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A chi conviene intestare la seconda casa?

7 Gennaio 2019


A chi conviene intestare la seconda casa?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 7 Gennaio 2019



Come evitare problemi fiscali e di pignoramento con un secondo immobile di proprietà: è possibile intestarlo a moglie o a figli?

Non è facile stabilire a chi intestare la seconda casa. Bisogna tenere conto di una serie di variabili quali la normativa fiscale in vigore al momento del rogito, la situazione del nucleo familiare, la proprietà di ulteriori immobili, l’esistenza di debiti nei confronti del fisco. In generale, gran parte delle variabili depongono a favore di una ripartizione degli immobili tra familiari, ripartizione però che, almeno per quanto riguarda i coniugi, presuppone il regime di separazione dei beni. In situazioni di comunione, infatti, la proprietà delle case è riconducibile sia al marito che alla moglie in pari quota. La presenza di un figlio minore non pregiudica la possibilità di comprare, coi propri soldi, un immobile e poi intestarlo a quest’ultimo; ma in tal caso c’è bisogno dell’autorizzazione del giudice tutelare tanto per l’atto di acquisto quanto per quello di un’eventuale vendita. Ci sono poi tutti i problemi collegati alle agevolazioni fiscali sull’abitazione principale che, come vedremo a breve, anche in caso di intestazione fittizia non possono essere superati. Superabili invece sono le questioni in merito al pignoramento della seconda casa intestata a un soggetto diverso dal debitore. Insomma, da queste rapide immagini avrai compreso che non è facile stabilire a chi conviene intestare la seconda casa. Ciò nonostante qui di seguito proveremo a fornirti alcuni spunti di riflessione.

Sarà bene che tu prenda in considerazione i seguenti consigli a seconda delle esigenze che ti prefiggi. Ad esempio se il tuo scopo è quello di sottrarre la casa ai creditori o di metterla al riparo dall’Agenzia Entrate Riscossione per delle cartelle non pagate, farai bene a intestarla a qualcun altro. Invece si tratta di una scelta inutile se ti aspetti, così facendo, di non pagare Imu e Tasi.

Procediamo dunque con ordine e analizziamo tutte le possibili problematiche che, prima del rogito, è bene affrontare per capire a chi conviene intestare la seconda casa. Sarà comunque meglio se ti farai supportare da un professionista (un notaio, un commercialista o anche un avvocato esperto in diritto tributario): la normativa è sempre in rapida evoluzione. Ad oggi però le cose stanno ancora nel seguente modo.

Agevolazioni fiscali sull’acquisto della prima casa

Se vuoi pagare meno tasse sull’acquisto della seconda casa è bene che l’intestatario non sia proprietario: a) di altre abitazioni nello stesso Comune ove si trova l’immobile nuovo; b) di altre abitazioni, ovunque situate, acquistate a suo tempo con il bonus prima casa. Se tu possiedi già uno di tali immobili (o entrambi) sarà bene che prenda una decisione tra queste due alternative:

  • o cedi il precedente immobile (lo puoi donare o vendere). A riguardo, se per quanto riguarda l’abitazione nello stesso Comune, la cessione deve avvenire prima del nuovo rogito, per quella già acquistata con le agevolazioni fiscali hai tempo fino a un anno dopo;
  • o intesti la seconda casa a un familiare che rientra in entrambi i requisiti richiesti dalla legge. Potrebbe dunque trattarsi di tuo figlio (anche se minorenne) oppure di tua moglie ma solo se siete in separazione dei beni.

In questo modo potrai usufruire di numerose agevolazioni fiscali:

  • se compri da una ditta, l’Iva è al 4% e non al 10%;
  • se compri da un privato, l’imposta di registro è al 2% e non al 9%;
  • l’imposta catastale non è all’1% ma in misura fissa (50 euro se compri da privato, 200 euro se compri da azienda);
  • l’imposta ipotecaria non è al 2% ma in misura fissa anch’essa (50 euro se compri da privato, 200 euro se compri da azienda).

Agevolazioni fiscali su Imu e Tasi

La seconda ragione per cui voler intestare una casa a un’altra persona è per usufruire delle agevolazioni fiscali relative alle imposte annuali sugli immobili: Imu e Tasi. Queste ultime infatti non si applicano sulla cosiddetta abitazione principale. Molti contribuenti sono soliti intestare la seconda casa a un familiare, ad esempio la moglie o il figlio, solo per ottenere l’esenzione da Imu e Tasi. In realtà, non è così facile come sembra. La legge infatti prescrive che non basta avere l’intestazione dell’immobile e che questo sia luogo di residenza del titolare, ma deve anche essere la sua dimora abituale, ossia il luogo ove normalmente vive, dorme e mangia. Una persona non può quindi avere due dimore nello stesso tempo. Quindi, intestare la casa alla moglie o al figlio ha poco senso. In caso di controllo, infatti, le conseguenze sono piuttosto gravi:

  • una incriminazione per falso, ossia per aver dichiarato all’ufficio Anagrafe una residenza non veritiera (la residenza deve necessariamente corrispondere alla dimora, non potendo mai essere “di comodo”);
  • la revoca della falsa residenza;
  • un accertamento sull’omesso versamento delle imposte per le cinque annualità precedenti. L’accertamento può essere fatto sia a seguito di sopralluogo della polizia che tramite l’acquisizione dei dati delle utenze (ad es. luce, acqua e gas): un immobile utilizzato non può presentare una bolletta della luce irrisoria.

Pignoramento della seconda casa

Intestare la casa a un’altra persona può consentire la sottrazione del bene ai propri creditori. Nel caso in cui si sia debitori di banche e altri soggetti privati, questi non potranno agire in esecuzione forzata contro l’immobile di proprietà del figlio o della moglie (in regime di separazione dei beni), anche se l’acquisto è avvenuto coi soldi del debitore.

Acquistare una seconda casa per chi ha debiti col fisco (o meglio, con l’Agenzia delle Entrate Riscossione o con qualsiasi altro esattore locale) è due volte rischioso. Infatti, chi è proprietario di un solo immobile non rischia mai il pignoramento per le cartelle esattoriali non pagate, a condizione che in esso vi abbia fissato la residenza e la propria abitazione e non sia di lusso(A/1, A/8 o A/9). Invece chi è proprietario di una seconda casa rischia il pignoramento di entrambi i beni (la prima e la seconda), a condizione che il debito sia superiore a 120mila euro.

Intestare la seconda casa alla moglie: vantaggi e svantaggi

Non ha alcun senso, per conseguire i benefici di cui sopra, intestare la seconda casa alla moglie se la coppia è in regime di comunione dei beni. In tal caso, infatti, la proprietà è comune ad entrambi.

Tieni conto che, in caso di separazione e divorzio, non potrai più chiedere la restituzione del bene alla tua ex moglie a meno che non riesci a dimostrare che si è trattato di una intestazione fittizia (circostanza che dovrai dimostrare con un atto scritto e controfirmato da quest’ultima).

Ad ogni buon conto, se tu e tua moglie avete dei figli, con la separazione quest’ultima otterrà l’assegnazione non già della seconda casa ma dell’abitazione ove avete sempre vissuto (verosimilmente dunque della prima casa). È solo quest’ultima infatti che viene riconosciuta dal tribunale in presenza di figli minori o maggiorenni non ancora autosufficienti. Intestarle anche la seconda casa può esporti quindi al rischio di rimanere senza né l’una, né l’altra.

Intestare la seconda casa a un figlio: vantaggi e svantaggi

È invece possibile acquistare la casa e intestarla al proprio figlio anche se minorenne o di pochi mesi. Si tratta, in tale ipotesi, di quella che comunemente si chiama donazione indiretta. Dunque il padre può pagare il venditore e far intestare, al notaio, l’immobile al proprio figlio. Se minorenne, è necessaria la previa autorizzazione del giudice tutelare, ossia presso il tribunale ordinario di residenza. Tale autorizzazione però finisce per essere un vincolo: non si potrà più rivendere l’immobile senza una seconda autorizzazione dello stesso tribunale, autorizzazione che viene concessa solo se si dimostra che i proventi derivanti dalla vendita vengono usati nell’interesse del minore medesimo. L’autorizzazione del giudice tutelare per la vendita della seconda casa non è più necessaria da quando l’intestatario ha 18 anni; ma in tal caso sarà quest’ultimo a decidere.

Ai genitori, tuttavia, spetta l’usufrutto legale sui beni immobili intestati ai figli.


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