Procurarsi liquidità con la propria casa: nuda proprietà, usufrutto e altre ipotesi

Dalla vendita della nuda proprietà con usufrutto al prestito vitalizio ipotecario, ecco come fare per procurarsi i soldi in un momento di crisi di liquidità.

Con una crisi che morde anche chi, solo poco tempo fa, si godeva il “lusso” di una casa intestata, esistono diversi modi per ottenere liquidità dal proprio immobile e far così fronte alla crisi. Analizziamoli.

VENDITA DELLA NUDA PROPRIETÀ CON RISERVA DI USUFRUTTO

Vendere la nuda proprietà significa vendere il proprio immobile, mantenendo per sé l’usufrutto ossia il diritto di viverci per tutta la vita. A seguito della morte del venditore (usufruttuario), l’acquirente diventa pieno proprietario dell’abitazione.

I compratori solitamente sono soggetti che non hanno bisogno dell’immobile nell’immediato, ma desiderano investire i propri soldi o donare in futuro l’immobile ai propri figli.

Il prezzo della nuda proprietà di un’abitazione è abitualmente pari al prezzo di mercato dell’immobile ridotto in base all’età del venditore (usufruttuario), applicando dei coefficienti che sono redatti periodicamente dal Ministero dell’Economia e basati sulle aspettative di vita statistica in Italia e sul tasso di interesse legale in vigore.

È chiaro quindi che, più è avanzata l’età del venditore, più alto sarà il prezzo di vendita dell’immobile.

Generalmente, le spese di manutenzione ordinaria dell’abitazione sono a carico dell’usufruttario, mentre le spese straordinarie sono a carico del nudo proprietario.

Inoltre, sono a carico dell’usufruttuario tutte le imposte (anche l’IMU) sull’immobile.

L’usufruttario è obbligato a mantenere l’immobile in buono stato, senza danneggiarlo o modificarlo senza consenso del nudo proprietario.

A chi è consigliato

– a chi ha più di 60 anni e vuole garantirsi la possibilità di rimanere nella propria casa, ma godere del ricavato della vendita per integrare il proprio reddito;

– a chi, raggiunta una certa età, non ha eredi;

– a chi un urgente bisogno di denaro liquido.

PRESTITO VITALIZIO IPOTECARIO

Il prestito vitalizio ipotecario è quel prestito concesso da una banca o un ente finanziario alle persone che hanno compiuto 65 anni e che sono proprietari di un immobile. Come contropartita del prestito, la banca accende una ipoteca di primo grado sull’immobile di residenza. Per maggiori approfondimenti consulta il nostro articolo “Mutuo vitalizio con ipoteca: cos’è e come funziona”. 

L’importo finanziabile è compreso tra il 14% e il 52% (da un minimo di 32 mila euro ad un massimo di 450 mila euro) del valore dell’abitazione, in relazione all’età del proprietario e al valore di mercato dell’immobile.

Come per la nuda proprietà, più elevata è l’età del richiedente, maggiore sarà l’importo che è possibile ottenere.
Il beneficio maggiore è quello di ottenere una liquidità immediata, continuando a usufruire dello stesso immobile fino alla morte.

Il rimborso di capitale e degli interessi avviene di regola in unica soluzione da parte degli eredi alla morte del richiedente. Nel caso questi non intendano procedere al rimborso entro 12 mesi o non vi siano eredi, l’immobile sarà venduto e con il ricavato verrà estinto il finanziamento.

Con il prestito vitalizio, l’importo finanziato non è molto alto ed è rapportato all’aspettativa di vita secondo criteri attuariali. Si ricava meno denaro di quanto si riuscirebbe a averne dalla vendita della nuda proprietà, ma ha due vantaggi: lo si può ottenere molto più in fretta e si ha la possibilità lasciare agli eredi la proprietà dell’immobile (se essi riescono a ripagare il finanziamento).

A chi è consigliato

– a chi ha fretta di avere della liquidità;

– a chi è molto anziano e preferisce rimanere nella propria abitazione;

– a chi ha altri immobili a disposizione e può affittare l’abitazione sulla quale viene richiesto il prestito.

VENDITA CON RISCATTO

Senza arrivare a rinunciare definitivamente alla casa, c’è anche la possibilità di vendere l’abitazione con il patto di riacquistare l’immobile venduto entro il termine di cinque anni. Questa tipologia è denominata vendita con riscatto. Essa è caratterizzata dal fatto che il venditore si riserva il diritto di riacquistare la proprietà dell’immobile, restituendo il prezzo pagato e le spese sostenute per la vendita e per la manutenzione dell’abitazione.

Il riscatto va comunicato all’acquirente entro il termine di cinque anni. Se entro tale periodo non viene data alcuna comunicazione, si perde la facoltà di riavere l’abitazione.
Il patto di restituire a un prezzo superiore a quello stipulato per la vendita è nullo per la parte di prezzo eccedente.

A chi è consigliato

– a chi ha urgenza di ottenere denaro e spera di avere la disponibilità economica entro cinque anni per riacquistare la proprietà dell’immobile;

– a chi vuole acquistare una nuova abitazione, ma solo dopo aver venduto quella attuale;

– a chi, dopo aver bloccato l’immobile, non è riuscito a ottenere il mutuo.