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Uso delle parti comuni in condominio

31 Dicembre 2018


Uso delle parti comuni in condominio

> Diritto e Fisco Pubblicato il 31 Dicembre 2018



Cosa si può fare sugli spazi comuni dell’edificio condominiale: i diritti e i doveri dei condomini.

Un condominio si caratterizza per la coesistenza, all’interno dello stesso stabile, di parti di proprietà esclusiva, appartenenti cioè solo ai titolari dei singoli appartamenti (si pensi ai balconi, ai garage, ecc.), e parti di proprietà comune (si pensi alle scale, all’androne, al giardino, ecc.). Su queste ultime si forma, in automatico, una comproprietà nel momento in cui i condomini sono almeno due. Immaginiamo, ad esempio, un immobile di proprietà di un unico soggetto: nel momento in cui questi vende anche un solo appartamento, l’atrio passa in comunione. Una comunione però “indivisibile” (al contrario di quella ordinaria): non ci si può cioè né distaccare (magari per evitare di pagare le spese), né riservare una sezione esclusiva. Ciascun condomino ha, sulle parti comuni, una proprietà rapportata ai propri millesimi. Nello stesso tempo ne ha diritto all’uso illimitato, non rapportato cioè a tali millesimi. Purché non impedisca agli altri condomini lo stesso impiego, ciascun proprietario può disporre della cosa comune come meglio crede. Tanto per fare un esempio, chi paga di più di condominio non ha più diritti sull’androne rispetto a chi paga di meno, né ha più potere decisionale in merito alla ditta di pulizie delle scale. 

Proprio di tanto parleremo nel seguente articolo dedicato appunto all’uso delle parti comuni in condominio. Un argomento spesso al centro di numerose controversie: chi può parcheggiare due auto nel cortile? È possibile coltivare fiori nelle aiuole o piantare odori e spezie per le proprie velleità culinarie? Si può stendere i panni sul terrazzo all’ultimo piano? È legale montare un condizionatore sulla facciata del palazzo che appartiene a tutti? E, invece, un’antenna satellitare sul tetto? Che succede se uno dei condomini parcheggia la propria auto sempre sullo stesso punto: diventa proprietario di quel posto? E se invece uno di questi delimita il pianerottolo con un cancelletto o chiude a chiavi una dispensa usandola come se fosse propria? 

La riposta a tutti questi quesiti, tipici della vita condominiale, trova sempre risposta nelle regole sull’uso delle parti comuni in condominio. Ecco perché bisogna fornire una serie di chiarimenti generali per comprendere come vanno risolti i conflitti tra comproprietari.

Quali sono le parti comuni in condominio?

Tutti i condomini, anche quelli che hanno pochi millesimi, sono comproprietari delle parti comuni dell’edificio. Il codice civile [1] elenca quali sono queste parti, ma la lista è solo esemplificativa. Quindi va rapportata alla situazione concreta. In buona sostanza, si presumono comuni tutte le parti necessarie all’uso comune dell’edificio salvo che un atto di proprietà disponga diversamente. Tali sono, ad esempio: il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune; le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza.

Uso delle parti comuni in condominio: a chi spetta?

A ciascun condomino spetta il diritto di usare le parti comuni. Questo uso è indipendente dai millesimi di proprietà. Può salire centinaia di volte le scale o usare spesso l’ascensore anche chi ha un piccolo appartamento. Allo stesso modo, chi paga poco di condominio può accedere alla terrazza e utilizzare lo spazio secondo le proprie necessità. Ha diritto a parcheggiare l’auto nel cortile – sempre che lo spazio sia sufficiente per tutti – ogni condomino, pure quello che ha la quota millesimale più bassa. 

Il codice civile detta una regola generale molto semplice per l’uso delle parti comuni in condominio. Eccola. 

Ciascun condomino (senza nessuna esclusione o limite) può servirsi degli spazi comuni purché rispetti due condizioni:

  • non deve farne un uso diverso rispetto alla destinazione che ha l’area, alternandone la funzione. Ad esempio, non si può usare l’androne per parcheggiare i motorini o la terrazza per fare feste private; non si può organizzare un concerto nei garage o lasciare un’auto da rottamare nel cortile come se fosse un deposito;
  • non deve impedire agli altri condomini di utilizzare anche loro lo spazio comune: questo non significa necessariamente lo stesso o un contemporaneo uso. Ad esempio, non si può occupare gran parte del tetto per la propria antenna parabolica, né è possibile parcheggiare un camper nel cortile impegnando così più posti auto; non si può occupare tutto il pianerottolo con i propri vasi da fiori.

Usucapione delle parti comuni in condominio

Spesso si parla di usucapione in condominio. Il codice civile consente di “intestarsi” un immobile altrui di cui si è fatto uso esclusivo, per almeno 20 anni, alla luce del sole, con il tacito consenso del proprietario. In buona sostanza, chi lascia che la sua proprietà venga sfruttata da altri, col tempo la perde (leggi Usucapione: cos’è e come funziona). Questa regola non vale però in condominio; o meglio, affinché si possa usucapire una parte comune dell’edificio non basta un uso esclusivo dell’area ma è necessario un ulteriore comportamento: impedire fisicamente agli altri condomini di usare lo stesso spazio. Ad esempio, per quanto riguarda un posto auto, non è sufficiente parcheggiare sempre sulla stessa zona, ma è necessario recintarla o delimitarla con una sbarra; per quanto attiene alla terrazza, non basta utilizzarla quotidianamente ma bisogna anche cambiare le chiavi della porta affinché gli altri non vi accedano.

La Cassazione [3] ha ribadito che il condomino può usucapire la quota degli altri; ma, per accertare l’avvenuta usucapione, non basta che gli altri condomini si siano astenuti dall’usare il bene comune, ma occorre che egli dimostri di aver goduto del bene stesso attraverso un proprio possesso esclusivo in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare una inequivoca volontà di possedere come titolare esclusivo e non più come condomino, senza ricevere alcuna opposizione altrui, per tutto il tempo necessario per usucapire. Pertanto il condomino che rivendica di aver usucapito il bene comune deve provare di averlo sottratto all’uso comune per tutto il periodo utile all’usucapione e quindi deve dimostrare di avere tenuto una condotta diretta a rivelare in modo inequivocabile che si è verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso, costituito da atti univoci rivolti contro i compossessori, e tale da rendere riconoscibile a questi ultimi l’intenzione di non possedere più come semplice compossessore. Non basta quindi la prova del solo non utilizzo da parte degli altri condomini, dal momento che il diritto in comproprietà è imprescrittibile, ma è necessario dimostrare di aver impedito materialmente tale uso con sbarre, recinzioni, catene, lucchetti, serrande, ecc.

Il condominio può usucapire i beni di proprietà del condomino?

Si può anche verificare la situazione inversa: il condominio può cioè usucapire una parte dell’altrui proprietà attraverso il possesso esercitato da tutti i condomini. Si pensi, ad esempio, al terrazzo che, inizialmente riservato al proprietario dell’ultimo piano, venga utilizzato da tutti i condomini [4]. È anche il caso del sottotetto [5].

Cosa si intende per “pari uso” delle parti comuni

A differenza di quanto può sembrare dal significato letterale della norma del codice civile che abbiamo richiamato in apertura, quando si parla di “pari uso della cosa comune” non ci si riferisce a un “uso identico” [6] e “contemporaneo” della stessa da parte di tutti i condomini; infatti ciascun condomino è legittimato a trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione possibile, rispettando la sola condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri [7]. 

Questo significa, ad esempio, che chi usa il lastrico solare per stendere i panni non può impedire ad altri di prendere il sole posizionandovi dei lettini o viceversa; chi vuol posizionare piante grasse sulle aiuole non può vietare che il proprietario di un negozio vi fissi un palo con un’insegna.

Si tratta di trovare, insomma, un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione [8]. Per questo motivo l’uso paritetico della cosa comune, che va tutelato, deve essere compatibile con la ragionevole previsione dell’utilizzazione che in concreto faranno gli altri condomini della stessa cosa e non anche della identica e contemporanea utilizzazione che in via meramente ipotetica e astratta ne potrebbero fare [9].

Ad esempio è stato ritenuto possibile aprire porte sul muro comune così come una nuova finestra; è possibile avere un doppio ingresso in casa bucando una parete del pianerottolo così come installare un condizionatore sulla facciata dell’edificio. Molteplici poi possono essere gli usi del lastrico solare come, ad esempio, prendere il sole; si possono collocare piante e fiori sul pianerottolo, ma non biciclette e moto sull’androne.

note

[1] Art. 1117 cod. civ.

[2] Art. 1102 cod. civ.

[3] Cass., sent. 2.3.1998, n. 2261, sent. 23.7.2010, n. 17322, sent. 6.10.2016, n. 20039.

[4] Trib. Napoli, sent. 14.2.2005.

[5] Cass., sent. 5.4.1982, n. 2090.

[6] Cass., sent. 23.3.1995, n. 3368.

[7] Cass., sent. 16.6.2005, n. 12873 e sent. 7.6.2011, n. 12310.

[8] Cass., sent. 5.10.2009, n. 21256.

[9] Cass., sent. 27.2.2007, n. 4617.


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