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Cauzione locazione: come non perderla

21 Gennaio 2019 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 21 Gennaio 2019



Nel contratto di locazione, qual sarebbe lo scopo del deposito cauzionale? Il locatore potrebbe trattenere la cauzione a fine contratto? 

Come fanno tanti italiani, per motivi personali, invece di comprare casa, hai preferito affittarla. Tuo marito fa un lavoro che richiede frequentemente il cambio sede e pertanto avete ritenuto opportuno ripiegare sulla locazione, invece che sull’acquisto. In questo momento, però si sta avvicinando il termine del contratto: dopo il primo rinnovo quadriennale, ne è seguito il periodo successivo, che per l’appunto sta andando a finire. Quindi ti stai preparando per il trasferimento in un’altra abitazione e per la riconsegna dell’immobile, ma non prima di aver risolto alcuni dubbi sul contratto. In particolare, vorresti avere maggiori informazioni sulla cauzione che hai versato all’inizio del rapporto. Sai che dovrà esserti restituita, ma sai anche che il proprietario potrebbe opporsi, lì dove dovesse riscontrare dei danni all’interno dell’appartamento. Per questa ragione, vorresti capire entro che limiti il proprietario potrebbe legittimamente effettuare questa trattenuta e quando, invece, non sarebbe un suo diritto. Temi, infatti, che l’usura alla quale è andato inevitabilmente soggetto l’appartamento locato, possa essere il pretesto per fare storie col proprietario. Insomma, senza troppo tergiversare vorresti maggiori informazioni. Ed allora le domande che ti poni sono le seguenti: quando il proprietario può trattenere il deposito cauzionale? A proposito della cauzione nella locazione come faccio a non perderla? A chi spetta stabilire se ci sono danni o meno nella casa locata?

Locazione: che cos’è la cauzione?

Definita tecnicamente come deposito cauzionale, la cauzione nella locazione è rappresentata da quella somma che, all’inizio del contratto, l’inquilino versa nelle mani del proprietario a garanzia del regolare pagamento dei canoni di locazione. In altri termini, se il conduttore dovesse risultare moroso con l’affitto, la cauzione servirebbe a compensare questa mancanza, in attesa che i pagamenti si regolarizzino oppure fino a quando il giudice si pronunci sull’eventuale sfratto per morosità. Secondo la legge, le parti del contratto possono stabilire una somma a titolo di deposito cauzionale, pari all’importo massimo di tre mensilità del canone di locazione [1]. Chiarita, quindi, la funzione di questa somma nelle mani del proprietario, la domanda è: al momento della riconsegna dell’immobile, il locatore potrebbe trattenere la cauzione, se dovesse riscontrare dei danni all’appartamento?

Cauzione locazione: quando si restituisce?

Come hai potuto capire, la cauzione nasce allo scopo di prevenire e tamponare la morosità eventuale dell’inquilino: se questi, per le ragioni più svariate, non dovesse pagare più, il deposito servirebbe a compensare il proprietario, almeno parzialmente, per la persistente morosità. Pertanto, se questo è lo scopo della cauzione, appare evidente che la stessa debba essere restituita al termine della locazione, lì dove siano state pagate regolarmente tutte le mensilità dovute sino alla scadenza. I problemi nascerebbero, se dovessero essere riscontrati dei danni all’appartamento. In un caso come questo, in generale, il proprietario tenderebbe a trattenere la cauzione, anche se non potrebbe: ma perché?

Cauzione locazione: si può trattenere per danni?

La cauzione prevista da un contratto di locazione non può essere trattenuta dal proprietario neanche se dovessero essere presenti dei danni all’immobile riconsegnato. Lo chiarisce la Suprema Corte di Cassazione [2], secondo la quale il locatore non può trattenere la detta somma, a meno che non proponga domanda giudiziale nei confronti dell’inquilino, per i presunti danni arrecati alla cosa. Deve essere, quindi, il giudice a stabilire se l’appartamento locato presentava dei danni meritevoli di risarcimento e non il proprietario. Detto questo, nella pratica, se l’inquilino non ha compensato il deposito cauzionale con le ultime mensilità dovute e se il locatore dovesse riscontrare danni all’immobile, questi trattiene sempre il deposito cauzionale, in attesa che la questione si definisca davanti a un magistrato. Pertanto, diventa importante precisare quando l’inquilino sarebbe responsabile per aver riconsegnato un appartamento in cattivo stato.

Locazione: quando l’inquilino è responsabile per danni?

La legge dice che l’immobile riconsegnato dall’inquilino deve essere in uno stato d’uso normale [3]. In altre parole, questa giustissima disposizione ammette e legittima l’usura ordinaria del tuo appartamento in virtù dell’uso e del trascorrere del tempo. Pertanto, se questi sono i presupposti, il proprietario non potrà certamente trattenere la cauzione, se le pareti saranno ovviamente scolorite dopo otto anni e tanto meno se qualche impianto della casa perde i colpi per l’usura ordinaria a cui è stato sottoposto. Ad ogni modo, per evitare contestazioni potenziali, un verbale di riconsegna dell’immobile locato, con tanto di attestazione dell’assenza di danni meritevoli di risarcimento, del buono stato d’uso della cosa locata e della restituzione della cauzione, sarebbe ottimale. Ovviamente, se il proprietario non dovesse essere d’accordo a firmare la predetta liberatoria ed a versarti quanto dovuto, provvedi a fotografare la casa prima di riconsegnarla (una perizia sarebbe il massimo), magari facendola visionare anche a qualche amico: potrebbe tornarti utile per un’eventuale testimonianza. Dopodiché, armato di tanta pazienza, avvia il recupero formale e sostanziale del deposito cauzionale nelle mani del locatore, rivolgendoti al tuo avvocato di fiducia.

note

[1] Art. 11 Legge 392/1978

[2] Cass. civ. sent. n. 3882/2015

[3] Artt. 1588 – 1590 cod. civ.


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