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Permuta cosa futura: come funziona

19 Novembre 2017 | Autore:
Permuta cosa futura: come funziona

Vediamo come funziona la permuta tra un terreno edificabile ed un immobile da costruire

La permuta di un terreno edificabile a fronte di una o più unità immobiliari da costruire, costituisce una prassi molto diffusa nella pratica immobiliare. Vediamo, quindi, com’è disciplinata questa particolare forma di permuta, anche conosciuta come permuta di un bene esistente con un bene futuro. Prima di comprendere come funziona la permuta di un suolo edificabile in cambio di un immobile di futura costruzione, è necessario comprendere cos’è la permuta [1].

Cos’è la permuta?

Per comprendere cos’è la permuta basta pensare all’antichissimo baratto, vale a dire allo scambio che i nostri antenati ponevano in essere in assenza di moneta. Dunque, mentre nella vendita lo scambio del bene avviene verso il corrispettivo di un prezzo; nella permuta lo scambio avviene secondo il semplice schema della cosa contro cosa. Si tratta di un istituto, ad oggi, non più utilizzato, salvo che per quanto concerne la permuta tra un terreno edificabile ed un immobile da costruire, che rappresenta una fattispecie diffusissima. Vediamo, dunque, in cosa consiste.

Permuta di terreno con immobile da costruire

Mediante la permuta tra un terreno edificabile ed un immobile da costruire il proprietario del terreno accetta di ottenere, in cambio del trasferimento della proprietà della sua area, invece del denaro, una o più unità immobiliari di futura costruzione. Il contratto con cui due parti convengono il trasferimento della proprietà di un terreno, a fronte del trasferimento di una unità immobiliare da costruire sul terreno medesimo, può essere qualificato quale permuta di bene presente con bene futuro: la proprietà del suolo si trasferisce immediatamente, mentre quella degli appartamenti – da costruire sullo stesso terreno – solo al momento in cui questi saranno costruiti. Attraverso questo tipo di permuta, quindi, una parte trasferisce immediatamente la proprietà dell’area (bene esistente), mentre l’acquisto degli appartamenti o delle unità immobiliari avviene nel momento in cui essi sono realizzati, cioè a costruzione ultimata (bene futuro).

Permuta, vendita e appalto

E’ molto importante tenere distinta la permuta dalla vendita e dall’appalto. Ed infatti, per poter considerare lo scambio come una permuta, l’obbligo  di costruire l’edificio deve restare su di un piano accessorio e strumentale. Se, al contrario, la costruzione dell’edificio è al centro della volontà delle parti ed il trasferimento dell’area costituisce soltanto il mezzo per conseguire tale obiettivo primario, il contratto non costituisce una permuta, ma un contratto misto di vendita e appalto.

Sul punto, la confusione non è rara e spesso è anche “voluta”. Ed infatti, per ottenere vantaggi fiscali, molte volte le parti realizzano una permuta con due o più diversi contratti collegati tra loro. Tale ipotesi si verifica, ad esempio, quando il proprietario del suolo vende l’area edificabile per un determinato prezzo e stipula contestualmente con il costruttore un contratto d’appalto per la costruzione dell’immobile a prezzo identico, con compensazione dei due prezzi.

Conformità alla disciplina urbanistica

Quando stipulano una permuta (o un contratto preliminare di permuta) tra suolo edificabile e porzione di immobile da costruire, le parti devono prestare particolare attenzione a specificare l’oggetto del contratto e ad assicurarsi che le prestazioni in esso contenuto non siano in contrasto con la disciplina urbanistica. In mancanza, il contratto sarà dichiarato nullo.

Rischi per il proprietario del terreno

I principali rischi per il proprietario dell’area edificabile sono che il costruttore:

  • sia inadempiente, in quanto anche con l’eventuale risoluzione della permuta i diritti acquistati dai terzi sull’area o sulle costruzioni nel frattempo edificate non possono essere pregiudicati;
  • fallisca, dal momento che il diritto del proprietario dell’area si converte in un semplice credito di valore da insinuare nel passivo fallimentare.

Ebbene, proprio per evitare questi rischi spesso il proprietario dell’area propone al costruttore di stipulare un contratto preliminare con l’impegno di concludere il definitivo al momento della realizzazione dell’appartamento promesso.
Altre possibilità per il proprietario dell’area sono:

  • inserire nella permuta una clausola con cui il trasferimento della proprietà del terreno è differito al momento dell’avvenuta costruzione dell’immobile;
  • stipulare un contratto con cui trasferisce solo una parte del suolo al costruttore che si obbliga a realizzare l’appartamento nell’altra porzione dell’area che il proprietario mantiene per sé;
  • riservarsi un diritto di superficie in corrispondenza degli appartamenti di cui diventerà proprietario;
  • prevedere nella permuta, in caso di mancata costruzione o consegna dell’appartamento, la possibilità per il costruttore di adempiere alla propria obbligazione pagando una somma di denaro garantita da una fideiussione. In questo caso però non è ammissibile attribuire successivamente al bene non consegnato un ulteriore diverso valore rispetto a quello pattuito nel contratto.

 


note

[1] Art. 1552 Cod. Civ.: «La permuta è il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro».

[2] Cfr. Cass. n. 11234 del 31.05.2016;  Cass. n. 24172 del 25.10.2013.

Autore immagine: Pixabay.com


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