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Messa in sicurezza balconi: ripartizione spese

30 Dicembre 2018


Messa in sicurezza balconi: ripartizione spese

> Diritto e Fisco Pubblicato il 30 Dicembre 2018



Manutenzione e ristrutturazione della facciata: se cade calcinaccio e intonaco dai balconi aggettanti l’assemblea può imporre i lavori al proprietario dell’appartamento? Come si dividono le spese?

L’assemblea di condominio ha approvato il rifacimento della facciata dell’edificio: oltre all’intonaco e ad alcuni cornicioni che minacciano di cadere, i lavori riguarderanno anche i balconi degli appartamenti e la loro messa in sicurezza. Negli scorsi mesi, infatti, alcune cadute di calcinacci hanno destato il naturale allarme nell’amministratore, preoccupato che qualcuno, passando lì di sotto, possa farsi male. Messa in discussione e poi in votazione, la spesa viene ripartita, a maggioranza dei presenti, secondo i rispettivi millesimi di proprietà. Tu e altri condomini però sostenete che i lavori, così deliberati, siano illegittimi e vadano distinti tra loro: quelli alla facciata, su cui ha competenza il condominio, e quelli relativi ai balconi che, invece, restano di competenza dei singoli proprietari degli appartamenti e su cui solo questi ultimi possono decidere se e quando procedere. Si leva la protesta dei presenti: trattandosi di lavori urgenti che possono compromettere la sicurezza dei pedoni, con conseguente responsabilità del condominio, l’assemblea ha potere di prendere la decisione. Del resto ne va del decoro dello stesso immobile che, in assenza di ristrutturazione, verrebbe completamente deprezzato, con danni anche alla proprietà (e al valore) degli altri appartamenti. Chi ha ragione in questo caso? Quali sono le regole sulla ripartizione spese per la messa in sicurezza dei balconi? La questione è stata di recente analizzata dal tribunale di Roma [1] che, peraltro, non si discosta dai numerosi precedenti della Cassazione [2].

La Corte ha risposto alle tradizionali domande che, quando si tratta di lavori straordinari di ristrutturazione e di manutenzione del palazzo condominiale, vengono puntualmente a galla nelle assemblee: qual è la maggioranza per il rifacimento della facciata condominiale, come avviene la ripartizione spese per la facciata stessa e che succede se i lavori coinvolgono anche terrazzi e balconi? Chi paga per la manutenzione del sottobalcone? Di tanto parleremo qui di seguito rifacendoci alle parole della giurisprudenza.

Balconi aggettanti: ripartizione spese

La questione si pone in modo diverso a seconda che si parli di balconi aggettanti o balconi incassati. I primi sono quelli più tradizionali, comunemente visti in gran parte dei palazzi: si tratta di un prolungamento verso l’esterno dell’appartamento; sporgono oltre la facciata dell’edificio e sono sospesi in aria. I balconi incassati invece sono realizzati all’interno della stessa facciata, hanno una funzione divisoria tra piani e fungono da copertura del piano inferiore. Di tanto avevamo già parlato approfonditamente in Messa in sicurezza balconi: chi paga? a cui si rinvia per ulteriori chiarimenti.

Alla ripartizione spese per la messa in sicurezza dei balconi aggettanti si applica in sostanza la seguente regola. Essi, costituendo prolungamenti delle corrispondenti unità immobiliari, appartengono in via esclusiva al proprietario di queste in quanto, da un punto di vista strutturale, sono del tutto autonomi rispetto agli altri piani (a differenza dei balconi incassati); essi infatti possono esistere indipendentemente dall’esistenza di altri balconi nel piano sottostante o sovrastante. Pertanto i balconi aggettanti non rientrano nella proprietà comune del condominio, quella cioè che viene ripartita fra i vari condomini. Ne consegue che tutti gli oneri di manutenzione devono essere sopportati solo dai proprietari dei balconi stessi. Né l’assemblea può imporre loro quando e se provvedere ai lavori. Non importa se lo stato di degrado può pregiudicare l’estetica del palazzo. A tutto voler concedere, quand’anche ciò dovesse succedere, l’unica arma sarebbe quella di un intervento per il tramite del tribunale che potrebbe, laddove il cattivo stato di manutenzione di un bene può pregiudicare danni alla proprietà vicina, imporre al proprietario i lavori necessari.

Quindi, in via generale, l’assemblea di condominio può solo decidere il rifacimento della facciata, ma non quello dei balconi aggettanti. I lavori di questi ultimi ricadono sui singoli proprietari e non possono essere ripartiti conseguentemente neanche per millesimi.

Diverso è il discorso solo per i rivestimenti esterni decorativi e ornamentali del balcone aggettante, ossia i fregi, quegli elementi cioè che conferiscono al fabbricato un profilo estetico più gradevole; solo tali parti (e non l’intero balcone) si considerano comuni all’intero palazzo, in quanto contribuiscono a dare maggior valore alla facciata. Se però elementi di decoro non dovessero risultare presenti sui balconi in aggetto, mancando qualsivoglia fregio o rivestimento di pregio, la spesa resta di competenza del singolo proprietario.

I precedenti della Cassazione sulla messa in sicurezza dei balconi aggettanti

Quanto chiarito dal tribunale capitolino è anche l’orientamento della Cassazione. Ecco alcune delle massime più interessanti pubblicate dalla Suprema Corte.

Il criterio di ripartizione delle spese di restauro dei balconi di un edificio condominiale aggettanti non va desunto dall’art. 1125 c.c., in quanto questi balconi, dal punto di vista strutturale, sono autonomi rispetto ai piani sovrapposti, nel senso che ben possono sussistere indipendentemente dalla presenza o assenza di altro balcone nel piano sottostante o sovrastante [4].

I balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (nella specie, poiché le fioriere erano prive di particolare pregio, trattandosi di comuni vasconi prefabbricati in calcestruzzo, la Corte né ha escluso la valenza architettonica, ponendo a carico dei singoli proprietari degli appartamenti le spese relative alla parte interna delle predette fioriere) [5].

Gli elementi esterni, quali i rivestimenti della parte frontale e di quella inferiore, e quelli decorativi di fioriere, balconi e parapetti di un condominio, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni, con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno [6].

In un altro precedente del tribunale di Roma [7] si legge ancora che le spese relative agli interventi sui balconi devono esser poste a carico dei proprietari degli stessi e non essere attribuite ai condomini secondo le tabelle millesimali. Pertanto, l’assemblea che assume una decisione in quest’ultimo senso dà luogo ad una deliberazione invalida in quanto tale decisione, di fatto, determina un’attrazione alla proprietà comune di beni (i balconi) che, invece, sono di pertinenza individuale [8], in tal modo esorbitando dai suoi poteri e violando il diritto dei condomini non proprietari dei balconi – costretti al pagamento pro quota delle relative spese – all’integrità del loro patrimonio. (Nella specie, i balconi dell’edificio, pur insistendo sulla facciata, sono stati ritenuti non assolvere alcuna funzione incidente sul decoro e/o sull’assetto architettonico dello stabile, anche in considerazione del fatto che il fabbricato è risultato all’evidenza avere caratteristiche estetiche piuttosto dozzinali e i balconi medesimi privi di qualsiasi fregio e/o decorazione, e neppure omogenei nell’aspetto).

Ed in ultimo [9]: in tema di condominio, gli elementi esterni, quali i rivestimenti della parte frontale (c.d. frontalini) e di quella inferiore, e quelli decorativi di fioriere, balconi e parapetti di un edificio, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero stabile, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni, con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

note

[1] Trib. Roma, sent. del 23.10.2018.

[2] Cass. 14576/04, Cass. 15913/07 e Cass. 587/11.

[3] Cass. 218/11, Cass. 587/11 e Cass. 21641/17.

[4] Cass. sent. n. 11155/1994.

[5] Cass. sent. n. 6624/2012: «In tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. (In applicazione dell’enunciato principio, la S.C. ha cassato la sentenza di merito, la quale aveva ritenuto appartenenti al condominio, con le dovute conseguenze sulla ripartizione delle relative spese, alcune fioriere in cemento armato poste all’esterno delle ringhiere delimitanti i balconi con funzione di parapetto, senza che le stesse rivelassero un qualche pregio artistico, né costituissero parte integrante della struttura dello stabile)».

[6] Cass. sent. n. 5014/20178.

[7] Trib. Roma, sent. n. 20887/2017.

[8] cfr., Cass. civ., sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576; Cass. civ., sez. II, 23 settembre 2003, n. 14076; Cass. civ., sez. II, 21 gennaio 2000, n. 637.

[9] Cass. sent. n. 21641/2017.

Tribunale Roma, Sez. V, 23.10.2018

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

il dott. Roberto Ghiron, in funzione di Giudice Unico di primo grado, V Sezione Civile del Tribunale di Roma ha pronunciato la seguente

SENTENZA nella causa iscritta al n. 45484/17 Ruolo Generale Contenzioso

TRA

C.F.

elettivamente domiciliato in Roma presso lo studio degli avv. rappresentano e difendono in forza di procura in atti

E

CONDOMINIO VIA O. T. 28 in R.

elettivamente domiciliato in Roma presso lo studio dell’avv. in forza di procura in atti

Svolgimento del processo – Motivi della decisione

e

che lo ATTORE

Con citazione notificata l’attore esponeva quanto segue. Di essere proprietario di un appartamento facente parte del Condominio convenuto. Che, in data 7-11-2016, l’assemblea, al quinto punto all’o.d.g., aveva deliberato (prima di verificare le offerte) “che le spese, inerenti lavori straordinari quali restauro facciate, balconi, frontalini, ecc., verranno suddivise secondo il seguente criterio: suddivisione per mm di proprietà i frontalini, i sottobalconi, i pali, i ponteggi, l’intonaco, le travi posteriori e copertine travi posteriori, 50% copertine terrazzo e 50% copertine muretti balconi posteriori. Tutto il resto è privato”. Che detta delibera era illegittima in quanto i balconi in aggetto, senza valore artistico, avrebbero dovuto essere considerati di proprietà esclusiva degli appartamenti ai quali accedevano donde nessun potere aveva l’assemblea di deliberare spese di manutenzione agli stessi inerenti.

Ciò premesso chiedeva che fosse dichiarata nulla/annullata la suddetta delibera. Con vittoria di spese.

Si costituiva il convenuto eccependo che la delibera impugnata non recava alcuna decisione nel senso prospettato dall’attore in quanto decideva in ordine al criterio di riparto di spese per sostenere lavori ‘ancora da sottoporre al vaglio dell’assemblea’ e non imponeva alcun lavoro sulle parti private. Che inoltre l’assemblea aveva seguito i criteri di legge e regolamentari previsti e che i frontalini dei balconi e la parte inferiore degli stessi avevano, avendo caratteristiche uniformi, una precisa funzione estetica e di decoro, irrilevante l’assenza di fregi, che li rendeva beni comuni.

Concludeva chiedendo il rigetto dell’avversa domanda, con vittoria di spese da distrarre.

All’esito del giudizio le parti concludevano come da verbale e, all’udienza del 27-6-2018, la causa veniva trattenuta in decisione con i termini di cui all’art. 190 c.p.c..

che lo rappresenta e difende CONVENUTO

In primo luogo occorre rilevare che la decisione impugnata integra vera e propria delibera di contenuto precettivo per i partecipanti al condominio, irrilevante che la spesa non sia stata contestualmente deliberata, in quanto l’assemblea, a maggioranza, ha dettato precisi criteri di riparto di spese relative alla manutenzione di parti dell’edificio (criteri immediatamente applicabili al momento dell’approvazione della spesa inerente i beni elencati in delibera ove successivamente diversamente non disposto) affermando la natura di beni comuni, a mente dell’art. 1117 c.c., anche di parti che fanno parte dei balconi in aggetto. Ebbene, se tali beni comuni non sono, la delibera sarebbe affetta da nullità in quanto l’assemblea avrebbe agito al di fuori dei suoi poteri assumendo decisioni in ordine ai criteri di riparto di spese afferenti beni in proprietà solitaria (per inciso ben può l’assemblea deliberare sui criteri generali di riparto delle spese, per i beni comuni, a maggioranza -quindi con atto non avente natura negoziale- purchè non vengano violate le disposizioni di legge o quelle regolamentari).

La decisione involge la questione della natura dei balconi in aggetto posto che i criteri di riparto dettati involgono, come detto, pacificamente anche parti di detti balconi quali ad esempio i frontalini ed i sottobalconi.

Come risulta chiaramente dalle incontestate fotografie versate in atti dall’attore i balconi ivi rappresentati sono totalmente in aggetto rispetto alle linee verticali perimetrali dell’edificio.

Orbene una chiara e condivisibile giurisprudenza di legittimità (fra le altre v. Cass. 14576/04, Cass. 15913/07 e Cass. 587/11) afferma che i balconi aggettanti, costituendo prolungamenti delle corrispondenti unità immobiliari, appartengono in via esclusiva al proprietario di queste considerato altresì che non hanno funzione divisoria fra i piani e non fungono da copertura del piano inferiore in quanto da un punto di vista strutturale sono del tutto autonomi rispetto agli altri piani poiché possono esistere indipendentemente dall’esistenza di altri balconi nel piano sottostante o sovrastante. Pertanto i balconi aggettanti non costituiscono proprietà comune fra i condomini e non hanno funzione comune ma esclusiva sì che gli oneri di manutenzione debbono essere sopportati solo dai proprietari dei balconi aventi tali caratteristiche. Solo laddove i balconi rechino rivestimenti esterni pregiati o fregi decorativi ed ornamentali sì da conferire al fabbricato un profilo estetico più gradevole, tali parti dei balconi debbono considerarsi comuni (Cass. 218/11, Cass. 587/11 e Cass. 21641/17 che peraltro la difesa dell’attore richiama in sede di memorie conclusive ma palesemente mal interpreta posto che tutte le parti dei balconi in aggetto ivi indicate devono potersi considerare comuni solo se decorative). Ma elementi di decoro ulteriore non risultano all’evidenza presenti sui balconi in aggetto nel caso in esame (v. fotografie prodotte) mancando qualsivoglia fregio o rivestimento di pregio.

Segue l’accoglimento della domanda avanzata dall’attore in quanto l’impugnata delibera deve ritenersi affetta da nullità per avere deciso in ordine ai criteri di riparto di spesa non inerente beni comuni.

Alla soccombenza segue la condanna di parte convenuta a rifondere, in favore dell’attore, le spese di lite che si liquidano come in dispositivo.

P.Q.M.

Definitivamente decidendo dichiara la nullità della delibera assunta dall’assemblea del Condominio convenuto in data 7-11-2016 al punto 5 all’ordine del giorno. Condanna il convenuto a rifondere, in favore dell’attore, le spese di lite che si liquidano in complessivi Euro4500,00 per compensi, oltre iva, cpa e spese generali.

Così deciso in Roma, il 22 ottobre 2018. Depositata in Cancelleria il 23 ottobre 2018.


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