Diritto e Fisco | Articoli

Balconi aggettanti: chi risponde dei danni per cattiva manutenzione

30 Gennaio 2019 | Autore:

> Diritto e Fisco Pubblicato il 30 Gennaio 2019



Le differenti tipologie di balconi. I balconi aggettanti e la loro manutenzione. Responsabilità per i danni provocati a terzi.

Il balcone aggettante del tuo vicino è pericolante e rischia di provocare danni a terzi per cui bisogna intervenire con urgenza? La pavimentazione del tuo balcone è tutta spaccata e sta creando problemi di infiltrazioni d’acqua al proprietario del balcone sottostante? Un pezzo della statua che decora il balcone di proprietà della vecchietta dell’ultimo piano si sta staccando con pericolo di caduta? In altre parole con riferimento ai balconi aggettanti: chi risponde dei danni per la cattiva manutenzione nel caso in cui non si sia provveduto ad intervenire in tempo utile per la loro riparazione o ristrutturazione? In questo articolo si cercherà di fornire una risposta a tali domande perché non sempre è facile stabilire a chi spetti il risarcimento dei danni provocati a terzi dalla cattiva manutenzione dei balconi aggettanti. La proprietà degli stessi infatti, non sempre è di tutto il condominio e per alcune parti di essi la manutenzione spetta ai singoli proprietari, che devono farsi carico dei lavori a proprie spese.

Tipi di balconi

I balconi fanno parte integrante dell’unità immobiliare nella quale si trovano. Ne costituiscono una pertinenza consentendo al proprietario l’esercizio del diritto di veduta.

A seconda della differente tipologia, possono considerarsi una sorta di prolungamento dell’appartamento dal quale vi si accede.

Balconi aggettanti

Esistono diversi tipi di balconi ed i balconi aggettanti sono quelli più comuni e non svolgono alcuna funzione di sostegno né di copertura dell’edificio. La proprietà dei balconi aggettanti spetta al proprietario dell’appartamento.

Questa tipologia di balconi è dunque, caratterizzata dal fatto che:

  • sporgono rispetto alla facciata del palazzo;
  • sono sospesi nel vuoto;
  • non rientrano tra gli elementi portanti della struttura verticale dell’immobile;
  • sono agganciati al solaio interno;
  • sono autonomi dal punto di vista statico.

Il pavimento e la soletta del balcone, cioè la parte strutturale sulla quale poggia il pavimento, appartengono al proprietario dell’unità immobiliare servita dal balcone.

Il balcone aggettante, infatti, non funge da divisione tra due piani e quindi, è di proprietà esclusiva e non comune tra i proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti.

Balconi incassati

I balconi incassati sono quelli che non sporgono rispetto ai muri perimetrali dell’edificio restandone all’interno. In genere sono chiusi su due o tre lati.

Più precisamente possono avere una forma ad U ed essere incassati per tre lati al muro verticale della facciata ed avere un solo parapetto frontale oppure possono avere una forma a L o a L rovesciata ed essere incassati su due lati al muro verticale della facciata e avere due parapetti, di cui uno frontale e l’altro laterale.

In questa tipologia di balconi la soletta rappresenta un specie di prolungamento del solaio interno; inoltre, i balconi incassati svolgono funzioni di separazione, copertura e sostegno tra i diversi piani dell’immobile di cui fanno parte.

Ne consegue che la soletta è di comproprietà tra il proprietario del piano superiore e quello del piano inferiore: al primo appartiene la parte calpestabile del balcone mentre al secondo appartiene il soffitto che funge da copertura.

All’interno di questa tipologia di balconi si può distinguere una sottotipologia che è rappresentata dai balconi a castello, anch’essi caratterizzati dal fatto che non sporgono rispetto alla facciata, non sono sospesi nel vuoto e sono ricompresi nella struttura portante dell’edificio.

Le spese di manutenzione dei balconi aggettanti

Fatta la premessa iniziale sulle differenti tipologie di balconi, concentriamo adesso la nostra attenzione sui balconi aggettanti cercando di capire chi risponde per la loro cattiva manutenzione.

La risposta è semplice: in generale la manutenzione/ristrutturazione di un balcone aggettante spetta in maniera esclusiva al proprietario dell’appartamento in cui esso si trova, il quale deve intervenire in maniera celere e tempestiva quando dall’aggravarsi dello stato di conservazione o dalla cattiva manutenzione possono derivare danni a terzi. Quindi, il proprietario del balcone aggettante deve farsi sempre carico delle spese relative alla sua manutenzione/ristrutturazione tranne in un caso specifico che esamineremo di qui a poco.

Più precisamente spettano al proprietario del balcone aggettante le spese relative alla:

  • manutenzione/ristrutturazione del pavimento. Nel caso in cui si dovessero rompere le mattonelle che costituiscono la pavimentazione del balcone aggettante o si dovessero lesionare le soglie o ancora deteriorare i marmetti di chiusura del balcone, i lavori per il ripristino della pavimentazione nonché quelli per la riparazione delle soglie e dei marmetti spettano al proprietario dell’appartamento servito dal balcone. Questi deve quindi, risarcire gli eventuali danni subiti da terzi a causa del distacco o della caduta di mattonelle, soglie o marmetti fuori dal balcone. Allo stesso modo spettano al proprietario del balcone aggettante le spese derivate dalla cattiva manutenzione del pavimento nel caso in cui si sono formate delle fessurazioni o delle crepe che hanno determinato danni da infiltrazioni e da carente impermeabilizzazione, al proprietario del balcone sottostante;
  • manutenzione/ristrutturazione delle fioriere. Se il balcone aggettante presenta delle fioriere, nell’ipotesi in cui queste dovessero lesionarsi, rompersi o spaccarsi del tutto con relativa caduta di calcinacci, degli eventuali danni provocati dalla loro cattiva manutenzione risponde il proprietario del balcone di cui fanno parte le fioriere;
  • manutenzione/ristrutturazione della soletta. Nell’ipotesi in cui si dovesse rendere necessario intervenire sulla soletta del balcone aggettante ad esempio per sostituire una trave portante, che si è ammalorata, creando così un grave problema strutturale ovvero nel caso in cui si devono effettuare lavori sull’armatura dei ferri o sulle pignatte, perché il balcone è pericolante, le relative spese gravano sul proprietario del balcone. Pertanto, se dalla mancata o cattiva manutenzione della soletta discendono danni a terzi, il proprietario del balcone è chiamato a risponderne in termini di risarcimento;
  • manutenzione/ristrutturazione della parte interna dei parapetti. Gli interventi per la riqualificazione del balcone aggettante in caso di deterioramento degli strati di rifinitura o di rivestimento della parte interna dei parapetti sono a carico del proprietario dell’appartamento di cui il balcone fa parte. A questi perciò, devono essere indirizzate le eventuali richieste di risarcimento dei danni conseguenti alla caduta/distacco di calcinacci o di pezzi di intonaco dalla parte interna dei parapetti;
  • manutenzione/ristrutturazione delle ringhiere. Se dalla cattiva manutenzione delle ringhiere dei balconi aggettanti derivano danni a terzi perché ad esempio sono caduti pezzi di ringhiera nella proprietà sottostante o sulla strada, di tali danni deve risponderne il proprietario del balcone in quanto le ringhiere ne fanno parte integrante.

Eccezione alla regola

Un’eccezione alla regola si ha quando la parte frontale del balcone aggettante sia dotata di rivestimenti esterni ovvero presenti elementi decorativi, come fregi, statue, stucchi, ecc.

In tal caso la proprietà di questi elementi è da attribuirsi all’intero condominio poiché essi si inseriscono nel prospetto dello stabile e ne contribuiscono all’estetica, aumentando il valore dell’edificio e dei singoli appartamenti.

Le spese per la manutenzione dei rivestimenti esterni e degli elementi decorativi gravano quindi, sull’intero condominio e vanno ripartite tra tutti i condomini in base alle tabelle millesimali.

Parimenti nell’ipotesi di danni provocati a terzi dalla caduta di tali elementi o di parte di essi ne risponde tutto il condominio e non il singolo condomino proprietario del balcone aggettante dotato del rivestimento esterno o dell’elemento decorativo caduto.

Al contrario se il frontalino esterno del balcone aggettante è liscio cioè non presenta alcun rivestimento o alcun elemento decorativo, la sua manutenzione/ristrutturazione spetta al proprietario del balcone, il quale risponde degli eventuali danni provocati a terzi dalla caduta di calcinacci.

Le spese per la manutenzione dei sottobalconi

Per quanto attiene il sottobalcone, che è quella zona del balcone aggettante che fa da copertura al balcone sottostante, secondo un recente indirizzo giurisprudenziale i relativi rivestimenti appartengono al condominio.

Le spese vanno quindi, divise tra tutti i condomini tenuto conto delle tabelle millesimali.

Pertanto, se dal sottobalcone a causa della cattiva manutenzione dovessero cadere pezzi di calcinacci con conseguente pericolo e danni per terzi, le spese per il ripristino e quelle per il risarcimento spettano all’intero condominio e non solo al singolo proprietario del balcone o, tantomeno, di colui che abita al piano di sotto.

Osservazioni conclusive

Le regole elencate sono molto importanti in quanto ne discende un principio generale applicabile in tutti i casi in cui dovessero insorgere dubbi su a chi spetti la responsabilità dei danni provocati dalla cattiva manutenzione dei balconi aggettanti.

Riassumendo si può quindi, affermare che se il materiale caduto dal balcone aggettante a causa della sua cattiva manutenzione, si è distaccato da una parte comune (ad esempio da un fregio del balcone o da un rivestimento esterno), allora dei danni conseguenti è responsabile tutto il condominio.

Se invece, il materiale si è distaccato da una parte del balcone aggettante (pavimentazione, fioriera, parte interna dei parapetti, soletta, ringhiere) di proprietà esclusiva del singolo condomino, a causa di una cattiva manutenzione, allora questi deve rispondere dei relativi danni subiti da terzi.

Se infine, sono caduti calcinacci dal sottobalcone per la cattiva manutenzione, il risarcimento dei danni provocati spetta all’intero condominio.

GUARDA IL VIDEO



8 Commenti

  1. anche io ho un balcone aggettante che e’ solo ed e’ tutto deteriorato da infiltrazione di umidita’; gia’ alcuni anni fa provvidi alla rimanutenzione del sottostaante del mio balcone con una buona pitturazione fatta fare da un bravo muratore ma credo che il tutto dipenda dalla guaina ormai deteriorata dalla muffa creatasi sotto la MATTONATURA DEL BALCONE CHE ORMAI E’ VERDE DI umidita.

    1. Ritengo che una “buona pitturazione” non possa annoverarsi tra le opere di manutenzione necessarie al suo caso, tanto più se il problema – come mi è sembrato di capire – è correlato ad una perdita di impermeabilizzazione dello strato sovrastante (“…verde di umidità…”, a suo dire)! Se il balcone in questione è pertinenziale ad una sua proprietà/solaio di calpestio/lastrico solare provveda adeguatamente ad impermeabilizzare con il rifacimento del mattonato, altrimenti costituisca in mora chi di dovere prima che possa arrecare grave pregiudizio a terzi.

  2. purtroppo per il balcone in questione non e’ mai stato fatto niente da quando ho acquistato l’immobile, pertanto solo la pitturazione in effetti non risolve nulla copre solo il verde di umido creatosi, bisognerebbe inguainare nuovamente il sottostante del balcone togliere i mattoni rimettere una nuova guaina e poi rimettere i mattoni al loro posto onde non creare piu’ umidita’;grazie comunque della risposta e delle vostre tematiche da voi trattate.

  3. Se infine, sono caduti calcinacci dal sottobalcone per la cattiva manutenzione, il risarcimento dei danni provocati spetta all’intero condominio.
    In genere la caduta di calcinacci è dovuta alla cattiva manutenzione eseguita dal proprietario del balcone, pertanto il risarcimento spetta al proprietario medesimo, in quanto causa determinante del danno arrecato.

    1. L’espressione “caduta di calcinacci” adoperata nell’articolo, fa riferimento a quella eventuale e conseguente allo sgretolamento degli elementi decorativi/cromatici del balcone. Tali elementi decorativi/cromatici, armonizzandosi con il prospetto del fabbricato, rientrano tra le parti dell’edificio della cui manutenzione deve farsi carico l’intero condominio. Allo stesso modo l’intero condominio sarà responsabile in sede di risarcimento, qualora da tale deterioramento/sgretolamento dovessero derivare danni a terzi.

  4. Mi complimento per la precisione e la chiarezza con cui sono stati esposti i vari problemi legati alla responsabilità della manutenzione/ristrutturazione dei balconi.Per quanto attiene le spese per la manutenzione dei sottobalconi, viene precisato che “i relativi rivestimenti appartengono al condominio,secondo un recente indirizzo giurisprudenziale”. Possono darmi qualche riferimento più preciso, per potere controbattere all’amministratore del mio condominio che continua ad insistere che le spese dei sottobalconi spettano a chi guarda il sottobalcone ?
    Ringrazio e Saluto

    1. Grazie mille Giorgio. Puoi trovare maggiori informazioni nei nostri articoli:
      -Terrazzi e balconi in condominio: ripartizione spese https://www.laleggepertutti.it/246158_terrazzi-e-balconi-in-condominio-ripartizione-spese
      -Sottobalconi: a chi spetta il rifacimento https://www.laleggepertutti.it/210164_sottobalconi-a-chi-spetta-il-rifacimento
      -Balcone aggettante: di chi è la proprietà? https://www.laleggepertutti.it/214314_balcone-aggettante-di-chi-e-la-proprieta

    2. Grazie Giorgio.
      L’indirizzo giurisprudenziale al quale faccio riferimento nell’articolo, è desumibile da queste sentenze:
      1) Cassazione Civile n. 6652/2017;
      2) Cassazione Civile n. 30071/2017.

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA