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Soglia minima per pignoramento immobiliare per debiti condominiali

30 Dicembre 2018


Soglia minima per pignoramento immobiliare per debiti condominiali

> Diritto e Fisco Pubblicato il 30 Dicembre 2018



Il condominio può pignorare la casa del condòmino, magari con un fondo patrimoniale, se si tratta di un debito di poche migliaia di euro?

Sono ormai diversi mesi che non paghi più il condominio. Lo stipendio non arriva a fine mese e gli arretrati si sono accumulati. In un primo momento l’amministratore ti è venuto incontro; poi però, spinto dalle pressioni dell’assemblea, è passato alle vie legali. Hai così ricevuto un decreto ingiuntivo e ora l’ufficiale giudiziario ti ha appena notificato l’atto di precetto. Nella lettera c’è scritto che, se non paghi entro 10 giorni tutte le somme, verrà avviato nei tuoi confronti l’esecuzione forzata. Il tuo timore è che il condominio possa decidere di pignorarti la casa, l’unica che hai e senza la quale non sapresti dove andare a vivere. Oltre al fatto che si tratta della «prima casa» e, quindi, anche dell’abitazione principale, ti poni un dubbio con riferimento all’entità del debito. Debito che inizialmente era di 5.000 euro, ma poi è passato a oltre 8.000 euro, con gli interessi e le spese legali: un importo ridicolo, a tuo avviso, per buttare fuori di casa una persona. Così ti chiedi se esiste una soglia minima per il pignoramento immobiliare per debiti condominiali. Di tanto parleremo qui di seguito.

Il divieto di pignoramento della prima casa

Si è parlato a lungo del divieto di pignoramento della prima casa. In realtà questa previsione vale solo per i debiti contratti con l’Agente della Riscossione, quelli cioè riportati nelle famigerate cartelle esattoriali. I creditori privati invece possono ben pignorare l’abitazione del debitore anche se questi non ha altri immobili di proprietà e non saprebbe dove andare a vivere. Non esiste neanche un limite al pignoramento immobiliare se, insieme al debitore, vivono anche figli minorenni o disabili o anziani invalidi. Quindi, la banca, il fornitore, il condominio e qualsiasi altro soggetto privato (sia esso una persona fisica che una società) può pignorare la cosiddetta «prima casa» del debitore.

Limite minimo di pignoramento immobiliare

Vediamo ora se esiste un limite minimo di debito al di sotto del quale il condominio non può mettere all’asta la casa. Anche in questo caso la disciplina prevista dalla nostra legge è differente a seconda del tipo di creditore.

Se il creditore è il condominio o qualsiasi altro soggetto privato non esistono limiti di importo; per cui il pignoramento della casa può essere in teoria intrapreso anche per somme irrisorie, di mille euro o per cifre anche minori. Abbiamo detto “in teoria” perché, come preciseremo a breve, l’esecuzione immobiliare è molto costosa e lunga, sicché non sempre il “gioco vale la candela” e mettere all’asta un immobile può essere più svantaggioso per il creditore che non per il debitore.

Esistono invece limiti di importo per il pignoramento quando il creditore è l’Agente della riscossione. Questi non può mettere in vendita l’immobile del debitore – sempre che non sia la “prima casa” – solo a partire da debiti di 120mila euro a salire.

Il condominio può pignorare la casa del debitore?

Il condominio può quindi pignorare la casa del condomino in arretrato con le spese subito dopo avergli notificato prima il decreto ingiuntivo e subito dopo l’atto di precetto. Nel caso del condominio – a differenza di qualsiasi altro creditore – il decreto ingiuntivo è già provvisoriamente esecutivo: vuol dire che il creditore può agire senza dover aspettare i canonici 40 giorni dalla notifica dello stesso.

Secondo la giurisprudenza, il condominio può pignorare la casa del debitore anche se questi l’ha inserita in un fondo patrimoniale. Il fondo patrimoniale infatti protegge l’immobile del debitore dalle obbligazioni contratte non per esigenze familiari, e non c’è dubbio che le spese di condominio, essendo propedeutiche alla casa stessa, coincidono con i bisogni della famiglia.

Che possibilità c’è che il condominio pignori la casa e a partire da quale importo?

Per capire quante probabilità ci sono che il condominio agisca nei tuoi riguardi con un pignoramento immobiliare dovresti leggere prima il nostro articolo Quanto costa un pignoramento immobiliare. Lì ti abbiamo elencato tutti i costi a cui deve far fronte il creditore – nel nostro caso il condominio – per poter mettere all’asta l’immobile “esecutato”. E peraltro, non c’è alcuna certezza di realizzo: all’asta potrebbe non partecipare nessuno o richiedere così tanto tempo da incentivare, nel frattempo, soluzioni transattive con il debitore e l’accettazione di una proposta a saldo e stralcio.

A nostro avviso, per debiti inferiori a 4-5mila euro è molto improbabile che un condominio affronti i costi di un processo esecutivo immobiliare. E ciò a maggior ragione se sulla casa c’è già un’ipoteca di un altro creditore (ad esempio la banca) che potrebbe frustare le aspettative del condominio.

Certo, nulla toglie che l’amministratore possa ugualmente agire anche per importi bassi, per dare un chiaro segnale al moroso affinché versi quantomeno le mensilità successive e, nello stesso tempo, non sia un incentivo anche per gli altri condomini a non versare le quote mensili.


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