Diritto e Fisco | Articoli

Casa vacanze: è possibile se il regolamento vieta l’affittacamere?

19 Gennaio 2019 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 19 Gennaio 2019



Se il regolamento condominiale vieta l’affittacamere è possibile adibire il tuo appartamento a casa vacanze?

Sei proprietario di un appartamento in un condominio e, non avendo esigenze di abitarlo e tanto meno di riservarlo a favore di tuo figlio o dei tuoi genitori, avresti intenzione di sfruttarlo come rendita. In particolare, non sei interessato alla classica locazione: dovresti impegnare l’immobile per parecchio tempo, temi che ti possano entrare in casa degli inquilini che poi non ti pagherebbero e, infine, vorresti ottenere un vantaggio economico maggiore, di quello corrispondente al canone che potresti richiedere. Ed allora hai pensato di sfruttare il tuo appartamento a fini turistici, affittandolo per brevi periodi, senza pertanto vincolarlo in nessun’altro modo. Tuttavia, sei un po’ timoroso riguardo questa scelta. Il condominio in questione è infatti abbastanza vecchio ed è regolamentato da un risalente regolamento condominiale, il quale specificatamente vieta l’utilizzazione degli appartamenti privati a titolo di affittacamere, pensione o albergo. A questo proposito, informandoti un po’ in giro e un po’ sul web hai saputo che, ad esempio, ci sono stati alcuni giudici che hanno ritenuto incompatibile con questo tipo di regolamento, l’esercizio di un bed and breakfast. In pratica, hai saputo che i proprietari esercenti questo tipo di attività sono stati costretti ad interromperla, perché il regolamento vietava le stesse attività contenute nel documento che riguarda il tuo condominio. Ed allora, per non sbagliare ti chiedi: il regolamento condominiale può vietare l’affittacamere? La casa vacanze è possibile se il regolamento vieta l’affittacamere? Posso avviare questa attività o corro il rischio di un’azione legale da parte del condominio?

Condominio: il regolamento può vietare l’affittacamere?

Devi sapere che in un condominio il regolamento può vietare l’esercizio di un’attività come quella dell’affittacamere. In altri termini, potrebbe accadere che il condominio vieti l’utilizzo delle proprietà private, per un uso diverso da quello della semplice abitazione oppure per uso ufficio. In concreto, questo regolamento potrebbe specificare questo divieto, con esplicito riferimento alle attività di natura ricettiva, quali l’albergo, la pensione e l’affittacamere. In particolare, si tratterebbe di regolamenti condominiali approvati all’unanimità dei condomini, che i successivi proprietari, acquistando i rispettivi immobili, dovrebbero necessariamente rispettare. Ebbene, se c’è un regolamento di questo tipo, anche l’attività di bed and breakfast potrebbe essere legalmente ostacolata.

Condominio: il regolamento può vietare il bed and breakfast?

Hai ormai capito che in un condominio, il regolamento può vietare attività di carattere ricettivo/turistico. Anche se si trattasse di un vecchio regolamento condominiale con relativa dicitura, (albergo, pensione e affittacamere) non comprensiva del bed and breakfast, sarebbe vietato esercitare anche questa attività. Si tratta di una conclusione che trova la sua causa giustificativa in molteplici decisioni della Suprema Corte di Cassazione [1], secondo le quali non c’è alcuna differenza sostanziale tra un affittacamere, un albergo, una pensione ed un bed and breakfast. In tutti questi casi, infatti, secondo gli Ermellini, si svolgerebbe un’attività di carattere turistico/ricettivo dove il gestore fornisce servizi di natura tipicamente alberghiera, quali le pulizie, il cambio delle lenzuola, la colazione, evidentemente in aggiunta alla semplice messa a disposizione dei locali ceduti. Se pertanto il regolamento dovesse vietare l’affittacamere, per analogia, sarebbero vietate anche le altre attività similari. Per la verità, non sono mancate decisioni giurisprudenziali contrarie, ma prudenza vorrebbe di evitare potenziali contestazioni e quindi di non adibire il proprio appartamento alle predette attività, se dovesse esserci un regolamento condominiale di questo tipo, in vigore nel tuo fabbricato.

Regolamento: vietato l’affittacamere vietata la casa vacanze?

Alla luce delle considerazioni precedentemente espresse, potresti concludere facilmente che se il regolamento vieta l’affittacamere allora vieta anche l’utilizzo del tuo appartamento quale casa vacanze: in fondo, penserai, c’è una forte similitudine con le situazioni descritte in precedenza. Invece, non è così. È quanto è stato recentemente precisato dal Tribunale di Milano [2], secondo il quale la casa vacanze si distingue abbastanza nettamente dalle altre attività (pensione, albergo, affittacamere, bed and breakfast) di carattere tipicamente turistico/ricettivo. Nella casa vacanze, infatti, il gestore mette a disposizione il proprio appartamento, per un tempo anche molto limitato, ma non offre altri servizi, tipicamente di natura alberghiera, quali il rassetto quotidiano, il cambio lenzuola, la colazione, il contatto col pubblico, ecc. Insomma una situazione molto simile alla locazione ordinaria, solo che finalizzata per scopi turistici e per un tempo molto limitato. Per queste ragioni, conclude il Tribunale, non ci sarebbe alcuna incompatibilità tra la casa vacanze ed un regolamento condominiale come quello qui esaminato. Ed allora via alla casa vacanze in condominio anche se il regolamento vieta l’attività di affittacamere o similari.

note

[1] Cass. civ. sent. n. 26087 del 23 dicembre 2010 – ord. n. 704 del 16 gennaio 2015 – sent. n. 109 del 07.01.2016

[2] Trib. di Milano sent. n. 11275 del 08.11.2018


scarica gratis il tuo contratto su misura

Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA