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Ricomprare la propria casa all’asta

2 Gennaio 2019


Ricomprare la propria casa all’asta

> Diritto e Fisco Pubblicato il 2 Gennaio 2019



Pignoramento immobiliare: quando il debitore può partecipare all’esecuzione forzata e presentare offerte di acquisto. 

Se stai leggendo questo articolo è probabilmente perché hai subìto un pignoramento immobiliare e ora la tua casa è all’asta. Il tribunale avrà già disposto una perizia tecnica per valutare l’immobile e fissare un prezzo di base a cui le eventuali offerte dovranno attenersi. Se l’appartamento non verrà venduto al primo tentativo (cosiddetto “esperimento”), il giudice fisserà un ulteriore esperimento, con ribasso del prezzo del 25% (un quarto). A questo punto, come tante altre persone nella tua stessa situazione, ti sarai chiesto come ricomprare la propria casa all’asta. È consentito al debitore riprendersi ciò che è proprio pagando il prezzo come un normale offerente?

Se così fosse, avresti fatto un affare: il tuo debito è infatti superiore al valore dell’immobile e, attendendo qualche ribasso, potresti liberare il bene dall’ipoteca e, nello stesso tempo, tornare a vivere sereno. Non avresti allora neanche bisogno di fare un’offerta transattiva al creditore e trovare con questi un accordo: se anche dovesse rifiutare il tuo saldo e stralcio, avresti comunque la possibilità di far chiudere per sempre il pignoramento. Ma è davvero così?

Qui di seguito ti spiegheremo quando e come il debitore può ricomprare la propria casa all’asta in caso di esecuzione forzata immobiliare. Lo faremo tenendo conto delle norme del codice di procedura civile che, come prevedibile, sono volte ad evitare ogni tentativo di frode ai danni dei creditori.

Chi può partecipare all’asta della casa?

Il problema di fondo è stabilire chi può partecipare a un’asta immobiliare. La risposta è scritta nel codice di procedura civile [1] il quale stabilisce così: «Ognuno, tranne il debitore, è ammesso a offrire per l’acquisto dell’immobile pignorato personalmente o a mezzo di procuratore legale».

Per come scritta, la disposizione non necessita di ulteriori chiarimenti: essa è categorica nell’affermare che il proprietario della casa pignorata non può presentare offerte di acquisto del proprio bene. A interpretare restrittivamente la norma, parrebbe però che, al posto del debitore, ben potrebbero partecipare familiari o amici in qualità di “prestanome”, salvo poi, una volta ottenuta l’aggiudicazione, trasferire il bene in capo al precedente titolare. Questo meccanismo triangolare però è ugualmente vietato. Seppur è vero che il coniuge, i figli, i parenti più o meno prossimi o i conoscenti del soggetto esecutato possono presentare offerte di acquisto della casa pignorata, non deve risultare che essi agiscono per conto del debitore e nel suo stesso interesse. Si tratta, però, di un’affermazione che, almeno per quanto riguarda il marito o la moglie e in comunione dei beni oppure i figli conviventi lascia il tempo che trova. Ad esempio, la moglie che già possiede la metà della casa potrebbe acquistarne l’altra metà all’asta così divenendo proprietaria dell’intero immobile nel quale però continuerebbe a vivere il debitore. E così per il figlio che, magari, in questo modo potrebbe anticipare il lascito testamentario che il genitore avrebbe prima o poi effettuato. Insomma, se anche non c’è un accordo espresso, di fatto la partecipazione di un convivente all’asta – partecipazione consentita dalla legge – autorizza indirettamente il soggetto pignorato a ricomprare la propria casa all’asta.

Chi non può partecipare all’asta?

Oltre al debitore, il codice civile [2] elenca una serie di soggetti che non possono partecipare all’asta. Eccoli:

  • genitori esercenti la responsabilità genitoriale sui figli rispetto ai beni ed ai diritti del minore;
  • tutore e protutore riguardo ai beni e ai diritti del minore;
  • amministratori dei beni dello Stato, dei comuni, delle province o degli altri enti pubblici, rispetto ai beni affidati alla loro cura;
  • ufficiali pubblici, rispetto ai beni che sono venduti per loro ministero;
  • coloro che per legge o per atto della pubblica autorità amministrano beni altrui, rispetto ai beni medesimi;
  • mandatari, rispetto ai beni che sono stati incaricati di vendere.

Quando al debitore conviene riacquistare la casa all’asta

Abbiamo visto che il debitore, seppur formalmente non può riacquistare la propria casa all’asta, neanche per interposta persona, di fatto può con facilità avvantaggiarsi dell’acquisto fatto da un familiare con cui convive o con il quale è legato da un vincolo tale da consentirgli di usufruire ugualmente dell’immobile (ad esempio, il figlio o il fratello che, una volta divenuto titolare del bene, gli consentirebbe di vivervi a titolo di comodato o usufrutto).

Ma quando concretamente conviene acquistare la propria casa all’asta? Di sicuro quando il debito è superiore al valore del bene e non quando invece il prezzo di acquisto della casa è maggiore rispetto all’entità del pignoramento. Facciamo un paio di esempi per comprendere meglio come stanno le cose.

Immaginiamo che il creditore proceda in esecuzione forzata, in forza di un decreto ingiuntivo di 300 mila euro, pignorando una casa del valore di 150 mila euro. Se il familiare del debitore riuscisse ad acquistare il bene, magari partecipando a un’asta con un ribasso rispetto al prezzo di base, potrebbe liberare l’immobile versando solo una parte del debito originario, ad esempio 100 mila euro. È vero che il creditore manterrebbe la possibilità di agire contro il debitore per il residuo dell’importo (nell’esempio, 200 mila euro), ma se quest’ultimo non dovesse avere altri beni non dovrebbero esserci ulteriori strascichi di procedura.

Viceversa, nel caso in cui il debito maturato fosse di 50 mila euro e il creditore pignorasse una casa del valore di 300 mila euro, non potendo il debitore opporsi all’esecuzione forzata (non esistono, infatti, limiti di importo al di sotto del quale il pignoramento immobiliare fatto da privati è vietato), a questi converrebbe – piuttosto che perdere la casa – fare una offerta di saldo e stralcio al creditore in modo da chiudere la procedura esecutiva.

Vendita senza incanto: come presentare l’offerta

L’offerente deve presentare nella cancelleria una dichiarazione scritta contenente l’indicazione del prezzo, del tempo e modo del pagamento e ogni altro elemento utile alla valutazione dell’offerta.

Nella stessa busta va inserita una fotocopia del documento d’identità dell’offerente e nel caso di offerta presentata da una persona giuridica deve anche allegarsi la documentazione comprovante il potere di rappresentanza dell’offerente. L’offerente nel depositare l’offerta deve altresì dichiarare la residenza o eleggere domicilio nel comune nel quale ha sede il tribunale; in mancanza le comunicazioni a lui dirette verranno eseguite presso la cancelleria.

L’offerta deve essere depositata in busta chiusa all’esterno della quale sono annotati, a cura del cancelliere ricevente:

  1. il nome, previa identificazione, di chi materialmente provvede al deposito;
  2. il nome del giudice dell’esecuzione o del professionista delegato dal giudice per le operazioni di vendita;
  3. la data dell’udienza fissata per l’esame delle offerte.

Se nell’ordinanza di vendita il giudice ha stabilito che la cauzione deve essere versata mediante assegno circolare, esso dev’essere inserito nella busta.

L’offerta è irrevocabile, a meno che il giudice ordini l’incanto o che siano decorsi 120 giorni dalla sua presentazione ed essa non sia stata accolta.


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