Diritto e Fisco | Articoli

Condominio: riserva di proprietà del costruttore

4 Gennaio 2019


Condominio: riserva di proprietà del costruttore

> Diritto e Fisco Pubblicato il 4 Gennaio 2019



La costituzione del condominio e l’esclusione dei beni dalle parti comuni. L’atto con cui il costruttore si riserva la titolarità su alcune parti dell’edificio non ha valore dopo il primo rogito, atto con cui ufficialmente nasce il condominio. 

Il tuo condominio è costituito da un edificio e un ampio spazio sottostante. Una parte di tale area fa da copertura ai garage ma, nello stesso tempo, è zona di transito di tutti i condomini che, in tal modo, possono raggiungere il portone d’ingresso. Avete scoperto, di recente, che tale spazio è ancora accatastato e intestato a nome del costruttore il quale si sarebbe così riservato la proprietà del cortile sottraendolo al condominio. E difatti, in uno dei vari rogiti con cui sono stati venduti gli appartamenti, si fa espressa menzione di tale riserva di proprietà in capo alla società costruttrice. Vi chiedete, però, se un tale comportamento sia legittimo o meno e se, in caso contrario, sia possibile fare causa per ottenere la restituzione di ciò che è comune. Di tanto si è occupata una recente sentenza del Tribunale di Ascoli Piceno [1]. 

La sentenza è utile perché traccia il momento esatto in cui nasce un condominio: da tale istante tutti i beni che risultano asserviti all’utilità dello stabile sono di proprietà comune, salvo che vi sia un titolo (un atto pubblico) che disponga diversamente. Il che significa, in soldoni, che la riserva di proprietà del costruttore deve essere contenuta nel primo rogito o, al massimo, in un successivo atto di rettifica. Ma procediamo con ordine.

Quando nasce un condominio?

Il condominio nasce nel momento in cui viene venduto anche un solo appartamento e, quindi, all’interno dello stesso stabile, vi sono almeno due proprietari diversi. Non ci può essere condominio se l’edificio appartiene ancora interamente al costruttore; il condominio si forma non appena quest’ultimo firma il primo rogito. 

Affinché si costituisca un condominio non è quindi necessario un atto formale o una dichiarazione innanzi a un pubblico ufficiale: il condominio è una situazione che nasce di fatto, dalla compresenza di due contitolari sullo stesso bene, al pari di una comunione che nasce quando due soggetti differenti decidono di acquistare lo stesso oggetto (si pensi a un’auto cointestata a padre e figlio).

Quali sono le parti dell’edificio di proprietà del condominio?

Nel momento stesso in cui nasce il condominio, tutte le parti dell’edificio che servono all’uso comune – quelle cioè rivolte a garantire un miglior utilizzo della proprietà individuale – diventano automaticamente di proprietà del condominio, a meno che non vi sia un atto pubblico (un rogito) che stabilisca diversamente. Ad esempio, la terrazza che fa da copertura al palazzo si presume condominiale salvo che sia stata venduta a un condomino specifico; il cortile si presume anch’esso comune salvo che la società costruttrice abbia deciso di conservarne la titolarità; e così via.

Il codice civile [2] fa un lungo elenco esemplificativo delle parti dell’edificio che si presumono comuni fino a prova contraria: dalle scale al tetto, dal portone d’ingresso ai cortili, dalla facciata al sottotetto, dalle fondamenta alla portineria, dagli ascensori, pozzi e cisterne, agli impianti idrici e fognari.

La riserva di proprietà del costruttore: cos’è?

Tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune si presumono dunque, in automatico, di proprietà del condominio nel momento in cui questo stesso nasce, salvo che un atto pubblico disponga diversamente. In altre parole, se il costruttore non vuol cedere al condominio determinate aree, è necessario che se ne riservi esplicitamente la proprietà nel primo atto di vendita, ossia nel primo rogito con cui viene ceduta la proprietà del primo appartamento. Dopo tale momento, infatti, costituendosi il condominio, le parti dello stabile «necessarie all’uso comune» diventano di tutti e non è più possibile cederle a terzi o riservarsene la titolarità.

Se anche il costruttore volesse tornare indietro e riservarsi una parte del condominio dopo il primo rogito, dovrebbe effettuare un atto pubblico di rettifica della prima vendita (ma solo a condizione che non abbia eseguito, nel frattempo, ulteriori vendite). 

Se dunque è vero che la nascita del condominio avviene quando sussiste la presenza nel fabbricato di almeno due comproprietari, tale momento ha decisivo rilievo anche in riferimento alla determinazione di quelli che possono definirsi le relative “parti comuni”. Infatti, l’attimo precedente a quello in cui si viene a costituire la pluralità di proprietari è anche l’ultimo istante nel quale è possibile escludere dei beni dal condominio, non facendoli diventare comuni. A tal fine il costruttore deve inserire, nel primo rogito, la riserva di proprietà: deve cioè specificare quali aree non si intendono cedute al condominio e vanno ritenute ancora di titolarità del costruttore stesso.

La riserva di proprietà del bene in capo all’unico ed originario proprietario effettuata al momento della stipula della prima vendita di una unità immobiliare, può certamente escludere il bene relativo alla proprietà condominiale.

Una riserva di proprietà effettuata non nel primo atto di vendita, ma solo nei successivi atti di trasferimento, di contro, non è idonea ad escludere un determinato bene dal condominio, posto che il condominio si è già costituito e vige la presunzione di condominialità delle parti comuni (la quale può essere vinta solo con un titolo diverso).

note

[1] Trib. Ascoli Piceno, sent. n. 883/2018.

[2] Art. 1117 cod. civ.


Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA