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Balconi aggettanti: chi risponde dei danni per cattiva manutenzione

30 Gennaio 2019 | Autore:
Balconi aggettanti: chi risponde dei danni per cattiva manutenzione

Le differenti tipologie di balconi. I balconi aggettanti e la loro manutenzione. Responsabilità per i danni provocati a terzi.

Il balcone aggettante del tuo vicino è pericolante e rischia di provocare danni a terzi per cui bisogna intervenire con urgenza? La pavimentazione del tuo balcone è tutta spaccata e sta creando problemi di infiltrazioni d’acqua al proprietario del balcone sottostante? Un pezzo della statua che decora il balcone di proprietà della vecchietta dell’ultimo piano si sta staccando con pericolo di caduta? In altre parole con riferimento ai balconi aggettanti: chi risponde dei danni per la cattiva manutenzione nel caso in cui non si sia provveduto ad intervenire in tempo utile per la loro riparazione o ristrutturazione? In questo articolo si cercherà di fornire una risposta a tali domande perché non sempre è facile stabilire a chi spetti il risarcimento dei danni provocati a terzi dalla cattiva manutenzione dei balconi aggettanti. La proprietà degli stessi infatti, non sempre è di tutto il condominio e per alcune parti di essi la manutenzione spetta ai singoli proprietari, che devono farsi carico dei lavori a proprie spese.

Tipi di balconi

I balconi fanno parte integrante dell’unità immobiliare nella quale si trovano. Ne costituiscono una pertinenza consentendo al proprietario l’esercizio del diritto di veduta.

A seconda della differente tipologia, possono considerarsi una sorta di prolungamento dell’appartamento dal quale vi si accede.

Balconi aggettanti

Esistono diversi tipi di balconi ed i balconi aggettanti sono quelli più comuni e non svolgono alcuna funzione di sostegno né di copertura dell’edificio. La proprietà dei balconi aggettanti spetta al proprietario dell’appartamento.

Questa tipologia di balconi è dunque, caratterizzata dal fatto che:

  • sporgono rispetto alla facciata del palazzo;
  • sono sospesi nel vuoto;
  • non rientrano tra gli elementi portanti della struttura verticale dell’immobile;
  • sono agganciati al solaio interno;
  • sono autonomi dal punto di vista statico.

Il pavimento e la soletta del balcone, cioè la parte strutturale sulla quale poggia il pavimento, appartengono al proprietario dell’unità immobiliare servita dal balcone.

Il balcone aggettante, infatti, non funge da divisione tra due piani e quindi, è di proprietà esclusiva e non comune tra i proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti.

Balconi incassati

I balconi incassati sono quelli che non sporgono rispetto ai muri perimetrali dell’edificio restandone all’interno. In genere sono chiusi su due o tre lati.

Più precisamente possono avere una forma ad U ed essere incassati per tre lati al muro verticale della facciata ed avere un solo parapetto frontale oppure possono avere una forma a L o a L rovesciata ed essere incassati su due lati al muro verticale della facciata e avere due parapetti, di cui uno frontale e l’altro laterale.

In questa tipologia di balconi la soletta rappresenta un specie di prolungamento del solaio interno; inoltre, i balconi incassati svolgono funzioni di separazione, copertura e sostegno tra i diversi piani dell’immobile di cui fanno parte.

Ne consegue che la soletta è di comproprietà tra il proprietario del piano superiore e quello del piano inferiore: al primo appartiene la parte calpestabile del balcone mentre al secondo appartiene il soffitto che funge da copertura.

All’interno di questa tipologia di balconi si può distinguere una sottotipologia che è rappresentata dai balconi a castello, anch’essi caratterizzati dal fatto che non sporgono rispetto alla facciata, non sono sospesi nel vuoto e sono ricompresi nella struttura portante dell’edificio.

Le spese di manutenzione dei balconi aggettanti

Fatta la premessa iniziale sulle differenti tipologie di balconi, concentriamo adesso la nostra attenzione sui balconi aggettanti cercando di capire chi risponde per la loro cattiva manutenzione.

La risposta è semplice: in generale la manutenzione/ristrutturazione di un balcone aggettante spetta in maniera esclusiva al proprietario dell’appartamento in cui esso si trova, il quale deve intervenire in maniera celere e tempestiva quando dall’aggravarsi dello stato di conservazione o dalla cattiva manutenzione possono derivare danni a terzi. Quindi, il proprietario del balcone aggettante deve farsi sempre carico delle spese relative alla sua manutenzione/ristrutturazione tranne in un caso specifico che esamineremo di qui a poco.

Più precisamente spettano al proprietario del balcone aggettante le spese relative alla:

  • manutenzione/ristrutturazione del pavimento. Nel caso in cui si dovessero rompere le mattonelle che costituiscono la pavimentazione del balcone aggettante o si dovessero lesionare le soglie o ancora deteriorare i marmetti di chiusura del balcone, i lavori per il ripristino della pavimentazione nonché quelli per la riparazione delle soglie e dei marmetti spettano al proprietario dell’appartamento servito dal balcone. Questi deve quindi, risarcire gli eventuali danni subiti da terzi a causa del distacco o della caduta di mattonelle, soglie o marmetti fuori dal balcone. Allo stesso modo spettano al proprietario del balcone aggettante le spese derivate dalla cattiva manutenzione del pavimento nel caso in cui si sono formate delle fessurazioni o delle crepe che hanno determinato danni da infiltrazioni e da carente impermeabilizzazione, al proprietario del balcone sottostante;
  • manutenzione/ristrutturazione delle fioriere. Se il balcone aggettante presenta delle fioriere, nell’ipotesi in cui queste dovessero lesionarsi, rompersi o spaccarsi del tutto con relativa caduta di calcinacci, degli eventuali danni provocati dalla loro cattiva manutenzione risponde il proprietario del balcone di cui fanno parte le fioriere;
  • manutenzione/ristrutturazione della soletta. Nell’ipotesi in cui si dovesse rendere necessario intervenire sulla soletta del balcone aggettante ad esempio per sostituire una trave portante, che si è ammalorata, creando così un grave problema strutturale ovvero nel caso in cui si devono effettuare lavori sull’armatura dei ferri o sulle pignatte, perché il balcone è pericolante, le relative spese gravano sul proprietario del balcone. Pertanto, se dalla mancata o cattiva manutenzione della soletta discendono danni a terzi, il proprietario del balcone è chiamato a risponderne in termini di risarcimento;
  • manutenzione/ristrutturazione della parte interna dei parapetti. Gli interventi per la riqualificazione del balcone aggettante in caso di deterioramento degli strati di rifinitura o di rivestimento della parte interna dei parapetti sono a carico del proprietario dell’appartamento di cui il balcone fa parte. A questi perciò, devono essere indirizzate le eventuali richieste di risarcimento dei danni conseguenti alla caduta/distacco di calcinacci o di pezzi di intonaco dalla parte interna dei parapetti;
  • manutenzione/ristrutturazione delle ringhiere. Se dalla cattiva manutenzione delle ringhiere dei balconi aggettanti derivano danni a terzi perché ad esempio sono caduti pezzi di ringhiera nella proprietà sottostante o sulla strada, di tali danni deve risponderne il proprietario del balcone in quanto le ringhiere ne fanno parte integrante.

Eccezione alla regola

Un’eccezione alla regola si ha quando la parte frontale del balcone aggettante sia dotata di rivestimenti esterni ovvero presenti elementi decorativi, come fregi, statue, stucchi, ecc.

In tal caso la proprietà di questi elementi è da attribuirsi all’intero condominio poiché essi si inseriscono nel prospetto dello stabile e ne contribuiscono all’estetica, aumentando il valore dell’edificio e dei singoli appartamenti.

Le spese per la manutenzione dei rivestimenti esterni e degli elementi decorativi gravano quindi, sull’intero condominio e vanno ripartite tra tutti i condomini in base alle tabelle millesimali.

Parimenti nell’ipotesi di danni provocati a terzi dalla caduta di tali elementi o di parte di essi ne risponde tutto il condominio e non il singolo condomino proprietario del balcone aggettante dotato del rivestimento esterno o dell’elemento decorativo caduto.

Al contrario se il frontalino esterno del balcone aggettante è liscio cioè non presenta alcun rivestimento o alcun elemento decorativo, la sua manutenzione/ristrutturazione spetta al proprietario del balcone, il quale risponde degli eventuali danni provocati a terzi dalla caduta di calcinacci.

Le spese per la manutenzione dei sottobalconi

Per quanto attiene il sottobalcone, che è quella zona del balcone aggettante che fa da copertura al balcone sottostante, secondo un recente indirizzo giurisprudenziale i relativi rivestimenti appartengono al condominio.

Le spese vanno quindi, divise tra tutti i condomini tenuto conto delle tabelle millesimali.

Pertanto, se dal sottobalcone a causa della cattiva manutenzione dovessero cadere pezzi di calcinacci con conseguente pericolo e danni per terzi, le spese per il ripristino e quelle per il risarcimento spettano all’intero condominio e non solo al singolo proprietario del balcone o, tantomeno, di colui che abita al piano di sotto.

Osservazioni conclusive

Le regole elencate sono molto importanti in quanto ne discende un principio generale applicabile in tutti i casi in cui dovessero insorgere dubbi su a chi spetti la responsabilità dei danni provocati dalla cattiva manutenzione dei balconi aggettanti.

Riassumendo si può quindi, affermare che se il materiale caduto dal balcone aggettante a causa della sua cattiva manutenzione, si è distaccato da una parte comune (ad esempio da un fregio del balcone o da un rivestimento esterno), allora dei danni conseguenti è responsabile tutto il condominio.

Se invece, il materiale si è distaccato da una parte del balcone aggettante (pavimentazione, fioriera, parte interna dei parapetti, soletta, ringhiere) di proprietà esclusiva del singolo condomino, a causa di una cattiva manutenzione, allora questi deve rispondere dei relativi danni subiti da terzi.

Se infine, sono caduti calcinacci dal sottobalcone per la cattiva manutenzione, il risarcimento dei danni provocati spetta all’intero condominio.

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21 Commenti

  1. anche io ho un balcone aggettante che e’ solo ed e’ tutto deteriorato da infiltrazione di umidita’; gia’ alcuni anni fa provvidi alla rimanutenzione del sottostaante del mio balcone con una buona pitturazione fatta fare da un bravo muratore ma credo che il tutto dipenda dalla guaina ormai deteriorata dalla muffa creatasi sotto la MATTONATURA DEL BALCONE CHE ORMAI E’ VERDE DI umidita.

    1. Ritengo che una “buona pitturazione” non possa annoverarsi tra le opere di manutenzione necessarie al suo caso, tanto più se il problema – come mi è sembrato di capire – è correlato ad una perdita di impermeabilizzazione dello strato sovrastante (“…verde di umidità…”, a suo dire)! Se il balcone in questione è pertinenziale ad una sua proprietà/solaio di calpestio/lastrico solare provveda adeguatamente ad impermeabilizzare con il rifacimento del mattonato, altrimenti costituisca in mora chi di dovere prima che possa arrecare grave pregiudizio a terzi.

  2. purtroppo per il balcone in questione non e’ mai stato fatto niente da quando ho acquistato l’immobile, pertanto solo la pitturazione in effetti non risolve nulla copre solo il verde di umido creatosi, bisognerebbe inguainare nuovamente il sottostante del balcone togliere i mattoni rimettere una nuova guaina e poi rimettere i mattoni al loro posto onde non creare piu’ umidita’;grazie comunque della risposta e delle vostre tematiche da voi trattate.

  3. Se infine, sono caduti calcinacci dal sottobalcone per la cattiva manutenzione, il risarcimento dei danni provocati spetta all’intero condominio.
    In genere la caduta di calcinacci è dovuta alla cattiva manutenzione eseguita dal proprietario del balcone, pertanto il risarcimento spetta al proprietario medesimo, in quanto causa determinante del danno arrecato.

    1. L’espressione “caduta di calcinacci” adoperata nell’articolo, fa riferimento a quella eventuale e conseguente allo sgretolamento degli elementi decorativi/cromatici del balcone. Tali elementi decorativi/cromatici, armonizzandosi con il prospetto del fabbricato, rientrano tra le parti dell’edificio della cui manutenzione deve farsi carico l’intero condominio. Allo stesso modo l’intero condominio sarà responsabile in sede di risarcimento, qualora da tale deterioramento/sgretolamento dovessero derivare danni a terzi.

  4. Mi complimento per la precisione e la chiarezza con cui sono stati esposti i vari problemi legati alla responsabilità della manutenzione/ristrutturazione dei balconi.Per quanto attiene le spese per la manutenzione dei sottobalconi, viene precisato che “i relativi rivestimenti appartengono al condominio,secondo un recente indirizzo giurisprudenziale”. Possono darmi qualche riferimento più preciso, per potere controbattere all’amministratore del mio condominio che continua ad insistere che le spese dei sottobalconi spettano a chi guarda il sottobalcone ?
    Ringrazio e Saluto

    1. Grazie mille Giorgio. Puoi trovare maggiori informazioni nei nostri articoli:
      -Terrazzi e balconi in condominio: ripartizione spese https://www.laleggepertutti.it/246158_terrazzi-e-balconi-in-condominio-ripartizione-spese
      -Sottobalconi: a chi spetta il rifacimento https://www.laleggepertutti.it/210164_sottobalconi-a-chi-spetta-il-rifacimento
      -Balcone aggettante: di chi è la proprietà? https://www.laleggepertutti.it/214314_balcone-aggettante-di-chi-e-la-proprieta

      1. alcune valutazioni sono errate. Ad esempio i frontalini son o esclusivamente condominiali come sancito da sentenze e codice civile. I balconi nella loro rifiniture quali intonaci sono condominiali. Ad esempio un condomino non può lettere in essere un impalcatura per eseguire lavori al proprio balcone perchè l’onere dell’impalcatura è condominiale. Quando si ci riferisce a parti esterne del fabbricato la responsabilità di eventuali danni è sempre condominiale.

        1. La Cassazione ritiene che i frontalini appartengano al condominio dal momento che sono elementi estetici e di arredo della facciata. Le relative spese vanno divise tra tutti i condomini, compresi quelli che affacciano su un altro lato del palazzo o quelli che non sono proprietari di balconi. Facciamo un esempio. SE si rompe il frontalino di un unico balcone, i costi della manutenzione andranno suddivisi tra tutti i condomini, in base ai millesimi di proprietà.

    2. Grazie Giorgio.
      L’indirizzo giurisprudenziale al quale faccio riferimento nell’articolo, è desumibile da queste sentenze:
      1) Cassazione Civile n. 6652/2017;
      2) Cassazione Civile n. 30071/2017.

      1. buonasera , pur avendo letto sia l’articolo che le sentenze io non riesco a capire a chi compete la spesa per i fontalini nel mio caso: nel mio condominio con balconi aggetanti senza alcun decoro , stucco o altro oltre alla tinteggiatura e stato proposto di controllare e ripristinare i ferri d’armatura e ripristinare poi le parti che si staccheranno
        a chi compete tale spesa quindi? al condominio per quanto riguarda la tinteggiatura e al proprietario per quanto riguarda ferri ecc? o tutto al condominio???????
        idem per i sottobalconi????????
        credetemi ho passato giorni a cercare ma non riesco a trovare risposta precisa ,anche se nell articolo sembra la 1 ipotesi poi nelle sentenze a cui rimanda non riesco a trovare la specifica
        Vi ringrazio anticipatamente
        Enrico

        1. Ciao Enrico,
          se il balcone aggettante non presenta elementi decorativi, fregi, stucchi, ecc., la manutenzione spetta al proprietario dell’appartamento servito dal medesimo balcone. Lo stesso principio vale per il sottobalcone. Viceversa, se il balcone e/o il sottobalcone presentano elementi decorativi, fregi, stucchi ecc., la relativa manutenzione spetta all’intero condominio in quanto si inseriscono nella facciata del fabbricato. Le sentenze citate nell’articolo fanno riferimento proprio a questa seconda ipotesi.

  5. complimenti per la chiarezza con cui sono stati esposti i vari problemi riguardanti i balconi condominiali, io però ne ho un altro molto particolare e singolare per il quale sto litigando con i proprietario del piano sottostante : sono tre anni che ora abito un appartamento di mia proprietà (comprato tanti anni fa e ristrutturato per l’occorrenza) durante i lavori ho notato che al mio parapetto in ferro, il proprietario sottostante, vi ha fissato con dadi e bulloni ( quindi forando il profilato) una tenda da sole lunga 5 mt e che nonostante le mie proteste fa finta che il problema non lo riguarda anzi dice che ha chiesto il permessso a …???( non ho il piacere di conoscerlo ) cosa posso fare oltre che citarlo per vie legali, posso smontare la tenda senza alcuna autorizzazione perchè fissata alla mia proprietà ??
    La struttura attualmente così come fissata crea diversi problemi : presenta la parte superiore ( cassonetto tenda ) sporca di muffe accumulatesi in questi anni , è un punto di appoggio per eventuali malintenzionati che possono entrare nel mio alloggio, con vento forte la tenda fa da effetto vela danneggiando il mio parapetto…fermo restando che è fissata sulla mia proprietà.
    Puo suggerirmi cosa altro posso ancora fare oltre quello che ho detto.
    Grazie per la cortesia

    1. Ciao Gennaro,
      il mio consiglio è quello di rivolgerti ad un legale per chiedere la rimozione della tenda, posto che per la sua installazione avrebbe dovuto chiedere il permesso a te quale proprietario del balcone del piano di sopra, oltre al risarcimento di eventuali danni.
      Ti consiglio inoltre, la lettura dell’articolo “Si può ancorare la tenda da sole al balcone del piano superiore”. (https://www.laleggepertutti.it/198310_si-puo-ancorare-la-tenda-da-sole-al-balcone-del-piano-superiore).

  6. Buon pomeriggio,
    sempre riguardo il riparto spesa balconi ad aggetto, vorrei proporre un caso particolare. L’edificio che comprende il mio appartamento è stato realizzato accorpando due fondamenta distinte e la relativa falda, se così possiamo definirla, “sega” letteralmente in due la mia proprietà, se pur controllata sulle relative facciate con delle piastre imbullonate che al contempo nascondono e assecondano la frattura.
    Queste contromisure non sono però state adottate anche per la soletta dei balconi che risultano gravemente danneggiate (entrambi i balconi, uno sovrastante l’altro, sono di mia proprietà).
    Mi chiedevo, visto che i danni sono relativi non tanto a una cattiva manutenzione della proprietà esclusiva quanto a un difetto strutturale delle parti comuni, se non fosse lecito ritenere equa una ripartizione che gravasse su tutti i condomini. Preciso che l’edificio ha più di 20 anni e credo che nessuna azione legale possa essere intrapresa nei confronti del construttore..
    Confidando in una vostra risposta, vi saluto cordialmente…

    Stefano

  7. Il sottopoggiolo del balcone sopra al mio giardino presenta varie lacerazioni e usura e sovente trovo pezzi di calcinacci in terra, tanto che rmai evitiamo di sederci per prendere il fresco. Anni fa è stata fatta la manutenzione e il rifacimento di tutti i sottopoggioli, tranne questo, perchè la ditta incaricata non potè montare dentro al nostro giardino, a causa delle piccole dimensioni, l’impalcatura meccanizzata con la quale hanno eseguito tutti i lavori. Ci aspettavamo che la manutenzione venisse completata con altri mezzi, invece è rimasto tutto com’era. Chi dovrebbe occuparsene? Per quanto piccolo, ci spiace non poter fuire pienamente del nostro piccolo giardino e corriamo anche rischi sempicemente distendendo il bucato. Grazie.

  8. I nostri balconi sono incassati ed hanno grandi e pesanti fioriere in muratura sostenute dal basso da una struttura metallica. Le fioriere sono libere, rialzate dai pavimenti e non ancorate ai muri.
    La struttura in ferro origina dall’interno della soglia esterna, con una piccola parte che resta a vista nell’interno del balcone.
    Il muretto di soglia che incamera la struttura di sostegno presenta crepe e rigonfiamenti. La parte a vista della struttura metallica è in più parti corrosa. Non si può ispezionare senza intervenire sull’assetto strutturale dell’esterno del balcone: occorre rimuovere totalmente le fioriere (che costituiscono il 90% dell’affaccio) e abbattere la soglia. Un lavoro importante.
    Siamo al III piano e non vogliamo rischi.
    Siamo proprietari da 4 anni ma la situazione è preesistente.
    Il palazzo sarà ristrutturato per vistosi distaccamenti intonaco e infiltrazioni.
    Quindi, descritto il problema e l’importante opera di intervento dei balconi, è gestione condominiale? Grazie

    1. Ti consigliamo di leggere i seguenti articoli:
      -Balcone: quali spese sono a carico dei proprietari? https://www.laleggepertutti.it/376327_balcone-quali-spese-sono-a-carico-dei-proprietari
      -Rifacimento balconi: manutenzione ordinaria o straordinaria https://www.laleggepertutti.it/379316_rifacimento-balconi-manutenzione-ordinaria-o-straordinaria
      -Danni balcone: chi paga? https://www.laleggepertutti.it/256402_danni-balcone-chi-paga
      -Ripartizione spese balconi https://www.laleggepertutti.it/277127_ripartizione-spese-balconi
      -Spese di manutenzione dei balconi in condominio https://www.laleggepertutti.it/144806_spese-di-manutenzione-dei-balconi-in-condominio

  9. I BALCONI AGGETTANTI DEL NOSTRO CONDOMINIO PRESENTANO INFILTRAZIONI DI ACQUA IMPORTANTI, ALCUNI SONO NATI CON LA COSTRUZIONE DELLA PALAZZINA NEL 1930 CIRCA E ALTRI SONO STATI FATTI 23 ANNI FA. OGNUNO HA PAGATO IL SUO BALCONE. SUCCEDE CHE ORA TUTTI PRESENTANO APPUNTO GRAVI INFILTRAZIONI O SBRICIOLAMENTO DEL CEMENTO, SI PUO’ CHIEDERE ALL’AMMINISTRATORE DI INTERVENIRE?
    IL TETTO DELLA MIA CAMERA DA LETTO E’ COSTITUITO DA UNA TERRAZZA CALPESTABILE DA ALTRO CONDOMINO, SE HO UNA INFILTRAZIONE DI ACQUA COME MI DEVO COMPORTARE?
    RINGRAZIO MOLTO PER CORTESE PARERE.

  10. La gronda posta perimetralmente al balcone in aggetto che scarica nel discendente condominiale, in caso di perdita è di competenza del proprietario del balcone in aggetto o dell’intero condominio? Grazie per la risposta

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