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Calcolo tasse affitto

27 Dicembre 2018
Calcolo tasse affitto

Seconda casa: conviene vendere o dare in affitto? Ecco quali sono le imposte che si calcolano sul canone di locazione e sugli immobili.

Hai intenzione di acquistare una nuova casa perché quella attuale è diventata troppo stretta. Stai valutando però se sia più conveniente vendere la vecchia o tenerla, in modo da darla in affitto in modo ed avere una piccola rendita. Due i timori che ti frenano: l’eventuale morosità di un inquilino e il carico fiscale. Con riferimento a quest’ultimo aspetto ci sono innanzitutto da pagare le tasse sull’affitto (tasse che, comunque, restano pur sempre proporzionate al canone percepito) e, in secondo luogo, le imposte fisse sul mattone (Imu, Tasi) che restano a carico del proprietario.

A conti fatti, mantenere una seconda casa è un lusso che pochi contribuenti possono permettersi. Chi non vende la precedente abitazione potrebbe essere costretto a pagare, sulla nuova, le imposte in misura piena, senza cioè usufruire del “bonus prima casa”. Ulteriore conseguenza dell’essere proprietari di due abitazioni è quella dell’indetraibilità degli interessi passivi sul mutuo. Se vuoi vederci chiaro e comprendere come fare il calcolo delle tasse sull’affitto, ecco alcuni chiarimenti che fanno al caso tuo.

Qui di seguito ti spiegheremo innanzitutto qual è il regime ordinario di tassazione dei canoni, per poi comprendere cos’è e come funziona la cedolare secca. Infine ti spiegheremo perché avere due case può essere svantaggioso e quali ulteriori costi può comportare per il proprietario. Ma procediamo con ordine.

Tasse sull’affitto: il regime ordinario

Quando si dà una casa in affitto bisogna fare i conti con due tipi di imposte: l’imposta diretta sui redditi percepiti dal conduttore (ossia le tasse sul canone di affitto) e l’imposta indiretta sulla proprietà dell’immobile (ossia le cosiddette “tasse sul mattone” che sono a carico del locatore). Iniziamo dal primo punto e vediamo qual è il calcolo tasse affitto.

Il fisco offre due possibilità a chi affitta una casa: questi può optare per la tassazione ordinaria oppure per il regime della cedolare secca.

Nel caso di tassazione ordinaria, i redditi da locazione vengono sommati a tutti gli altri redditi percepiti dal contribuente e riportati nella sua dichiarazione dei redditi. Al totale si applica l’aliquota Irpef, ossia l’imposta sul reddito delle persone fisiche, e le relative addizionali comunale e regionale.

Le aliquote Irpef vengono calcolate con un sistema “a scaglioni”: tanto più è alto il reddito, tanto più alta è l’aliquota e, quindi, sono maggiori le imposte da pagare. Ad esempio, il canone di affitto sarà tassato di più in capo a una persona che, oltre a tale somma, percepisce un reddito di lavoro dipendente o autonomo, rispetto a una persona disoccupata che, pertanto, ha come unica entrata la locazione.

  • Ad oggi, gli scaglioni Irpef vanno da un minimo del 23% fino a un massimo del 43%. Oltre a queste, all’atto di registrazione del contratto di locazione, sono dovute anche l’imposta di registro che ammonta in genere al 2% del canone annuo, moltiplicato per le annualità del contratto;
  • l’imposta di bollo che è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto (in ogni caso, 16 euro ogni 100 righe).

In gran parte dei casi, la tassazione ordinaria è la soluzione più costosa, anche se potrebbe essere conveniente in alcune particolari situazioni, come per esempio se non si possiedono altri redditi oltre a quelli dell’affitto o se sono particolarmente bassi e, nel contempo, si hanno molte spese da recuperare attraverso le detrazioni (spese mediche, ristrutturazioni, acquisto mobili, ecc.), spese che non possono essere invece detratte se si sceglie l’applicazione della cedolare secca.

Calcolo tasse affitto a canone libero 4+4

Sui contratti cosiddetti “a canone libero”, quelli cioè con una durata di 4 anni ed altri 4 di rinnovo automatico alla prima scadenza (anche chiamati “4+4”), l’Irpef viene applicata sul 95% della somma percepita a titolo di canone di locazione.

Ci sono, però, alcune agevolazioni per situazioni particolari. Il canone viene infatti ridotto del 25% per gli immobili situati a Venezia e nelle isolette limitrofe, del 35% se l’edificio è riconosciuto di interesse storico o artistico, del 30% se l’immobile si trova in un Comune ad alta densità abitativa e viene affittato a “canone concordato”, cioè in base agli accordi territoriali definiti tra le organizzazioni dei proprietari e quelli degli inquilini più rappresentativi a livello nazionale.

La cedolare secca

In genere, il regime della cedolare secca è più conveniente per chi affitta casa: si tratta di un’unica tassa che sostituisce sia Irpef, sia l’addizionale comunale e regionale, sia imposta di registro e quella di bollo. L’imposta si calcola sull’ammontare totale dei canoni di locazione. In questo modo, il canone di locazione non si va a sommare agli altri redditi percepiti dal proprietario dell’immobile e non aumenta quindi la base imponibile Irpef. Ecco perché questo sistema è conveniente per chi ha già uno stipendio elevato.

Calcolo cedolare secca

Esistono due aliquote per la cedolare secca:

  • per i contratti a canone libero (4+4) l’aliquota è del 21% sul canone concordato;
  • per i contratti a canone concordato (3+2, con condizioni contrattuali predefinite a livello locale) l’aliquota è del 10%). La stessa aliquota si applica per le abitazioni che si trovano nei Comuni ad alta tensione abitativa e in quelli con carenze di disponibilità abitativa, oltre che in quelli in cui è stato dichiarato lo stato di emergenza per calamità naturali.

Il reddito che si percepisce dall’affitto, su cui si applica la cedolare secca, non rientra dunque tra quelli su cui si calcolano l’Irpef e le addizionali, mentre viene invece considerato ai fini del calcolo Isee, per determinare la condizione dei familiari a carico, per calcolare detrazioni per carichi di famiglia, quelle collegate al tipo di reddito posseduto e quelle per i canoni di locazione.

Oltre che all’abitazione, la cedolare secca può essere estesa anche alle cosiddette pertinenze, per esempio box e cantine, mentre non può essere applicata solo a queste ultime senza considerare l’abitazione.

Quando scegliere il regime fiscale per l’affitto?

La scelta della cedolare secca può essere fatta solo alla prima registrazione del contratto e poi, in caso di proroga dell’affitto, entro 30 giorni dalla proroga. Si può passare all’aliquota unica anche entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna

annualità del contratto.

Quando si paga la cedolare secca?

La cedolare secca va versata in due rate, l’acconto e il saldo, con le stesse scadenze dell’Irpef.

L’acconto è pari al 95% dell’imposta versata l’anno precedente (il primo anno di applicazione l’acconto non è dovuto), sempre che questa sia stata superiore ai 51,65 euro.

Se l’acconto è inferiore a 257,52 euro, va pagato in un’unica soluzione entro il 30 novembre. Nel caso sia invece superiore, si versa il 40% entro il 30 giugno e il restante 60% entro il 30 novembre.

Il saldo, che è dato dalla differenza tra l’acconto già pagato e l’imposta finale dovuta, va versato entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello a cui si riferisce. Nel caso di dichiarazione dei redditi attraverso modello 730, acconti e saldi vengono trattenuti direttamente in busta paga o sulla pensione. Negli altri casi, per i pagamenti bisogna utilizzare il modello F24 Elide.

Tasse all’acquisto della seconda casa

Chi compra la seconda casa deve versare l’Iva al 10% se compra da ditta costruttrice o da società, oppure l’imposta di registro al 9% se compra da privato.

Oltre a ciò è dovuta l’imposta ipotecaria al 2% e l’imposta catastale all’1%.

Tuttavia, se si vende la precedente casa è possibile usufruire di grosse agevolazioni. Tali agevolazioni (meglio note come bonus prima casa) sono subordinate ad alcune condizioni:

  • non essere proprietari (neanche in comunione o per quote) di altre abitazioni nello stesso Comune di quello ove si trova la nuova casa; in caso contrario bisogna cedere l’immobile (donarlo o venderlo) prima del nuovo rogito;
  • non essere proprietari (neanche in comunione o per quote) di altre abitazioni, ovunque situate in Italia, acquistate già con il “bonus prima casa”. In caso contrario, si ha un anno di tempo dal nuovo rogito per venderla o donarla;
  • bisogna fissare, entro 18 mesi dal nuovo rogito, la residenza presso il Comune ove si trova la nuova casa;
  • la nuova casa non deve essere accatastata A/1, A/8 o A/9.

Se si rientra in tali requisiti la tassazione viene così fissata: l’Iva scende dal 10 al 4%, l’imposta di registro passa dal 9% al 2%, le imposte ipotecarie e catastali sono in misura fissa e ammontano a 200 euro ciascuna se si compra da ditta o a 50 euro ciascuna se si compra da privato.

Le altre imposte sulla casa 

Non devi infine dimenticare che, se compri una seconda casa, resti soggetto a pagare Imu e Tasi sulla precedente, quella cioè data in affitto, in quanto divenuta seconda casa. Non sfuggi a tale tassazione neanche se intesti la vecchia abitazione a tua moglie (ma solo se siete in regime di separazione dei beni) o a tuo figlio: difatti tali agevolazioni non richiedono solo il requisito della residenza all’interno dell’immobile in questione ma anche quello della dimora. Con la conseguenza che, ad esempio, se tua moglie vive con te nella stessa casa – come è normale che sia – il cambio di residenza nella precedente, oltre a costituire un falso e quindi un reato – non garantisce l’agevolazione fiscale.

Chiude il cerchio la Tari, l’imposta sulla spazzatura. Per legge, sia il proprietario sia l’inquilino sono obbligati “in solido” al pagamento. Traducendo in soldoni: al Comune interessa incassare i soldi della tassa, se poi questi provengono dal proprietario o dall’inquilino, poco importa (l’importante è che venga pagata in base alla situazione abitativa). A logica, la Tari dovrebbe essere versata da chi produce i rifiuti, cioè dall’inquilino, ma niente impedisce alle parti di accordarsi diversamente.


1 Commento

  1. Salve, io e la mia ex moglie siamo proprietari del 50% e ne io e ne lei ci abitiamo e la stiamo mettendo in affitto.
    Leggendo l articolo si parlava di seconda casa ma nel nostro caso non siamo proprietari di altri immobili in quanto lei vive a casa del sui compagno e io da miei genitori. Nel nostro caso come viene considerata la proprietà dell immobile?
    Grazie

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