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Registrazione tardiva contratto di locazione ad uso abitativo

2 Gennaio 2019


Registrazione tardiva contratto di locazione ad uso abitativo

> Diritto e Fisco Pubblicato il 2 Gennaio 2019



Nullità del contratto di locazione a uso abitativo e commerciale sanabile con effetto retroattivo; le sanzioni fiscali possono essere ridotte con il ravvedimento operoso.

Il contratto di locazione abitativa deve essere non solo redatto in forma scritta, ma anche registrato presso l’Agenzia delle Entrate a pena di nullità [1]. In assenza della forma scritta il contratto di locazione è nullo, non produce cioè effetti (così come del resto accade per quello non registrato entro trenta giorni dalla sua sottoscrizione). Ciò al fine di proteggere il conduttore dell’immobile il quale, a causa del proprio fisiologico bisogno abitativo, necessita che il contratto abbia questo requisito per evitare comportamenti scorretti da parte del locatore. La norma però ha anche un’evidente finalità fiscale, volta ad evitare l’evasione. È però possibile la registrazione tardiva del contratto di locazione ad uso abitativo. Secondo infatti la Cassazione, espressasi sul punto proprio di recente, la registrazione avvenuta anche dopo i 30 giorni imposti dalla legge, ha effetto retroattivo e sana il contratto sin dall’origine. Dal punto di vista fiscale, ovviamente, sono dovute le sanzioni per il ritardo nell’adempimento. 

In questo articolo ci occuperemo, più nel dettaglio, dell’affitto in nero e di tutte le conseguenze che esso comporta sia per l’inquilino che per il proprietario dell’immobile. Vedremo quando e come è possibile la registrazione tardiva del contratto di locazione ad uso abitativo e quali sono i suoi effetti.

Contratto di locazione non registrato: quali conseguenze?

Il contratto di locazione va registrato entro 30 giorni dalla firma a cura del locatore. In assenza di tale adempimento esso è nullo. Poiché per l’evasione dell’imposta di registro è solidalmente responsabile anche l’inquilino, a quest’ultimo è consentito registrare autonomamente la locazione, evitando così l’accertamento. Le spese in tal modo sostenute dovranno essergli restituite integralmente dal locatore, salvo che il contratto abbia disposto una ripartizione dell’onere fiscale al 50% (non è possibile invece imporre tutta la spesa a carico dell’inquilino).

Il locatore, dopo la registrazione, deve darne comunicazione all’inquilino e all’amministratore di condominio entro 60 giorni. Tale comunicazione deve avvenire in forma scritta, allegando eventualmente copia del contratto registrato ovvero il numero, il luogo e la data della registrazione. Non si richiedono specifiche modalità per la spedizione, ma è consigliabile almeno l’uso della raccomandata con ricevuta di ritorno.

Anche l’amministratore del condominio ove si trova l’immobile locato, oltre che l’inquilino, assurge a ruolo di sentinella della regolarità del contratto, anche se, a ben vedere, nessuna sanzione è stata prevista nel caso in cui il locatore non ottemperi a tale obbligo. All’amministratore che sia venuto comunque a conoscenza della locazione, una volta accertato il mancato ricevimento della comunicazione, non resta che effettuare gli opportuni accertamenti presso l’Agenzia delle Entrate e, se del caso, denunciare la mancata registrazione del contratto.

A detta delle Sezioni Unite della Cassazione [2], la nullità del contratto di affitto non registrato è “assoluta”, vale cioè per entrambe le parti ed è rilevabile dal giudice anche se non c’è una specifica richiesta di una delle parti. Fa eccezione solo l’ipotesi (che poi è sostanzialmente la regola) in cui la forma verbale sia stata pretesa dal locatore (per un proprio maggiore lucro): in quest’ultimo caso si tratta di una nullità cosiddetta “relativa” che vale solo per il padrone di casa e che solo il conduttore può fare valere. In pratica, il contratto non vincola l’inquilino ma solo il locatore. Ma quest’ultimo, come detto, può sempre provvedere alla registrazione tardiva del contratto di locazione a uso abitativo. La possibilità, riconosciuta di recente dalla Cassazione, sana la nullità con effetto retroattivo. 

Nel caso in cui venga dichiarata la nullità del contratto per omessa registrazione o per indicazione di canone inferiore all’effettivo:

  • il locatore perde il diritto a percepire il canone; l’inquilino può chiedere, entro 6 mesi dal rilascio dell’immobile, la restituzione dei canoni versati “in nero”;
  • l’inquilino può chiedere la restituzione di quanto già pagato, ma, nel contempo, avrebbe occupato l’immobile senza titolo; il locatore potrebbe, pertanto, chiedere al giudice di determinare una somma per indennizzarlo dall’occupazione dell’immobile che, a seguito della declaratoria di nullità, è avvenuta senza un valido titolo.

Dunque, in caso di dichiarazione di nullità del contratto di affitto non registrato, il possesso del bene si tramuta in un’occupazione senza titolo con obbligo di riconsegna immediata da parte del conduttore. Per il proprietario emerge l’obbligo di restituzione dei canoni sino a quel momento percepiti.

La mancata registrazione del contratto entro il perentorio termine sopra indicato legittima il conduttore a richiedere al giudice di ricondurre la locazione a condizioni conformi a quelle previste per i contratti cosiddetti “con canone concordato”.

Quando l’omessa registrazione è imposta dal locatore

A fronte del caso (piuttosto raro) in cui l’omessa registrazione è concordata dalle parti (situazione che determina l’assoluta nullità del contratto), sono sicuramente più frequenti i casi in cui l’evasione fiscale è dettata dalla volontà del locatore il quale, sebbene motivi tale scelta con lo scopo di far pagare all’inquilino un canone inferiore, in realtà va a lucrare sull’omessa dichiarazione dei redditi percepiti. In tale ipotesi, l’inquilino non può essere sfrattato per l’assenza di un valido contratto e la nullità si ripercuote solo sul locatore. A tal fine però bisogna essere in presenza di una “forzata pressione” operata dal locatore sul conduttore al fine di costringerlo a stipulare il contratto in forma verbale; diversamente, nel caso in cui tale forma sia stata concordata liberamente tra le parti, o addirittura voluta dal conduttore stesso, tornano ad applicarsi i principi generali in tema di nullità.

Spetta al conduttore l’onere di provare, anche a mezzo di presunzioni semplici oltre che di prove testimoniali, la subita pressione morale che ha provocato l’abuso, riportando in tal modo nell’alveo della nullità relativa il vizio che comunque colpisce il contratto posto in essere.

Deve trattarsi di una pretesa con i caratteri tipici di una coazione idonea ad influenzare il processo di formazione della volontà del conduttore e non già di una mera richiesta di conclusione del contratto informale cui il conduttore non si sia opposto. Occorre provare che sia stato il locatore ad avere preteso l’instaurazione del rapporto di fatto e che il conduttore l’abbia solo subita.

Solamente in questo caso il locatore sarà escluso dalla possibilità di fare dichiarare la nullità del contratto per vizio di forma, mentre spetterà al conduttore chiedere che il contratto sia ricondotto a condizioni conformi al canone predeterminato dagli accordi per le locazioni agevolate.

Il principio è, pertanto, quello che il conduttore può far valere in via esclusiva la nullità del contratto per mancanza della forma scritta ed esercitare la facoltà di richiedere la riconduzione del rapporto locativo per essere stato il contratto verbale imposto dal locatore, ma nel caso, peraltro abbastanza raro, in cui non sussista alcuna imposizione da parte del locatore e il contratto verbale sia liberamente voluto dalle parti, la nullità per mancanza di forma scritta rimane assoluta ed insanabile. Venuto meno il titolo che giustifica l’occupazione dell’immobile, il locatore può ottenerne il rilascio ed il conduttore può chiedere la restituzione parziale delle somme versate in suo favore, non potendo invece pretendere la restituzione dell’intero perché questo costituirebbe per lui un ingiustificato arricchimento.

Canone di locazione superiore a quello registrato

Per le Sezioni Unite è nullo il patto con il quale le parti di un contratto di locazione di immobile a uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato. Tale nullità, tuttavia, riguarda solo il patto aggiunto e non compromette l’originario accordo. Dunque, il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall’avvenuta registrazione. A chiarirlo sono le Sezioni Unite che hanno così voluto estendere il principio già espresso in relazione ai contratti di locazione a uso abitativo anche alle locazioni commerciali, riconducendo a unità la disciplina delle nullità dei patti aggiunti in materia di locazione [3].

Il contratto di locazione vale anche se registrato tardivamente

Di recente, la Cassazione [4], riformando i suoi precedenti orientamenti, ha stabilito che il contratto di locazione registrato tardivamente viene sanato con effetto retroattivo. La registrazione tardiva è implicitamente ammessa dalla normativa tributaria, coerentemente con l’esigenza di contrastare l’evasione fiscale e, nel contempo, mira a mantenere stabili gli effetti negoziali voluti dalle parti.

Tale posizione vale sia per le locazioni a uso abitativo che per quelle a uso commerciale.

Leggi anche Affitto si può registrare in ritardo.

Ciò significa che, in caso di registrazione tardiva, l’inquilino non potrà più pretendere la restituzione dei canoni versati nel corso del periodo “in nero”, almeno per quello “coperto” dalla registrazione tardiva. Chiaramente, chi esegue la registrazione tardiva deve anche corrispondere allo Stato le sanzioni tributarie per l’evasione sino a quel momento realizzata. In tal senso, prima interviene la registrazione tardiva, meglio è.

Sanzioni per registrazione tardiva della locazione

Se, da un punto di vista civilistico, la sanzione per l’omessa registrazione della locazione è la nullità del contratto, da un punto di vista fiscale scattano le conseguenze pecuniarie. La registrazione tardiva, nel primo caso, ridà efficacia al contratto retrodatandola alla data della firma; a livello tributario però il contribuente dovrà versare le maggiorazioni imposte dalla normativa per l’evasione fiscale.

Attraverso il cosiddetto ravvedimento operoso, l’inquilino può regolarizzare la sua posizione versando una sanzione ridotta rispetto a quella ordinaria. La sanzione ordinaria può raggiungere il massimo del 240% dell’imposta dovuta, ma è possibile ridurla nel modo seguente:

  • se la registrazione tardiva del contratto di affitto ha luogo entro i 30 giorni successivi al termine per la registrazione, la sanzione è ridotta al 6% del minimo;
  • se la registrazione del contratto di locazione avviene con un ritardo massimo di 90 giorni dalla scadenza del termine, la sanzione è ridotta al 12% del minimo;
  • se la registrazione tardiva del contratto di affitto avviene entro un anno, la sanzione è ridotta al 15%;
  • se la registrazione del contratto di locazione viene eseguita entro due anni la sanzione è ridotta al 17,14%;
  • se la registrazione tardiva del contratto avviene dopo due anni si ha una riduzione della sanzione al 20%;
  • se la registrazione del contratto di locazione ha luogo dopo la scoperta della violazione, la sanzione è ridotta al 24%.

I Codici Tributo per la registrazione tardiva del contratto di locazione

Concluso il calcolo delle sanzioni, devi versare sia l’Imposta di Registro per la prima annualità che l’Imposta di Bollo, le sanzioni e gli interessi utilizzando i seguenti codici tributo:

  • codice 1500, per l’Imposta di Registro per la prima registrazione
  • codice 1505, per l’Imposta di Bollo;
  • codice 1507, per le sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione;
  • codice 1508, per gli interessi da ravvedimento per la tardiva prima registrazione.

note

[1] Art. 1 comma 346 della legge 311 del 2004, (Finanziaria per il 2005).

[2] Cass. S.U. sent. n. 18124/2015.

[3] Cass. S.U. sent. n. 23601/2017.

[4] Cass. ord. n. 20858/2017; Cass. ord. n. 6009/18 del 13.03.2018.


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