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Inefficacia ipoteca

26 Gennaio 2019 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 26 Gennaio 2019



Quanto dura l’ipoteca iscritta sulla casa? Il creditore può rinnovarla e quando?

Hai stipulato un mutuo ipotecario per l’acquisto della casa e ti chiedi quanto potrà durare l’ipoteca, trattandosi di un vincolo che può crearti problemi. Ovviamente, l’ipoteca, in quanto garanzia accessoria, si estinguerà con l’integrale pagamento del debito, ma è bene sapere che, a prescindere dall’obbligazione garantita, l’ipoteca non può durare per sempre. Difatti, la legge prevede un determinato termine, oltre il quale la garanzia perde efficacia, a meno che il creditore non rinnovi l’iscrizione. Più precisamente l’ipoteca dura, cioè è efficace, per venti anni, decorrenti dalla data di iscrizione nel registro immobiliare. Dopo vent’anni l’ipoteca si estingue, ma ciò non comporta l’automatica cancellazione. Il creditore interessato a mantenere l’ipoteca e lo stesso grado di iscrizione, deve rinnovarla prima che scada il termine ventennale. Vediamo quanto dura l’ipoteca e cosa succede se su un bene sono iscritte più ipoteche. In altri termini cercheremo di capire quando si verifica l’inefficacia dell’ipoteca.

Durata ipoteca e rinnovazione

L’ipoteca si costituisce tramite iscrizione nei pubblici registri immobiliari e ha un termine di efficacia di 20 anni decorrenti dalla data di iscrizione [1]. Dopo questo tempo, l’ipoteca non ha più effetto e il bene torna libero dal vincolo.

Il creditore può tuttavia rinnovare l’iscrizione dell’ipoteca per ulteriori vent’anni. Affinché si possa parlare di vera e propria rinnovazione, con mantenimento del numero e del grado di ipoteca, occorre che il creditori presenti istanza prima che scada il termine di vent’anni. In tal modo l’ipoteca continua a produrre effetti senza alcuna interruzione.

Se, invece, la rinnovazione avviene dopo la scadenza dei primi vent’anni, la precedente ipoteca si estingue e se ne costituisce una nuova che produce effetti a far data dalla seconda iscrizione. Non si, in questo caso, una rinnovazione di ipoteca, bensì la costituzione di una nuova ipoteca, con la conseguenza che:

  • il creditore perde il grado acquisito con la prima ipoteca, e, se nel frattempo hanno iscritto ipoteca altri creditori, egli succede a questi;
  • se prima della nuova iscrizione l’immobile è stato acquistato da terzi e questi hanno già trascritto il titolo di acquisto (per es. compravendita o donazione), la nuova ipoteca non ha effetto nei loro confronti.

Efficacia ipoteche di primo grado e di secondo grado

L’iscrizione ipotecaria non è una prerogativa esclusiva di un creditore. Anche altri creditori possono iscrivere ipoteca sullo stesso bene. In tal caso ogni ipoteca ha un suo grado progressivo e i creditori vengono soddisfatti nell’esecuzione immobiliare, secondo l’ordine di iscrizione (si parla, infatti, di ipoteca di primo grado, secondo grado, terzo ecc.).

Ma cosa succede se la prima ipoteca perde efficacia perché non rinnovata dopo vent’anni? Se viene meno la prima ipoteca, l’ipoteca di “secondo grado” diventa di primo grado e così per le altre.

Se il creditore che aveva iscritto per primo, non rinnova prima dei vent’anni ma vuole comunque iscrivere nuovamente l’ipoteca, avrà un grado successivo alle ipoteche nel frattempo iscritte, perdendo così la priorità.

Efficacia ipoteca durante esecuzione immobiliare

Supponiamo che, a causa del mancato pagamento delle rate del mutuo, il creditore ipotecario proceda con il pignoramento immobiliare. Cosa accade se il termine di vent’anni, scade durante l’esecuzione immobiliare? Il pignoramento “interrompe” il termine ventennale di efficacia dell’ipoteca?

Secondo la Cassazione [2], se durante l’esecuzione immobiliare, spira il termine ventennale e il creditore non rinnova l’iscrizione dell’ipoteca, quest’ultima perde comunque efficacia a prescindere dal pignoramento, a meno che non sia già stato emesso – prima della scadenza del termine ventennale -, il decreto di trasferimento del bene ipotecato.

La rinnovazione dell’ipoteca opera sul piano della pubblicità immobiliare e serve per far conoscere la situazione di libertà o meno di un immobile a colui che consulta i registri immobiliari, senza costringerlo ad una consultazione senza limiti di tempo, limitandone l’ampiezza al pur ampio intervallo di venti anni. Il termine di efficacia dell’ipoteca non è quindi paragonabile ad un termine di prescrizione e, pertanto, non si interrompe per effetto del pignoramento immobiliare.

La Cassazione ha anche chiarito che se, durante il pignoramento, l’ipoteca perde efficacia, il pignoramento è comunque valido, ma il creditore perde il privilegio ipotecario e, quindi, la priorità rispetto agli altri creditori nella soddisfazione del credito.

Dunque, l’inefficacia dell’ipoteca, sopravvenuta in pendenza del processo esecutivo iniziato dal creditore ipotecario, non comporta la nullità o l’invalidità, nemmeno sopravvenuta, né del precetto, né del pignoramento, ma ha l’unico effetto di privare il creditore, già ipotecario, della legittima causa di prelazione e di relegarlo al rango di normale chirografario.

note

[1] Art. 2847 cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 10632/2014.


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