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Pignoramento immobiliare prima casa

2 Gennaio 2019
Pignoramento immobiliare prima casa

> Diritto e Fisco Pubblicato il 2 Gennaio 2019



Limiti al pignoramento dell’abitazione da parte della banca, dell’Agenzia Entrate Riscossione e degli altri esattori; qual è il limite minimo di debito al di sotto del quale non è possibile pignorare la casa?

In materia di pignoramento immobiliare le regole sono più complesse rispetto a quelle di ogni altra forma di esecuzione forzata. Ciò perché la procedura è, di per sé, articolata e lunga. La legge mira infatti a garantire da un lato il debitore (posto il valore e l’essenzialità del bene aggredito) e dall’altro la trasparenza nei passaggi di proprietà. Di recente poi la normativa è stata integrata dal famoso decreto legge cosiddetto “del Fare”, approvato dal Governo Letta [1], che ha introdotto il cosiddetto divieto di pignoramento della prima casa: un divieto però che opera solo nei confronti dell’agente della riscossione e che, peraltro, si integra con una serie di ulteriori limiti a beneficio del proprietario del bene pignorato. Chi quindi non conosce come funziona il pignoramento immobiliare della prima casa farà bene a leggere le seguenti righe: qui di seguito, infatti, forniremo un quadro completo di tutte le disposizioni di legge attualmente in vigore che regolano tale forma di esecuzione forzata.

In particolare ti spiegheremo per chi vale il divieto di pignoramento della prima casa, quando non è possibile pignorare la prima casa e quando invece il creditore non incontra ostacoli. Indicheremo da quale limite di importo può scattare il pignoramento immobiliare sia con riferimento alla banca che agli altri creditori privati, sia con riferimento all’Agenzia Entrate Riscossione che alle altre società di riscossione esattoriale. Ecco dunque tutto ciò che c’è da sapere sul pignoramento immobiliare prima casa.

Pignoramento unica casa: quando vale il divieto

Iniziamo subito col dire che il divieto di pignoramento della prima casa non vale per qualsiasi creditore ma solo per gli agenti della riscossione, sia che si tratti di Agenzia Entrate Riscossione, che dell’esattore delle imposte locali (Comune e Regione). A questi ultimi si applica dunque la norma che sancisce l’impignorabilità dell’abitazione. In altre parole, il debitore di una banca rischia il pignoramento della prima casa (del resto, se così non fosse, non ci sarebbe ragione di iscrivere l’ipoteca), mentre quello che non ha pagato le multe o le cartelle esattoriali per tasse e tributi non rischia nulla.

Quando si parla di divieto di pignoramento della prima casa in realtà si usa una definizione impropria. A ben vedere, la norma non pone il divieto di pignoramento nei confronti del primo immobile acquistato dal debitore (il che porterebbe a pensare che quelli comprati successivamente possono essere pignorati) ma dell’unica casa. In altre parole, il divieto opera solo a condizione che il debitore non sia proprietario di altri immobili. E difatti, la legge che vieta all’agente della riscossione il cosiddetto pignoramento della prima casa pone specifiche condizioni affinché operi il vincolo:

  • la casa deve essere l’unico immobile di proprietà del debitore. Questi non deve essere proprietario, neanche per quote, di altri beni immobili come, ad esempio, terreni, negozi, garage, uffici. Se il debitore è cointestatario, insieme ad altri soggetti (ad esempio come coerede), di un ulteriore immobile, la casa può essere pignorata (sempre che ricorrano le condizioni che a breve indicheremo;
  • la casa deve essere adibita a civile abitazione: non può quindi trattarsi di un negozio o di un immobile dato in affitto;
  • nella casa il debitore deve aver fissato la propria residenza;
  • la casa non deve essere di lusso, ossia non deve essere accatastata nelle categorie A/1, A/8 o A/9.

Con qualche esempio potremo capire meglio come stanno le cose:

  • se una persona acquista casa e vi va a vivere e, nello stesso tempo, non ha altre proprietà immobiliari, può subire il pignoramento da parte dei creditori privati ma non dell’agente della riscossione qualora non paghi le cartelle esattoriali;
  • se però questa persona, dopo qualche anno, eredita un immobile dal padre defunto (anche per una minima quota) allora rischia il pignoramento sia dell’abitazione che del bene in successione (i coeredi non potranno evitare l’esecuzione forzata sull’immobile, potendo tuttavia riscattare il bene pagando il debito o acquistandolo all’asta);
  • se una persona è proprietaria di un’unica casa che ha dato in affitto o nella quale non è residente, può subire il pignoramento immobiliare anche da parte dell’agente della riscossione esattoriale;
  • se una persona ha una sola casa e una piccola striscia di terreno accanto, essendo titolare di due immobili, rischia il pignoramento di entrambi (sempre che ricorrano le condizioni che a breve indicheremo).

In sintesi possiamo dire che il pignoramento immobiliare della prima casa può avvenire solo quando il creditore è un soggetto privato come ad esempio: un fornitore, la banca, la controparte di una causa che abbia vinto il giudizio, il condominio, ecc.

Pignoramento immobiliare da parte dell’Agenzia Entrate Riscossione

Analizziamo ora il caso di un contribuente che, pur avendo ricevuto numerose cartelle esattoriali, sia rimasto inadempiente e non abbia fatto ricorso contro gli atti esecutivi. Quando rischia il pignoramento della casa da parte dell’agente della riscossione esattoriale? Innanzitutto, come abbiamo detto, egli deve avere la proprietà, anche per una minima quota, di un altro immobile (a prescindere dalla sua natura: terreno, fabbricato, box auto, ecc.). Ma ciò non basta. Il pignoramento immobiliare è possibile solo se ricorrono anche queste condizioni. Le vediamo qui di seguito:

  • innanzitutto l’agente della riscossione deve avere iscritto ipoteca sull’immobile;
  • per l’iscrizione dell’ipoteca il debito, comprensivo di sanzioni e interessi, deve essere superiore ad almeno 20mila euro;
  • 30 giorni prima dell’iscrizione dell’ipoteca, il proprietario deve aver ricevuto un preavviso di ipoteca (contro il quale potrebbe anche far ricorso). L’ipoteca viene bloccata se il contribuente chiede la rateizzazione del debito;
  • dopo l’ipoteca e prima del pignoramento immobiliare devono passare almeno 6 mesi dall’iscrizione dell’ipoteca senza che il debitore abbia pagato o chiesto la rateazione;
  • per poter passare dall’ipoteca al pignoramento, il debito del proprietario deve essere superiore a 120 mila euro. Ne consegue che, per tutti quei debiti superiori a 20mila euro (soglia a partire dalla quale è possibile l’iscrizione di ipoteca) e inferiori a 120mila euro (soglia a partire dalla quale è possibile il pignoramento), l’esattore può solo conservare l’ipoteca. Ipoteca che non comporta espropriazione o vincolo ad alienare il bene. Tuttavia, se un altro creditore (ad esempio la banca) dovesse pignorare la casa, l’esattore può partecipare alla vendita forzata (in questo caso, se il debitore paga il creditore procedente, lasciando solo l’esattore, la procedura esecutiva si chiude);
  • la somma del valore di tutti i beni immobili intestati al debitore deve essere superiore a 120 mila euro. Pertanto, tanto per fare un esempio, se un contribuente è proprietario di una casa del valore di 100 mila euro e di un terreno che ne vale solo 10 mila, entrambi i beni non possono essere pignorati.

Pignoramento casa nel fondo patrimoniale da parte dell’Agenzia Entrate Riscossione

Se ricorrono le condizioni che abbiamo appena elencato l’agente della riscossione può pignorare la casa del contribuente anche se questi l’ha inserita in un fondo patrimoniale. La Cassazione ha infatti osservato che il fondo non protegge dai debiti con il fisco, anche se dipendenti dall’attività lavorativa. E difatti, il fondo patrimoniale non tutela dai debiti contratti per le esigenze familiari e, di certo, il lavoro si può definire un “bene essenziale” per la famiglia.

Soglia minima per pignoramento immobiliare 

Abbiamo detto che il divieto di pignoramento della prima casa vale solo per l’esattore e non per i soggetti privati (persone fisiche o giuridiche). Inoltre, sempre e solo per l’esattore, vale l’ulteriore limite relativo all’importo minimo del debito (120 mila euro) al di sotto del quale il pignoramento è vietato. Dunque, volendo semplificare, le cose stanno nel seguente modo:

  • creditori privati (banche, fornitori, ecc.): il pignoramento immobiliare vale per qualsiasi importo di debito e può avvenire anche sulla prima casa;
  • agenti della riscossione esattoriale: il pignoramento immobiliare non vale sull’unica casa del contribuente e, nelle altre ipotesi, è possibile solo se il debito supera 120mila euro.

note

[1] DL n. 69/2013.


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