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Staccare utenze a inquilino senza contratto

27 Dicembre 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 27 Dicembre 2018



Come cacciare gli inquilini che non hanno contratto d’affitto? Cosa si rischia a staccare le utenze oppure a cambiare la serratura?

«Vendette giuste non ne esistono», diceva Miguel de Cervantes; e di certo dovrà pensarla così anche l’ordinamento giuridico, visto che, di solito, la reazione ad un torto subito viene punita anch’essa alla pari dell’offesa patita. Ti faccio un esempio: se qualcuno ti colpisce al volto e tu gli ricambi il favore, entrambi risponderete del reato di lesioni personali o di quello di percosse; se siete almeno in tre, scatta per voi una bella ipotesi di rissa. Al massimo, la persona inizialmente offesa può beneficiare dell’attenuante dello stato d’ira provocato dal fatto ingiusto altrui, ma nulla di più. Anche sul versante civilistico le cose non cambiano: se cerchi di farti giustizia da te senza ricorrere alle ordinarie vie che ti offre la giustizia, il rischio è quello di incorrere nel reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni. Cerco di essere più chiaro. Da quando esiste lo Stato moderno, non è consentito al privato cittadino di tutelare le proprie ragioni facendo da sé: a meno che non si tratti di rare eccezioni (tipo la legittima difesa), se vuoi azionare un tuo diritto devi in qualche modo rivolgerti alla legge. Così, se ti spettano dei soldi perché li hai prestati ad una persona che, ora, non vuole restituirteli, non potrai strapparglieli di mano con la forza, o peggio ancora intrufolarti senza permesso in casa sua e sottrarglieli, per quanto sacrosanto sia il tuo diritto di credito. Lo stesso dicasi se pretendi la restituzione di un bene. Il rischio di incorrere in reato è elevatissimo: nell’esempio che ti ho appena fatto, addirittura potresti subire un processo penale per violazione di domicilio e violenza privata. Se, poi, assilli il tuo debitore con continue richieste di restituzione, rischi addirittura lo stalking. Sembra un paradosso, ma ciò che ti sto dicendo è vero. Se sei titolare di un diritto e pretendi azionarlo, devi andare in tribunale. Lo stesso dicasi nel caso di inquilino che non voglia lasciare l’appartamento al termine della locazione, oppure che si sia reso inadempiente al pagamento del canone. Mettiamo il caso che tu abbia dato in affitto un piccolo appartamento che non utilizzavi: stipuli regolare contratto di locazione ma, dopo poco tempo, l’inquilino inizia a non pagare le mensilità dovute. Cosa fare? Semplice: devi rivolgerti ad un avvocato che ti aiuti nella procedura di sfratto. Lo stesso dovrai fare se, al termine del contratto, il conduttore non ne voglia sapere di sloggiare. Il problema, però, è che adire il tribunale è sempre una seccatura: i tempi della giustizia non sono brevi (anche se la procedura di sfratto può contare su un procedimento per così dire agevolato) e tutti i costi dovrai anticiparli di tasca tua, onorario dell’avvocato compreso (a proposito dei costi dello sfratto ti suggerisco di leggere questo articolo). Molto più semplice ed economico sembrerebbe, invece, ricorrere a “tecniche di persuasione” che inducano l’inquilino ad andarsene di sua spontanea volontà: classico metodo è quello di cambiare la serratura all’appartamento all’insaputa del conduttore, di modo che non possa più entrare in casa; oppure staccare le utenze indispensabili, come luce e gas, costringendo di fatto il locatario ad andarsene. Ebbene, se ti sta passando per la mente di adottare uno di questi stratagemmi, fermati subito: il rischio è quello di rispondere del delitto di esercizio arbitrario delle proprie ragioni con violenza sulle cose. Lo stesso accade se hai affittato in nero l’immobile di tua proprietà, cioè se non hai fatto sottoscrivere nessun contratto oppure non hai provveduto a registrarlo presso l’agenzia delle entrate. Devi sapere, infatti, che l’irregolarità della locazione è uno svantaggio soprattutto per il locatore: la legge tende a punire il proprietario furbetto che affitta in nero per non dichiarare le entrate percepite dal canone mensile. Anzi, ti dirò di più: non avere un regolare contratto registrato non soltanto ti impedisce di porre in essere condotte vendicative nei confronti dell’inquilino inadempiente, ma anche di adire la normale procedura di sfratto: ciò che ti resta da compiere se davvero vuoi mandare via chi occupa il tuo immobile è di adire il tribunale intraprendendo un giudizio ordinario di occupazione senza titolo, più lungo di quello di sfratto. Se quanto detto sinora è di tuo interesse, allora potrebbe esserti molto utile leggere i prossimi paragrafi: ti spiegherò cosa accade a staccare le utenze all’inquilino senza contratto.

Inquilino senza contratto: è legale?

Penso che prima di conoscere cosa succede a staccare le utenze all’inquilino senza contratto, vorrai sapere cosa dice la legge a proposito della locazione in nero, cioè della pratica di affittare un immobile senza contratto. La risposta non è difficile: dare in affitto un locale senza contratto, oppure con contratto non registrato, fa sorgere una situazione di illiceità. Secondo la legge, infatti, il contratto di locazione deve essere obbligatoriamente registrato all’agenzia delle entrate, pena la nullità dello stesso [1].

Inquilino irregolare: cosa succede?

L’inquilino che si trovi a vivere in un immobile non suo senza contratto di locazione non potrà vantare alcun titolo per poter occupare il bene; in altre parole, la sua presenza è illegittima. Tuttavia, ciò non significa che egli possa essere cacciato via in qualsiasi momento; anzi: la legge tutela sempre il possessore, cioè colui che si trova in un rapporto col bene tale da poter essere equiparato al proprietario. Come ti ho anticipato, infatti, per poter mandare via l’inquilino senza contratto dovrai citarlo in tribunale promuovendo un’apposita azione di occupazione senza titolo: solo così potrai ottenere lo sgombero dell’immobile.

Ma non finisce qui. Nella situazione di inquilino senza contratto ti troverai a fare i conti con queste conseguenze:

  • non potrai esercitare l’azione di sfratto, più veloce ed economica di quella di occupazione senza titolo, in quanto non avrai alcun contratto da consegnare al giudice per dimostrare la locazione;
  • non potrai chiedere il pagamento dei canoni: la giurisprudenza è oramai granitica nel ritenere che il conduttore non deve nulla al locatore e, se alcune mensilità sono state pagate, ha diritto alla loro restituzione;
  • il conduttore potrebbe citarti per danni, oltre che chiedere la regolarizzazione della sua posizione, imponendoti un contratto di locazione alle condizioni che fisserà il giudice;
  • sei passibile di sanzioni tributarie per l’omessa registrazione del contratto.

Inquilino senza contratto: si possono staccare le utenze?

Avrai quindi capito che affittare un immobile in nero è cosa assolutamente sconveniente, soprattutto per il proprietario di casa: e infatti, se l’affittuario viene meno agli accordi inizialmente pattuiti, non avrai in mano alcuno strumento per tutelarti, se non intraprendere una lunga azione di occupazione senza titolo (un’azione di rivendicazione, in pratica) che, tra le altre cose, mostrerà la tua situazione di irregolarità, con tutte le conseguenze a te sfavorevoli sopra enunciate.

Avrai allora senz’altro capito che non puoi staccare le utenze all’inquilino senza contratto, né puoi cambiargli la serratura o intraprendere altre azioni simili allo scopo di mandarlo via. So quello che stai pensando: la casa è mia e faccio quello che voglio. In realtà non è proprio così: nel momento in cui qualcuno va a vivere senza contratto nel tuo immobile, ne acquista il possesso, situazione giuridica che è tutelata dalla legge. Ti dirò di più: se entri nell’abitazione fittata in nero, rischi una bella denuncia per violazione di domicilio e, se stacchi le utenze, una denuncia per esercizio arbitrario delle proprie ragioni, delitto che punisce chiunque, pur potendo ricorrere al tribunale, cerca di farsi giustizia da sé mediante violenza su cose [2] o su persone [3].

Dal punto di vista civilistico, invece, l’inquilino senza contratto può esercitare le azioni possessorie, finalizzate a restituirgli il libero godimento dell’immobile.

Staccare utenze all’inquilino senza contratto: perché non si può?

Staccare le utenze all’inquilino senza contratto non è per niente una buona idea, quindi. La Corte di Cassazione è pacifica sul punto: il distacco delle utenze (luce, gas, acqua) all’inquilino moroso costituisce il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni, in quanto il proprietario dell’immobile, per ottenere giustizia, avrebbe potuto rivolgersi al tribunale [4].

La situazione non cambia nel caso di distacco delle utenze all’inquilino senza contratto: anche in questo caso, infatti, il legittimo proprietario, pur non potendo esercitare l’azione di sfratto, può ricorrere al tribunale per ottenere che l’inquilino vada via. Qualsiasi altra azione sarebbe illegittima, come lo è, appunto, quella che consiste nello staccare le utenze oppure nel cambiare la serratura della porta d’ingresso. In altre parole, la presenza o meno di un contratto di locazione non può giustificare un trattamento differente: il locatore non può farsi giustizia da sé in alcun modo.

Staccare utenze inquilino: cosa si rischia?

Come detto, staccare le utenze all’inquilino senza contratto fa incorrere nel reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni con violenza su cose, punito a querela della persona offesa (nel nostro caso, quindi, dell’inquilino senza contratto) con una multa fino a 516 euro. In realtà, un modo per aggirare la legge ci sarebbe: non pagare le utenze ancora intestate al proprietario. In altre parole, se le utenze dell’immobile affittato in nero fanno ancora capo al proprietario dell’immobile, questi potrebbe smettere di pagare i fornitori e attendere, così, il distacco da parte di questi ultimi. Così facendo, sarà più difficile per l’inquilino senza contratto dimostrare che la condotta sia stata dolosa, cioè preordinata a mandarlo via. Certo, le conseguenze di questa mossa non sono di poco conto: le società erogatrici dei servizi chiederanno a te il saldo delle bollette non pagate, compreso di arretrati e di eventuali interventi legali. Pertanto, valuta bene le tue azioni: alla fine dei conti potresti trovarti tu dalla parte del torto.

note

[1] Art. 1, l. n. 311/2004.

[2] Art. 392 cod. pen.

[3] Art. 393 cod. pen.

[4] Cass., sent. n. 41675 del 25.10.2012.

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