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Se eredito una casa quante tasse pago?

27 Dicembre 2018


Se eredito una casa quante tasse pago?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 27 Dicembre 2018



Tassa di successione su immobili e casa: calcolo costo per l’erede che ha già una casa di proprietà.

A seguito della morte dei tuoi genitori hai ereditato una casa. Ancora non hai chiaro cosa farai dell’immobile, se lo ristrutturerai e vi andrai a vivere, se lo darai in affitto o se lo venderai. Nel frattempo però ti poni il problema delle imposte che andrai a pagare per via dell’eredità, imposte che ovviamente devi versare subito e non è detto che tu abbia tutto il denaro sufficiente al passaggio di proprietà. Così ti rivolgi al notaio incaricato di aprire la successione e, prima della lettura del testamento, gli chiedi: se eredito una casa quante tasse pago?

La questione va affrontata sotto due diversi aspetti: il primo è quello relativo alle imposte di successione e il secondo è quello relativo all’utilizzo delle agevolazioni fiscali per il passaggio di proprietà dell’immobile. Oltre a tutto ciò devi poi verificare l’onorario del notaio che, in questo caso, è indispensabile. Non puoi infatti fare a meno di un atto pubblico per trascrivere la proprietà nei registri immobiliari. 

Ma procediamo con ordine e vediamo quali sono le tasse di successione sugli immobili.

Dichiarazione di successione

La prima cosa che devi fare è la dichiarazione di successione. Questo adempimento va effettuato entro 12 mesi dalla data del decesso. 

La dichiarazione di successione va presentata in via telematica da soggetti delegati come un commercialista o un Caf (il notaio, in questa fase, non è necessario). È anche possibile effettuare tale adempimento autonomamente, tramite un software gratuito messo a disposizione di chiunque sul sito dell’Agenzia delle Entrate. 

La dichiarazione di successione non va presentata se il valore dell’eredità (l’attivo sottratti i debiti lasciati dal defunto) è inferiore a 100mila euro, ma va fatta sempre se l’eredità comprende beni immobili come case, negozi, ville, terreni, magazzini, garage, ecc. (ciò vale sia in caso di trasferimento ella proprietà che del diritto di superficie, servitù, diritto d’uso o di abitazione).

Chi rinuncia all’eredità non deve presentare la dichiarazione di successione. 

Con la presentazione del nuovo modello di dichiarazione non è più necessario effettuare le volture catastali di fabbricati e terreni che avverranno in automatico, salvo diversa opzione del contribuente.

Imposta di successione per chi eredita una casa

La prima imposta da pagare quando si ereditano dei beni, compresa quindi una casa, è l’imposta di successione. Tuttavia, tale imposta è oggi soggetta a una serie di franchigie grazie alle quali a pagare sono solo i patrimoni più consistenti. In particolare:

  • se la casa finisce al coniuge o ai figli o ai genitori o ai nipoti: si paga l’imposta di successione pari al 4% del valore dell’eredità (attivo sottratto il passivo), ma solo per la parte che supera 1.000.000 di euro. In pratica, l’imposta al 4% non si applica su tutta l’eredità ma solo sul valore eccedente un milione. Per cui, tanto per fare un esempio, se hai ereditato da tuo padre una casa che vale 500mila euro, qualche debito e un conto corrente di 100mila euro non devi pagare l’imposta di successione;
  • se la casa finisce a fratelli o sorelle: si paga l’imposta di successione pari al 6% ma solo sul valore dell’eredità (attivo sottratto passivo) che supera 100mila euro. Il sistema di calcolo è identico al caso precedente;
  • se la casa finisce ad altri parenti fino al 4° grado, affini in linea retta, affini in linea correlata entro il 3° grado (ossia rispettivamente: nipoti, zii e cugini di primo grado, suoceri e cognati) si paga l’imposta di successione pari al 6% del valore dell’eredità (in questo caso non scattano franchigie);
  • se la casa finisce ad altri soggetti non legati da nessuno dei suddetti vincoli di parentela (si pensi al convivente), l’imposta di successione è pari all’8% del valore dell’eredità senza franchigie;
  • se l’erede è un disabile, si applica sempre una franchigia di 1.500.000. In pratica, l’aliquota dell’imposta di successione è quella relativa all’eventuale grado di paretela come sopra illustrata, ma si applica solo per la parte di eredità che eccede 1,5 milioni di euro.

Imposta ipotecaria e impostale catastale per chi eredita una casa

Le imposte che incidono più significativamente quando si eredita una casa sono l’imposta ipotecaria e quella catastale. Tuttavia, anche in questa ipotesi è possibile neutralizzarle in gran parte grazie ad alcune agevolazioni fiscali di cui a breve parleremo.

In generale, quando si eredita una casa, bisogna pagare:

  • l’imposta ipotecaria: dovuta per le formalità di trascrizione presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate-Territorio con un importo che si ottiene applicando al valore delle quote degli immobili (calcolato secondo il valore catastale) l’aliquota del 2%;
  • l’imposta catastale: è dovuta per un importo che si ottiene applicando al valore delle quote degli immobili (calcolato secondo il valore catastale) l’aliquota del 1%.

Come visto le imposte ipotecarie e catastali, salvo eccezioni, sono dovute in misura proporzionale (rispettivamente 2% e 1%) al valore dell’immobile o dei diritti reali sugli stessi (esclusi solo gli immobili esteri). Con la conseguenza che tanto più vale la casa ereditata, tanto più soldi bisognerà versare allo Stato.

Tuttavia, come anticipato in partenza, è possibile sfruttare le agevolazioni fiscali sulla prima casa (anche chiamate “bonus prima casa”). A tal fine, come avevamo già spiegato nella guida sull’Agevolazione prima casa all’erede, è necessario che ricorrano alcune condizioni. Eccole:

  • la casa non deve essere di lusso, ossia accatastata A/8 o A/9;
  • l’erede non deve avere, nello stesso Comune, un altro immobile adibito ad abitazione (può quindi trattarsi di uno studio o di un negozio). Se ne è proprietario, deve cederlo (venderlo o donarlo) prima del passaggio di proprietà della casa ereditata;
  • l’erede non deve avere, in qualsiasi altro Comune, un altro immobile acquistato con la medesima agevolazione (“bonus prima casa”). Se lo possiede deve cederlo (venderlo o donarlo) entro un anno dal passaggio di proprietà della casa ereditata (attento però: se hai acquistato da meno di cinque anni non puoi farlo altrimenti pagherai sanzioni altrettanto elevate);
  • l’erede deve trasferire la sua residenza nel Comune ove si trova la casa ereditata (non necessariamente nella stessa via ma anche altrove) entro 18 mesi dal passaggio di proprietà della casa ereditata. 

Se ricorrono tutte queste condizioni (nessuna esclusa), l’imposta di registro e l’imposta ipotecaria non sono più dovute in misura percentuale, ma in misura fissa e sono pari a 200 euro ciascuna. Il che implica un notevole risparmio.  

I beneficiari di tale agevolazione fiscale non possono né vendere, né donare gli immobili per cui si usufruisce del bonus “prima casa” prima dei 5 anni successivi all’apertura della successione, altrimenti decadono dal beneficio. La decadenza non si verifica qualora il richiedente proceda al riacquisto di altra unità immobiliare, da destinare ad abitazione principale, entro un anno dalla cessione.

Immaginiamo ora un contribuente che, a seguito della morte del padre, eredita un appartamento (non qualificabile come immobile di lusso). Nello stesso Comune egli è  già proprietario di un immobile (anch’esso non di lusso), che ha acquistato nel 1971 senza usufruire del bonus «prima casa» (in quanto l’agevolazione fiscale non era stata ancora introdotta). In tale ipotesi, in sede di acquisto per successione dell’appartamento, può fruire del bonus prima casa (ossia imposta ipotecaria e catastale in misura fissa) se si impegna a cedere, entro un anno dall’apertura della successione, la sua attuale prima abitazione [1]. Infatti, «scopo della norma è quello di agevolare il contribuente nella sostituzione dell’abitazione preposseduta, concedendo un lasso temporale, più lungo, per l’alienazione dell’immobile da sostituire». La condizione è soddisfatta anche nella fattispecie prospettata, sebbene il primo e unico immobile preposseduto non abbia goduto delle agevolazioni «prima casa». Il contribuente, pertanto, può fruirne sull’immobile ereditato, fermo restando che dovrà procedere alla vendita della casa preposseduta entro un anno dalla data del secondo acquisto, coincidente, nel caso specifico, con la data di apertura della successione.

note

 [1] Ag. Entrate risposta all’interpello n. 123 del 21 dicembre 2018.


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