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Commissione condominiale: poteri

3 Gennaio 2019


Commissione condominiale: poteri

> Diritto e Fisco Pubblicato il 3 Gennaio 2019



Una commissione di condomini può approvare spese o lavori per conto dell’assemblea impegnando tutti i proprietari di appartamenti a pagare le relative quote?

Il tuo condominio è molto grande. Raggiungere le maggioranze necessarie a far funzionare l’assemblea non è semplice, un po’ per via delle consuete defezioni, un po’ per causa di alcuni condomini da sempre disinteressati alla gestione. Di recente poi si sono profilate delle urgenze che richiedono un’attività più intensa e solerte del solito. Così, all’ultima riunione, avete deciso di nominare una commissione condominiale per valutare i lavori da eseguire, analizzare i preventivi delle ditte e fare una prima scrematura. Da allora non hai saputo più nulla. Oggi però l’amministratore ti chiede di pagare una quota straordinaria per dei lavori che non hai mai votato ma che sarebbero stati deliberati dalla suddetta commissione. Ritieni che una pretesa del genere sia illegittima: la commissione non poteva, senza autorizzazione preventiva, approvare delle spese. In assenza di apposita delega che fissasse i paletti da seguire, non c’è alcuna garanzia e trasparenza nell’assegnazione dell’incarico. Ti chiedi dunque quali sono i poteri della commissione condominiale: esiste una norma che attribuisce a tale organo – di costituzione facoltativa – la possibilità di impegnare gli altri condomini? La risposta è contenuta in una recente ordinanza della Cassazione [1].

La commissione condominiale

Nel corso di un’assemblea è possibile decidere la costituzione di una commissione condominiale. Non si tratta di un organo obbligatorio per i condomini. L’incarico inoltre è a titolo gratuito, salvo sia approvato un rimborso spese con delibera dell’assemblea stessa. 

La commissione condominiale viene costituita con l’approvazione della maggioranza dei condomini presenti in assemblea, che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’edificio, al fine di occuparsi di specifici compiti. Compiti che devono essere ben definiti e descritti dall’assemblea medesima. Ogni ulteriore attività svolta dalla commissione, che fuoriesca dalla delega, è illegittima e non produce effetti per il condominio, ma impegna solo i condomini che l’hanno eseguita.

In proposito, la Cassazione ha ricordato: «L’assemblea condominiale – atteso il carattere meramente esemplificativo delle attribuzioni riconosciutele dal codice civile – può deliberare, quale organo destinato ad esprimere la volontà collettiva dei partecipanti, qualunque provvedimento, anche non previsto dalla legge o dal regolamento di condominio, sempreché non si tratti di provvedimenti volti a perseguire una finalità extracondominiale. Ne consegue che ben può essere deliberata la nomina di una commissione di condomini con l’incarico di esaminare i preventivi di spesa per l’esecuzione di lavori, le cui decisioni sono vincolanti per tutti i condomini – anche dissenzienti – solamente in quanto rimesse all’approvazione, con le maggioranze prescritte, dell’assemblea, le cui funzioni non sono delegabili ad un gruppo di condomini [2].

Quali poteri ha la commissione condominiale?

La commissione condominiale non può deliberare lavori di manutenzione o approvare spese che non siano state decise preventivamente o ratificate successivamente dall’assemblea. L’assemblea condominiale può deliberare la costituzione di una commissione di condomini al fine di vagliare i vari preventivi di spesa relativi ai lavori di manutenzione da eseguire sull’immobile condominiale e, quindi, individuare quale sia quello più consono ai bisogni del condominio. Ma, poiché il contratto di appalto alla ditta esecutrice deve essere stipulato solo dall’amministratore, e quest’ultimo non può agire se non ha ottenuto prima il via libera dell’assemblea, è solo quest’ultimo l’organo deputato ad approvare spese per il condominio. 

Dunque l’autorizzazione all’esecuzione dei lavori non può mai essere data dalla commissione essendo prerogativa esclusiva dell’assemblea. Ed è sempre l’assemblea che, dietro prospetto compilato dall’amministratore, deve approvare il piano di riparto delle spese, secondo millesimi, tra i vari condomini.

Pertanto, in mancanza di delibera assembleare che approva la valutazione effettuata dalla commissione nella scelta del contraente e le spese necessarie per le opere da realizzare, il contratto d’appalto stipulato dall’amministratore per i lavori di manutenzione straordinaria, salvo il caso dell’urgenza degli stessi, non vincola giuridicamente i condomini.

Commissione di condomini: i precedenti

La Cassazione ha già espresso tali concetti in una precedente sentenza del 2007 [2]. In essa si legge quanto segue: «L’assemblea condominiale può legittimamente deliberare di nominare una commissione di condomini con l’incarico di esaminare i preventivi e le relative spese, al fine di valutare quale di essi sia meglio rispondente alle esigenze del condominio. Ciononostante, la scelta e il riparto operati dalla commissione diventano vincolanti per tutti i condomini (dissenzienti inclusi), solo se riportati in assemblea e approvati con le maggioranze prescritte, non essendo delegabili ai singoli condomini (anche riuniti in un gruppo) le funzioni dell’assemblea».

«Se è vero che l’assemblea condominiale può deliberare la nomina di una commissione di condomini attribuendo alla stessa l’incarico di esaminare i preventivi e le relative spese per valutare quali di essi sia meglio rispondente alle esigenze del Condominio», nondimeno, «non essendo delegabili ai singoli condomini (anche se riuniti in un gruppo) le funzioni dell’assemblea, la scelta del contraente ed il riparto del corrispettivo effettuati dalla commissione sono vincolanti per tutti i condomini (e cioè anche per i dissenzienti) solo se approvati dall’assemblea con le maggioranze prescritte». 

Pertanto, mancando una votazione dell’assemblea con cui sia stata approvata la scelta della ditta per i lavori (e il relativo corrispettivo), il contratto di appalto stipulato dall’amministratore (per lavori di manutenzione straordinaria) non vincola i condomini. 

L’amministratore del condominio, del resto, non può stipulare un contratto che sia idoneo a vincolare i condomini nei confronti di un terzo, se non abbia ricevuto l’autorizzazione da una deliberazione dell’assemblea [3] che, con le maggioranze prescritte, abbia fissato i limiti precisi dell’attività negoziale da svolgere [4]. Unica eccezione è prevista dalla legge in caso di lavori urgenti: in tale ipotesi l’amministratore ha il potere di agire senza mandato, fatto salvo l’obbligo di riferirne all’assemblea alla prima riunione utile. Si considerano urgenti quelle manutenzioni volte a evitare un danno imminente ed irreparabile per il condominio e i singoli condomini. Si pensi ad un temporale estivo che scoperchi una porzione del tetto condominiale.

È il codice civile [5] ad attribuire all’amministratore il potere-dovere di intervenire per le manutenzioni straordinarie ed urgenti. La norma recita nel seguente modo: «L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea».

Dunque, pur essendo le decisioni relative alle manutenzioni straordinarie di competenza assembleare, la legge prevede che se queste manutenzioni rivestono carattere di urgenza, spetta all’amministratore intervenire.

Esiste un precedente dello stesso segno emesso dal tribunale di Napoli secondo cui «È vietato all’assemblea dei condomini a maggioranza di voti delegare (nella specie, senza obbligo di rendiconto) ad una commissione ristretta scelte di gestione ed opere indeterminate di manutenzione straordinaria. Ogni decisione sulle opere di manutenzione straordinaria dell’immobile condominiale spetta, in via esclusiva alla competenza dell’assemblea condominiale: pertanto, è annullabile la delibera con la quale l’assemblea abbia conferito ad una commissione di alcuni condomini, oltre l’amministratore, la delega a disporre sopra una serie di provvedimenti e di scelte tecnico-economiche inerenti lavori urgenti e di straordinaria amministrazione interessanti lo stabile condominiale, comportando ciò un esautoramento del condominio nella gestione della cosa comune e nell’organo stabile di rappresentanza».

Nel caso di specie è stato ritenuto che la delibera comporta un illegittimo esautoramento della minoranza dei partecipanti al condominio, nel cui interesse sono stabilite regole inderogabili a favore della competenza istituzionale dell’organo collettivo, con la precisazione che l’investitura di una commissione “ad hoc” è configurabile solo per la decisione su questioni tecniche minute e marginali conseguenti a scelte fatte dall’assemblea almeno in linea di massima ma sempre specificamente enunciate, con l’indicazione della copertura finanziaria e delle regole programmatiche, sia pur generali, di condotta della commissione.

note

[1] Cass. ord. n. 33057 del 20.12.2018.

[2] Cass. sent. n. 5130/2007.

[3] Cass. sent. n. 8233/2007.

[4] Cass. sent. n. 5297/2014.

[5] Art. 1135 cod. civ.

[6] Trib. Napoli sent. del 30.10.1990.


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