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Amministratore di condominio revocabile se non si aggiorna

2 Gennaio 2019
Amministratore di condominio revocabile se non si aggiorna

Senza formazione periodica, legittima la revoca per giusta causa dell’amministratore di condominio.

L’amministratore di condominio dura in carico un anno al termine del quale il mandato va riconfermato dall’assemblea. La sua revoca è tuttavia possibile in qualsiasi momento. Tale revoca può essere dettata da ragioni di opportunità (ad esempio, uno dei condomini si offre di svolgere personalmente l’incarico per risparmiare); in tal caso, il condominio dovrà versare all’amministratore il risarcimento per il recesso anticipato (risarcimento di solito pari all’onorario da questi perso). La revoca può però essere determinata anche da una giusta causa (violazione degli obblighi di legge) la quale giustifica la disdetta dell’incarico senza preavviso e senza indennizzi. In quest’ultima ipotesi rientra il caso dell’amministratore che non abbia eseguito la prescritta formazione periodica. A stabilire che l’amministratore di condominio è revocabile se non si aggiorna è una delle disposizioni di attuazione del codice civile [1]. Essa stabilisce, come condizione per svolgere l’incarico di amministratore, l’aver frequentato un corso di formazione iniziale e lo svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale. Tali obblighi non valgono solo qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.

Formazione professionale obbligatoria per l’amministratore di condominio

I corsi di formazione per amministratori di condominio devono essere tenuti da professionisti in campo giuridico ed economico che abbiano esperienza nell’amministrazione di condomini, e devono avere un responsabile scientifico (questi soggetti devono inoltre godere di appositi requisiti di onorabilità).

I corsi di formazione iniziale devono svolgersi almeno su 72 ore di lezione, mentre quelli annuali di formazione periodica su 15 ore di lezione all’anno.

Gli argomenti oggetto dei corsi sono: 

  • amministrazione condominiale: compiti e poteri dell’amministratore; 
  • diritti reali, in particolare in materia di proprietà edilizia e comproprietà degli edifici;
  • sicurezza degli edifici, con particolare riguardo ai requisiti di staticità e di risparmio energetico, ai sistemi di riscaldamento e di condizionamento, agli impianti idrici, etc.;
  • problematiche e controversie connesse all’uso degli spazi comuni, ai regolamenti condominiali, alla ripartizione dei costi in base alle tabelle millesimali;
  • normativa urbanistica, in particolare: regolamenti edilizi, legislazione speciale delle zone territoriali di interesse per l’esercizio della professione e norme sulle barriere architettoniche;
  • contratti, in particolare quello d’appalto e di lavoro subordinato;
  • contabilità;
  • tecniche di risoluzione dei conflitti;
  • informatica.

A fine corso viene rilasciato un attestato di Esperto in amministrazione condominiale ed immobiliare, che dimostri il superamento di un esame valutativo. 

Il Dm 140/2014 prevede che tale attestato abbia validità annuale. L’Anaci ha ritenuto che il periodo non sia coincidente con l’anno solare. Infatti, nel Dm 140/2014, entrato in vigore il 9 ottobre 2014, si legge che l’obbligo di formazione ha cadenza annuale e, poiché non si parla di anno solare, si deve ritenere che l’obbligo di aggiornamento/frequentazione dei corsi vada dal 9 ottobre 2014 all’8 ottobre dell’anno 2015 e di seguito per gli anni successivi.

L’assemblea di condominio può chiedere all’amministratore di dimostrare il corretto adempimento degli obblighi di formazione.

L’assemblea può esonerare l’amministratore dai corsi di formazione?

La norma che impone all’amministratore l’obbligo di formazione iniziale e periodico ha valore imperativo ed è quindi inderogabile; essa infatti ha portata di diritto pubblico, essendo volta a tutelare l’interesse generale della collettività ed in particolare del condominio consumatore, ad essere gestito da soggetto con requisiti morali e professionali. 

Nomina amministratore senza formazione: la delibera è valida?

Sulla base di tali argomenti si è detto che la delibera assembleare del condominio che nomina un amministratore che non ha frequentato il corso annuale di aggiornamento professionale è nulla. La conseguenza è la decadenza dall’incarico di amministratore e la revoca per giusta causa. Per l’effetto l’amministratore non può richiedere neanche il compenso pattuito e preventivato all’atto della nomina. Sono anche inefficaci tutti gli atti compiuti dall’amministratore per tutto il periodo tra la nomina e la declaratoria di nullità.

Se l’assemblea non dovesse provvedere alla revoca dell’amministratore privo dell’attestato di partecipazione ai corsi di formazione, il singolo condomino può agire in tribunale per ottenere dal giudice la cessazione dell’incarico conferito al professionista dall’assemblea, configurandosi come una «grave irregolarità»

Revoca amministratore senza corsi di formazione

Il codice civile elenca una serie di casi in cui è possibile la revoca dell’amministratore. Si tratta però solo di esempi estendibili anche a situazioni simili in cui il medesimo si espone a giusta causa di revoca. La mancata frequentazione del corso di formazione periodica rende illegittima la nomina dell’amministratore di condominio, nel senso che l’amministratore non può assumere incarichi per l’anno successivo e che la sua nomina è nulla.

Secondo il tribunale di Padova [3], per evitare la revoca della sua nomina e quindi la dichiarazione di nullità della delibera assembleare, l’amministratore deve dimostrare di aver ottemperato a quanto previsto dalla norma e, in mancanza dell’attestato, deve fornire quanto meno la documentazione attestante l’iscrizione al corso obbligatorio o un’autocertificazione.

La frequentazione del corso e il possesso del relativo attestato è circostanza che deve quindi sussistere al momento dell’incarico posto che ciascun condomino ha «diritto ad avere come amministratore del condominio persona qualificata, come previsto dalla norma». In assenza dell’attestato è sufficiente fornire almeno la prova di essersi iscritti a un corso che ancora non è terminato. Solo dopo l’attestato il professionista potrà assumere incarichi. Non potranno, invece, essere “sanate” nomine fatte prima.

Di diverso avviso il tribunale di Verona [4] secondo cui la mancata frequentazione di un corso di formazione periodica in materia condominiale da parte dell’amministratore e del corso di aggiornamento annuale non è causa di nullità della delibera che lo ha nominato.

note

[1] Art. 71 bis disp. att. cod. civ. 

[2] Art. 1129 cod. civ.

[3] Tribunale di Padova del 24 marzo 2017 n. 818.

[4] Trib. Verona, sent. del 13 novembre 2018.

Sentenza n. 818/2017 pubbl. il 24/03/2017 RG n. 2485/2016 Repert. n. 1636/2017 del 27/03/2017

TRIBUNALE ORDINARIO di PADOVA

PRIMA SEZIONE CIVILE

Verbale telematico della causa n. R.G. 2485/2016 tra

 e

CONDOMINIO O. M. – IN PERSONA DEL SUO AMMINISTRATORE PRO TEMPORE A. SAS

2) A. S.A.S. DI RAG. A. D. C. IN PERSONA DEL SUO LEGALE RAPP.TE P.T.

Oggi 24 marzo 2017 ad ore 10,00 innanzi al Giudice O. Avv. Graziella Colussi, sono comparsi:

per D. F. l’avv. S. R.

per CONDOMINIO O. M. – IN PERSONA DEL SUO AMMINISTRATORE PRO TEMPORE A. SAS DI RAG. A. D. C. e per A. S.A.S. DI RAG. A.D.C.

IN PERSONA DEL SUO LEGALE RAPP.TE P.T. è presente l’avv. Z. P.

CONVENUTI

Sentenza n. 818/2017 pubbl. il 24/03/2017 RG n. 2485/2016 Repert. n. 1636/2017 del 27/03/2017

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO DI PADOVA

PRIMA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale di Padova, in persona del Giudice O. Avv. Graziella Colussi ha

pronunciato, ex art. 281 sexies c.p.c., la seguente SENTENZA

nella causa civile di primo grado iscritta al n. R.G. 2485/2016 promossa da: F. D. (C.F. XXXXXXXX), con il patrocinio degli

avv. S. R. e , elettivamente domiciliato in Indirizzo

Telematico, presso il difensore avv. S.R.

ATTORE/OPPONENTE

contro

CONDOMINIO O.M. IN PERSONA DEL SUO AMMINISTRATORE PRO TEMPORE A. SAS DI RAG. A.D.C. (C.F. XXXXXX), , con il patrocinio dell’avv.

Z.P. e elettivamente domiciliato in VIA XXXX

35121 PADOVA presso lo studio dell’avv. Z.P.

A. S.A.S. DI RAG. A.D.C., IN PERSONA

DEL SUO LEGALE RAPP.TE P.T. (C.F. XXXXX), con il patrocinio dell’avv. Z.P. e elettivamente domiciliato in VIA XXXXX

 Letti gli atti di causa;

CONVENUTI

viste le conclusioni delle parti, come precisate a verbale all’odierna udienza e da aversi qui per integralmente riportate;

letto l’art. 281 sexies c.p.c.

L’odierno attore esponeva:

che l’Assemblea del Condominio O. del 10 dicembre 2015 deliberava la nomina ad amministratore nella figura della società Alfaomega sas, il cui legale rappresentante era privo dei requisiti richiesti dalla normativa vigente; detta delibera veniva impugnata con ricorso per mediazione, procedura che si concludeva con la dichiarazione di cessazione della materia del contendere a seguito della successiva delibera del 10 febbraio 2016 che revocava la precedente.

che l’Assemblea del Condominio O. del 10 febbraio 2016, oltre a revocare la precedente delibera, deliberava nuovamente la nomina, quale amministratore del Condominio, la medesima società A. sas costringendo l’attore ad una nuova impugnazione per il medesimo motivo in quanto il socio amministratore della società non aveva la prova di avere adempiuto all’obbligo di frequentare i corsi di aggiornamento previsti dal dm 140/2014 di almeno 15 ore all’anno. Sosteneva di averne fatto espressa richiesta in assemblea e che, per tutta risposta, l’amministratore della società A. sas aveva risposto che

gli obblighi “ quelli previsti dalla normativa vigente saranno eseguiti a seconda della propria disponibilità” costringendo quindi l’attore ad impugnare la delibera e instaurare di seguito la procedura per mediazione;

che la delibera impugnata ed oggetto del presente giudizio è stata poi di

seguito revocata e, pertanto, è venuta a cessare la materia del contendere

Quanto premesso, va osservato che il motivo unico di impugnazione della delibera è fondato sul mancato svolgimento della attività di frequentazione dei corsi obbligatori previsti dalla normativa da parte della società amministratrice e per essa dal suo legale rappresentante.

Nel decreto ministeriale n 140 del 2014, entrato in vigore il 09 ottobre 2014, si legge che l’obbligo di formazione ha cadenza annuale e, poiché non si parla di anno solare, si deve ritenere che l’obbligo di aggiornamento /frequentazione dei corsi vada dal 9 ottobre 2014 al 09 ottobre 2015 e di seguito per gli anni successivi;

Seguendo questo meccanismo non è possibile recuperare i corsi di formazione periodica annuali essendo ogni certificato valevole per l’anno successivo.

E’ pacifico in giurisprudenza che la mancanza di frequentazione del corso rende illegittima la nomina di amministratore di Condominio nel senso che l’amministratore non potrà assumere incarichi per l’anno successivo e che la sua nomina sarebbe nulla .

Dunque se è vero che l’attestato prodotto da parte convenuta datato 4 aprile 2016 non ha valenza per il periodo passato per la nomina ad amministratore questo ha certamente valenza per il futuro, sino all’ottobre del 2016 . All’assemblea del 10 febbraio 2016, per impedire l’impugnativa, l’amministratore avrebbe dovuto fornire la prova di avere eseguito quanto previsto dalla norma e, in mancanza dell’attestato, quanto meno la documentazione attestante l’iscrizione al corso obbligatorio o una autocertificazione; non lo ha fatto costringendo l’attore alla impugnazione della delibera per far valere il proprio diritto ad avere come amministratore del Condominio persona qualificata, come previsto dalla norma.

Sa da un lato può ritenersi che la nomina ad amministratore è da ritenere valida perché il Condominio convenuto ha provato la sussistenza dei requisiti dell’amministratore al momento della sua nomina, per avere frequentato il corso obbligatorio per l’anno 2014/2015 dall’altro va dichiarato che l’impugnativa da parte dell’attore con la richiesta di nullità della delibera e conseguente revoca dell’amministratore (conseguenza automatica) era legittima e giustificata proprio dal comportamento tenuto dall’Amministratore del Condominio che non era stato in grado di fornire la prova della sussistenza dei suoi requisiti, prima della sua nomina.

Per quanto sopra esposto, il Condominio O. va condannato, alla rifusione delle spese a favore dell’attore, liquidate come in dispositivo. Quanto alla convocazione in giudizio della società amministratrice, va dichiarata la sua carenza di legittimazione passiva in quanto l’oggetto della domanda era la declaratoria di nullità o annullamento della delibera del 10 febbraio 2016 per mancanza dei requisiti per la valida nomina di amministratore che, in ipotesi di accoglimento della domanda attorea, avrebbe comportato automaticamente la sua revoca.

L’amministratore non aveva quindi motivo per essere citato in giudizio per esprimere la sua opposizione alla domanda di revoca dell’amministratore, formulata, peraltro, solo nei confronti del Condominio in sede di impugnativa.

La società convenuta ha chiesto, in sede di precisazione delle conclusioni la cancellazione di una frase ritenuta offensiva e riferita al comportamento dell’amministratore. Ritiene questo giudice che la frase non possa considerarsi offensiva avendo a riferimento l’oggetto della causa.

Infine, la società A. sas chiede, inoltre, che, oltre all’accoglimento

della eccezione di carenza di legittimazione passiva, venga accolta la

domanda di condanna dell’attore per responsabilità aggravata di cui all’art 96 cpc per avere agito nei confronti della società in mala fede o comunque con colpa grave.

Nel caso di specie non si rinvengono estremi di mala fede e colpa grave nell’aver convocato la società A. sas, come prospettato dalla parte convenuta; la domanda di condanna ex art 96 cpc va, pertanto, rigettata.

In accoglimento della eccezione di carenza di legittimazione passiva, parte attrice va condannata alla rifusione delle spese di giudizio che vengono liquidate in euro 9.275,00 ridotte della metà, quindi in euro 4.637,00 oltre accessori, in considerazione del rigetto delle domande svolte ulteriormente all’eccezione di carenza di legittimazione passiva e rigettate

Le spese del presente procedimento seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo ai sensi del D.M. 55/2014 pubblicato nella G.U. del 02/04/2014, evidenziando in particolare che nella presente causa non si rinvengono specifici elementi di personalizzazione che giustifichino il discostarsi dai valori medi , ad eccezione che per una riduzione del 50% dei compensi per la fase istruttoria nella quale non sono state espletate prove orali, ma solo dimesse le memorie istruttorie.

P.Q.M.

Il Giudice, ogni diversa domanda ed eccezione reiette ed ogni ulteriore deduzione disattesa, definitivamente pronunciando,

1) dichiara la cessazione della materia del contendere;

2) in applicazione del principio di virtuale soccombenza condanna il

Condominio O. alla rifusione delle spese di giudizio a favore di

parte attrice della somma di euro 9.275,00 oltre accessori;

3) condanna parte attrice alla rifusione delle spese di giudizio a favore della

società A. sas della somma di euro 4.637,00 oltre accessori di legge

Così deciso in Padova, il 24 marzo 2017.

Sentenza n. 818/2017 pubbl. il 24/03/2017 RG n. 2485/2016 Repert. n. 1636/2017 del 27/03/2017

Il Giudice O. Graziella Colussi


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