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Se vendo la casa devo pagare le tasse?

30 Dicembre 2018


Se vendo la casa devo pagare le tasse?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 30 Dicembre 2018



Le tasse che si pagano sulla vendita della casa: il venditore è soggetto all’Irpef, se persona fisica, o all’Ires, se impresa, solo se genera una plusvalenza.

Stai per vendere casa. Hai trovato un compratore che ti ha già consegnato un assegno come caparra. L’acquirente ti farà un ulteriore bonifico all’atto della firma del compromesso e, al momento del rogito davanti al notaio, la sua banca ti verserà il residuo del prezzo sul conto corrente. A questo punto ti poni un problema di carattere fiscale: se vendo la casa devo pagare le tasse? Vuoi cioè sapere se le somme ricevute dal compratore vanno riportate sulla dichiarazione dei redditi e, in questo caso, saranno oggetto di imposizione fiscale. La questione non è di poco conto: se dovessi essere soggetto a un prelievo da parte dell’erario sarà bene che tu riveda il prezzo per conseguire l’utile sperato.

Qui di seguito ti spiegheremo quali tasse si pagano sulla vendita di casa. È noto infatti che le imposte, al momento del rogito (il cosiddetto contratto definitivo di vendita), sono tutte a carico dell’acquirente; è quest’ultimo infatti che deve versare – oltre all’onorario del notaio – l’Iva (se compra da una ditta) o l’imposta di registro (se compra da un privato) nonché l’imposta ipotecaria e quella catastale. Non tutti però sanno che esistono casi in cui la legge prevede anche imposte per chi vende un immobile. Ecco i casi.

Vendita casa: tasse per chi vende

Quando si vende una casa a un prezzo superiore rispetto a quello pagato, a suo tempo, per l’acquisto si realizza una plusvalenza.

Se invece si vende casa a un prezzo inferiore rispetto a quello di acquisto si realizza una minusvalenza.

Il venditore può essere soggetto a pagare l’Irpef o, se persona giuridica, l’Ires se la vendita dell’immobile determina, per lui, una plusvalenza. La plusvalenza è assoggettata a tassazione con modalità diverse a seconda che il soggetto cedente sia un privato, un’impresa (individuale o società commerciale) o un professionista. Qui di seguito vedremo tutte le ipotesi partendo proprio dal privato.

Tassazione vendita casa di privato

In caso di vendita di un immobile da parte di un privato (ossia “persona fisica”) che non agisce nell’ambito di impresa o di arte e professione, può scattare la tassazione solo se si realizza una plusvalenza e se sussistono ulteriori condizioni che a breve vedremo.

Quindi, in generale, possiamo dire che chi vende la casa a un prezzo inferiore rispetto a quello a cui l’aveva acquistata (generando così una minusvalenza) non deve mai pagare le tasse.

Vediamo ora quando la plusvalenza è tassata.

La plusvalenza è tassata con l’Irpef solo quando l’immobile viene venduto prima di 5 anni dal suo acquisto e sempre che non si tratti di un immobile di categoria da A/1 ad A/11 che è stato adibito ad abitazione principale del titolare e del suoi familiari. Quindi, la famosa “abitazione principale”, anche se venduta prima di cinque anni, non è soggetta a imposizione fiscale. Per tutti gli altri immobili la cui vendita, avvenuta prima di cinque anni, ha generato plusvalenza è invece dovuta l’imposta ordinaria.

Si tenga conto che, se l’abitazione principale era stata acquistata con il cosiddetto “bonus prima casa” (ossia l’agevolazione fiscale che prevede la riduzione dell’Iva al 4% o dell’imposta di registro al 2% e l’applicazione delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa anziché percentuale), la vendita prima dei cinque anni determina la revoca dello stesso bonus; il contribuente sarà così costretto a corrispondere le imposte in misura piena che, all’atto dell’acquisto, aveva invece versato in misura scontata.

La vendita di un immobile – qualunque esso sia – effettuata oltre 5 anni dall’acquisto e che abbia procurato una plusvalenza, non è mai soggetta a tassazione.

Tassazione vendita terreno di privato

La vendita di un terreno a meno di 5 anni dall’acquisto che abbia generato una plusvalenza è soggetta a tassazione. Non è invece soggetta alle imposte se la vendita avviene dopo 5 anni.

Tassazione terreno edificabile

La tassazione di un terreno edificabile, a prescindere da quando sia avvenuta (prima o dopo 5 anni dall’acquisto) comporta la tassazione separata o ordinaria su opzione.

Terreni soggetto ad esproprio per opere di pubblica utilità

Chi subisce l’esproprio da parte dell’amministrazione per un terreno  destinato ad opere pubbliche o infrastrutture urbane o ad interventi di edilizia residenziale pubblica è soggetto alla ritenuta a titolo di imposta del 20%.

Tassazione vendita casa di aziende

La cessione di immobili che fanno parte del patrimonio dell’impresa determina una plusvalenza o una minusvalenza, rilevanti ai fini Ires, sia che si tratti di terreni che di fabbricati (per le società immobiliari).

La plusvalenza o la minusvalenza si determinano dalla differenza tra il corrispettivo conseguito (al netto degli oneri di diretta imputazione, quali le spese notarili ecc.) ed il costo non ammortizzato; quest’ultimo, per terreni e immobili patrimonio, coincide con il costo d’acquisto, non essendo ammessa la deduzione di quote d’ammortamento durante il periodo di possesso.

La minusvalenza si computa in diminuzione dal reddito d’impresa del periodo d’imposta in cui è realizzata.

La plusvalenza partecipa alla determinazione del reddito d’impresa per l’intero ammontare nel periodo d’imposta in cui è realizzata; tuttavia, se l’immobile al momento della cessione è posseduto da almeno tre anni, l’impresa può optare per la tassazione rateizzata della plusvalenza, in quote costanti, al massimo in 5 esercizi compreso quello di realizzo.

Tassazione vendita casa di professionista

Concorrono a formare il reddito di lavoro autonomo le plusvalenze o le minusvalenze derivanti dalla cessione di immobili acquistati dal 2007 al 2009.

Gli immobili acquistati dal 2010 non generano plusvalenze o minusvalenze rilevanti ai fini del reddito di lavoro autonomo, poiché sono indeducibili le quote di ammortamento del corrispondente costo di acquisto.


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