Due ipoteche sullo stesso immobile

Se l’immobile è già ipotecato, un altro creditore può iscrivere ipoteca? Cosa succede se ci sono due ipoteche?

L’ipoteca è una forma di garanzia di cui si può avvalere il creditore (per esempio banca) per assicurarsi la priorità rispetto ad altri creditori in ipotesi di pignoramento e vendita all’asta del bene ipotecato. L’iscrizione dell’ipoteca su una casa non attribuisce un vero e proprio diritto reale al creditore né da automaticamente inizio al pignoramento immobiliare.

L’ipoteca è una semplice garanzia che segue il bene in tutte le eventuali vicende di trasferimento, ma non rappresenta un’esclusiva del creditore che la iscrive per primo. Ciò significa che su uno stesso immobile possono essere iscritte più ipoteche da parte di creditori diversi.

Dunque, anche se sulla casa è già stata iscritta ipoteca dalla banca in occasione del mutuo, un nuovo creditore può iscrivere un’ulteriore ipoteca (per esempio: l’Agenzia delle Entrate Riscossione per imposte non versate, o un’altra banca o finanziaria che ha concesso un prestito non rimborsato, o un creditore privato che ha ottenuto un decreto ingiuntivo per fatture non pagate ecc.).

Vediamo cosa succede quando su un immobile vi sono più ipoteche e quale criterio si utilizza per soddisfare i creditori che le hanno iscritte.

Ipoteca: cos’è e come funziona

L’ipoteca è definita dalla legge [1] come diritto reale di garanzia che attribuisce al creditore il potere di espropriare il bene oggetto di ipoteca e di essere preferito agli altri creditori sul prezzo ricavato dalla espropriazione (pignoramento e vendita all’asta).

L’ipoteca rappresenta, dunque, quella che in gergo tecnico viene definita “causa legittima di prelazione” e cioè uno strumento che consente al creditore ipotecario la preferenza rispetto agli altri creditori.

In particolare, l’iscrizione dell’ipoteca comporta a favore del creditore che la iscrive:

• prelazione: preferenza rispetto agli altri creditori nell’esecuzione sul bene oggetto dell’ipoteca
• diritto di seguito: possibilità di “seguire il bene” e cioè di soddisfarsi sul bene oggetto di ipoteca anche se viene trasferito dal debitore a un terzo.

L’ipoteca può essere iscritta su beni del debitore o di un terzo. Possono essere oggetto di ipoteca:

• beni immobili e le loro pertinenze
• usufrutto sui beni immobili e le loro pertinenze
• diritto di superficie
• diritto del enfiteuta e quello del concedente sul fondo enfiteutico
• rendite dello Stato
• beni mobili registrati

Tipi di ipoteca

In base alla fonte di costituzione dell’ipoteca, si distingue tra:

1) Ipoteca legale: è l’ipoteca prevista direttamente nella legge, a prescindere dalla volontà delle parti. I casi di ipoteca legale sono tassativi [2]:

• ipoteca del venditore dell’immobile sul bene alienato per l’adempimento degli obblighi che derivano dall’atto di alienazione (per esempio mutuo ipotecario);
• ipoteca dei coeredi, soci e altri condividenti a garanzia del pagamento dei conguagli di beni immobili assegnati ad altri condividenti;
• ipoteca dello Stato sui i beni dell’imputato o del civilmente responsabile per il pagamento delle spese processuali;

2) Ipoteca giudiziale: è l’ipoteca prevista dal giudice nella sentenza di condanna al pagamento di una somma di denaro o per l’adempimento di altra obbligazione o al risarcimento del danno da liquidarsi successivamente (condanna generica).

3) Ipoteca volontaria: è l’ipoteca costituita per volontà di una o entrambe le parti che decidono di porla a garanzia di un’obbligazione.

L’ipoteca si costituisce, in ogni caso, con l’iscrizione nei registri immobiliari. Finché non vi è iscrizione, l’ipoteca non esiste, ma esiste solo il diritto del creditore di iscriverla (in base alla legge, alla sentenza o all’accordo con il debitore).

Su uno stesso immobile possono coesistere ipoteche di diversa natura: per esempio, l’ipoteca di primo grado può essere volontariamente iscritta in sede di sottoscrizione di un finanziamento, mentre l’ipoteca giudiziale può essere successivamente iscritta da un creditore sulla base di una sentenza di condanna del debitore.

Gradi di ipoteca

Come anticipato in premessa, su un immobile possono essere iscritte più ipoteche da parte di creditori diversi. In tali ipotesi, per stabilire quale creditore ha la priorità, si adotta il criterio della successione cronologica [3] . Chi iscrive per primo l’ipoteca nel registro immobiliare, viene soddisfatto per primo. Dopo che questi si è integralmente soddisfatto (estinguendo il proprio credito), si può passare al creditore successivo, e così via.

A tal fine si parla di ipoteca di primo grado, secondo grado, terzo grado, ecc. Il grado dell’ipoteca fissa l’ordine di soddisfacimento dei creditori ipotecari.

Al momento dell’iscrizione dell’ipoteca, il conservatore del registro immobiliare attribuisce un numero d’ordine, e quindi il grado, assegnando la priorità rispetto alle altre iscrizioni e trascrizioni.

Se nello stesso momento due creditori chiedono l’iscrizione ipotecaria, la legge stabilisce che alle ipoteche viene assegnato lo stesso numero e lo stesso grado. I creditori con lo stesso grado concorrono tra loro sui beni ipotecati in proporzione dell’importo del loro credito.

Quante ipoteche si possono iscrivere su un immobile

L’ipoteca non è dunque un’esclusiva del creditore che per primo decide di iscriverla. Su uno stesso immobile possono essere iscritte più ipoteche che prenderanno diverso grado a seconda della successione cronologica sopra menzionata.

Dunque, per esempio, un creditore interessato ad agire per il recupero del proprio credito potrebbe decidere di iscrivere ipoteca sulla casa anche se questa è già oggetto di ipoteca di primo grado della banca che ha concesso il mutuo al debitore.

La presenza di un’ipoteca potrebbe tuttavia disincentivare il secondo creditore a valersi della stessa garanzia, visto che egli sarebbe comunque soddisfatto in via subordinata rispetto al creditore ipotecario di primo grado. Allo stesso modo, in sede di concessione di un finanziamento, la banca più difficilmente erogherà credito a favore di chi ha già immobili ipotecati.

La legge prevede la possibilità di un accordo tra i creditori per lo scambio del grado di ipoteca. Si tratta della cosiddetta postergazione di ipoteche, cioè un negozio tramite il quale i creditori effettuano lo scambio del grado ipotecario, con trasferimento dei relativi diritti (innanzitutto, il diritto di prelazione), scambio che può avvenire tra gradi immediatamente successivi (per esempio tra secondo e terzo grado) o tra gradi non successivi (non oltre la somma coperta dall’ipoteca di grado superiore).