare qualche mensilità, il padrone di casa non potrà neanche agire contro di lui con un decreto ingiuntivo, mancandogli la prova scritta (il contratto registrato) del proprio credito. 

Affitto in nero: si può recedere in anticipo?

Insomma, per sintetizzare quanto sinora abbiamo detto, si può così concludere: in caso di affitto senza contratto, ossia in nero, non solo si può recedere anticipatamente, ma si può anche essere morosi senza subirne le conseguenze, senza cioè temere azioni di recupero credito. L’inquilino farà comunque bene, nel momento in cui lascia le chiavi al padrone di casa, a farsi rilasciare una ricevuta della consegna delle stesse in modo da evitare possibili contestazioni in merito all’impossessamento di un bene che non è suo. La formula della liberatoria potrà essere la seguente:

«Io sottoscritto …. [nome e cognome del locatore]… ricevo, in data …., dal sig. … [nome e cognome del conduttore] …, tutte le chiavi del mio appartamento sito in …. ».


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