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Intestare casa a un figlio: rischi e vantaggi

7 Gennaio 2019
Intestare casa a un figlio: rischi e vantaggi

Il figlio può buttare fuori di casa il padre che gli ha donato l’immobile? L’usufrutto legale dei genitori: come funziona? 

Hai intenzione di acquistare una nuova casa che vorresti intestare a tuo figlio. Sei infatti già proprietario di un altro immobile e non vuoi sovraccaricarti di tasse; perciò ti è stato consigliato di fare una donazione in suo favore. Hai tuttavia diverse titubanze. La prima di queste è il timore che, un giorno, tuo figlio possa sbatterti fuori di casa. Vorresti inoltre evitare complicazioni legali qualora dovessi decidere di rivenderla. È davvero così? Quali sono i rischi e vantaggi di intestare casa a un figlio? È quanto cercheremo di approfondire qui di seguito.

Affronteremo il problema sotto tre diversi aspetti. Innanzitutto cercheremo di spiegare quale risparmio, da un punto di vista fiscale, si può ottenere nel fare la donazione a un soggetto nullatenente come appunto tuo figlio. Dopodiché ti sveleremo se davvero un figlio può mandare via i genitori dalla casa che questi gli hanno regalato. Infine chiariremo quali sono gli iter burocratici da seguire prima per intestare la casa al figlio e poi per rivenderla.

Intestare casa al figlio: vantaggi fiscali

Da un punto di vista fiscale, intestare la casa al proprio figlio presenta il vantaggio di pagare, all’atto del rogito, le imposte in misura notevolmente ridotta. Si può infatti scontare l’Iva al 4% anziché al 10% (se si compra dal costruttore) o l’imposta di registro al 2% anziché al 9% (se si compra da privato). In più le imposte catastali e ipotecarie sono non più in misura percentuale, ma in misura fissa (50 euro ciascuna se si compra da privato, 200 euro ciascuna se si compra dalla ditta). A tutto ciò si aggiunge la possibilità di ottenere le detrazioni fiscali sugli interessi passivi del mutuo.

Per ottenere questi benefici (meglio noti come bonus prima casa) è necessario che il figlio non abbia, nello stesso Comune, altre abitazioni intestate e/o già acquistate con la stessa agevolazione fiscale. Dovrà poi essere residente nel Comune ove si trova la casa a lui intestata (la residenza può essere trasferita entro 18 mesi dal rogito).

Contrariamente a quanto si crede, se si intesta la casa a un figlio e questi non vi va a vivere, bisognerà pagare l’Imu e la Tasi come se fosse la seconda casa. E questo perché l’esenzione spetta solo sull’abitazione principale, per tale intendendosi quella ove si è residente e si dimora abitualmente (ossia dove si vive in via prevalente).

Sempre sotto un profilo fiscale, il vantaggio di intestare la casa a un figlio è che questa non potrà essere pignorata dall’agente della riscossione in caso di cartelle esattoriali non pagate dall’acquirente. E non solo. Se il genitore è titolare solo di un immobile, quello cioè di residenza, non divenendo titolare di una seconda casa renderà impignorabile anche la prima. Difatti, la legge sulla riscossione stabilisce il divieto del pignoramento immobiliare tutte le volte in cui il contribuente moroso è intestatario di un solo immobile di residenza, adibito a civile abitazione, non di lusso (A/1, A/8 o A/9).

Il figlio può mandare via di casa il genitore?

Veniamo ora al rischio che si incorre, nell’intestare casa al figlio, che questi un giorno possa mandare via i genitori e tenere l’immobile per sé. Ebbene, il rischio non sussiste solo fino a quando il figlio è minorenne. La legge prevede infatti che i genitori sono titolari dell’usufrutto legale sui beni del figlio minore fino alla sua maggiore età o all’emancipazione.

L’usufrutto legale dei genitori è destinato a garantire l’istruzione e l’educazione dei figli e a far fronte alle necessità della famiglia, considerata nel suo complesso; i genitori, infatti, non possono godere dei frutti per un loro interesse personale, ma devono destinare i proventi del patrimonio a vantaggio del nucleo familiare.

Per poter essere usufruttuario dei beni del figlio minore, il genitore deve avere la responsabilità genitoriale sul figlio stesso: di conseguenza l’usufrutto legale spetterà in comune ad entrambi i genitori che esercitano congiuntamente la responsabilità genitoriale o a quello di essi che la esercita in via esclusiva.

In caso di separazione o divorzio, con affidamento del figlio ad uno solo dei genitori, solo a questi compete il diritto di usufrutto, a meno che il provvedimento del giudice non disponga diversamente. Se successivamente interviene la riconciliazione tra i coniugi, si ripristina il diritto di usufrutto in capo ad entrambi.

Il diritto di usufrutto spetta su tutti i beni (mobili e immobili) del figlio minore ad eccezione di quelli:

  • acquistati dal figlio con i proventi del proprio lavoro;
  • lasciati o donati al figlio per intraprendere una carriera, un’arte o una professione;
  • lasciati o donati con la condizione che i genitori esercenti la potestà o uno di essi non ne abbiano l’usufrutto; la condizione però non ha effetto per i beni spettanti al figlio a titolo di legittima;
  • pervenuti al figlio per eredità, legato o donazione e accettati nell’interesse del figlio contro la volontà dei genitori esercenti la potestà. Se uno solo di essi era favorevole all’accettazione, l’usufrutto legale spetta esclusivamente a lui.

I genitori utilizzano la casa del figlio come se fossero i proprietari e con la diligenza del buon padre di famiglia; non possono però mutarne la destinazione economica (ad esempio trasformarla da uso abitazione a uso ufficio o per negozio).

I frutti percepiti a mezzo dei beni del figlio sono destinati al mantenimento della famiglia e all’istruzione ed educazione di tutti i figli.

I genitori non possono vendere, ipotecare o dare in pegno i beni di proprietà del figlio.

Nel momento in cui il figlio diventa maggiorenne i genitori perdono l’usufrutto legale. Con la conseguenza che l’intestatario del bene potrebbe “sfrattarli”. Per risolvere questo problema il padre o la madre che acquista la casa per conto del figlio può effettuare una donazione con riserva di usufrutto. In pratica, nel rogito viene espressamente stabilito che il genitore potrà vivere, vita natural durante, all’interno dell’immobile. Alla sua morte, il figlio potrà liberamente disporre del bene per come vuole. Questo tipo di atto garantisce il soggetto donante.

Intestare casa ai figli: anticipare la successione

Non si vive in eterno. Chi intesta casa ai figli anticipa ciò che alla sua morte probabilmente succederà. Con il vantaggio però, in caso di separazione e divorzio dalla moglie, di sottrarre la divisione del bene a quest’ultima (nel caso di coppia in comunione dei beni). Se alla moglie verranno assegnati i figli, del resto, avrà anche il diritto di abitazione nella casa coniugale. Quindi mantenere l’intestazione in capo al padre non ha alcun senso non potendo questi abitare nell’immobile.

Intestare casa al figlio: svantaggi

Per comprare casa e intestarla al figlio è necessario fare quella che viene detta donazione indiretta: il genitore paga direttamente il venditore oppure accredita i soldi sul conto del figlio e da questo fa partire un bonifico in favore del venditore. In ogni caso, se il figlio è minorenne è necessaria l’autorizzazione del giudice tutelare. Per la concessione della stessa occorrono di solito due mesi. Se il figlio è maggiorenne non c’è bisogno del tribunale ma del consenso di quest’ultimo che dovrà presenziare davanti al notaio.

Se il genitore volesse vendere la casa donata al figlio minorenne non potrebbe farlo senza una nuova autorizzazione del giudice tutelare (indispensabile solo se il figlio non ha raggiunto ancora i 18 anni). L’autorizzazione verrà però negata se il genitore non dimostra che il prezzo derivante dalla vendita viene comunque utilizzato nell’interesse dello stesso minore, ad esempio con la costituzione di un conto corrente vincolato.



10 Commenti

  1. INTERESSANTE. COMUNQUE MI INTERESSAVA SAPERE QUANDO UNA FAMIGLIA E COMPOSTA DA DUE GENITORI E QUATTRO FIGLI TUTTI MAGGIORENNI. COME AVVIENE LA DONAZIONE AD UN SOLO FIGLIO, SENZA INTERPELLARE I RIMANENTI TRE FIGLI, ED IL VALORE DELL’IMMOBILE COME VIENE CALCOLATO ? COME DOVREBBE ESSERE LA DIVISIONE DEI BENI DEI GENITORI ?
    GRAZIE PER LA RISPOSTA
    DAVID

    1. La donazione ad un solo figlio è un’operazione giuridica delicata, in quanto per la legge rappresenta un anticipo sulla futura successione. In buona sostanza, se un padre intesta ad un solo figlio (Tizio) un’abitazione e, alla sua morte, non lascia agli altri figli (Caio e Sempronio) qualcosa che possa compensare l’immobile regalato a Tizio, allora sarà possibile impugnare la donazione e “riequilibrare” la situazione ereditaria.

      Facciamo un altro esempio: Tizio dona a suo figlio Caio un appartamento. Alla morte di Tizio, i figli Caio e Sempronio ereditano i beni del padre, dividendoli equamente (50 per cento ciascuno). Ora, è chiaro che Caio avrà ricevuto dal padre non soltanto la metà dell’asse ereditario, ma anche l’abitazione donatagli mentre era in vita; a differenza di Sempronio, che invece è subentrato solamente nel 50 per cento delle sostanze rimanenti alla morte. Dunque, Sempronio ha subito un danno. Per evitare ciò la legge consente agli eredi, che ritengono che la propria quota sia stata lesa dalle donazioni, di agire contro queste ultime mediante un’apposita azione, definita di riduzione con la quale è possibile ottenere quanto sarebbe spettato se la donazione non fosse mai avvenuta.

  2. Buongiorno, volevo chiedere se io padre che posseggo già un appartamento di proprietà e acquisto un’altro appartamento intestandolo al figlio minorenne, quest’ultimo appartamento viene considerato come seconda abitazione e quindi soggetta alle tassazione del medesimo o è considerato come prima casa al figlio?
    E poi è possibile affittare l’appartamento intestato al figlio o serve autorizzazione dal giudice tutelare?

    1. Buongiorno Lu! La donazione ai bambini e ai figli minori di 18 anni è esente da imposte fino a 1 milione di euro e necessita del permesso del giudice tutelare. Puoi trovare maggiori informazioni nei nostri articoli:
      -Come intestare una casa a un figlio di pochi anni https://www.laleggepertutti.it/156435_come-intestare-una-casa-a-un-figlio-di-pochi-anni
      -A chi conviene intestare la seconda casa? https://www.laleggepertutti.it/269305_a-chi-conviene-intestare-la-seconda-casa

  3. Buongiorno.
    I miei genitori vogliono intestare la loro casa, essendo io figlia unica, alle mie due figlie, uniche nipoti. Il notaio ha parlato di donazione, ma io so che la donazione comporta parecchi problemi (i motivi sono tanti e mi sono informata bene) e, nel caso volessimo venderla, non sarebbe una cosa semplice. Diventerebbe un capitale perso. Si pensava quindi a una “Intestazione” oppure vendita della casa a un prezzo simbolico. Esistono altre formule oltre alla “donazione”, come, appunto, l’intestazione citata?
    Grazie mille e buona giornata.

    1. Vittoria ti suggeriamo la lettura dei seguenti articoli:
      -Come intestare una casa? La voltura e il passaggio di proprietà di un immobile in caso di vendita o donazione. https://www.laleggepertutti.it/175794_come-intestare-una-casa
      -Donazione indiretta: posso intestare un immobile a un minore? https://www.laleggepertutti.it/292139_donazione-indiretta-posso-intestare-un-immobile-a-un-minore
      -Donazione immobili tra parenti. Come fare un passaggio di proprietà tra padre e figli o tra familiari: la donazione diretta e indiretta. I rischi collegati all’eredità e i rimedi.https://www.laleggepertutti.it/294372_donazione-immobili-tra-parenti
      -Donazione casa: quali tasse si pagano? https://www.laleggepertutti.it/245328_donazione-casa-quali-tasse-si-pagano
      -Donazione casa: quando e a chi si può fare, differenza tra donazione diretta e indiretta, quanto si paga di tasse, quando si può contestare, cosa possono fare i legittimari. https://www.laleggepertutti.it/189014_donazione-casa

  4. Buongiorno.
    Ho una casa intestata a me con usufrutto a favore di mia madre dove ci abita, ho un diritto legale per decidere se vietare l’accesso in quella casa ad un altro parente o estraneo?
    Grazie

    1. l’usufrutto [1] non è altro che il diritto spettante all’usufruttuario di godere ed usare una cosa di proprietà di altri con l’obbligo, però, di non poterne modificare la destinazione economica (l’usufruttuario di un appartamento destinato ad abitazione civile, non può trasformarlo nella sede di una scuola di danza).Il proprietario della cosa sulla quale è stato costituito l’usufrutto è chiamato, come dicevamo in precedenza, nudo proprietario proprio perché è spogliato (finché c’è l’usufrutto) delle fondamentali facoltà tipiche di ogni proprietario e, cioè, del potere di usare e godere della cosa.L’usufrutto non può avere una durata illimitata: è, infatti, un diritto con una durata necessariamente limitata nel tempo perché, in caso contrario, si verificherebbe una compressione troppo prolungata del diritto di proprietà fino quasi a svuotarlo del tutto.La legge [2] infatti stabilisce che se l’usufrutto non potrà durare oltre la vita stessa dell’usufruttuario se è stato costituito a favore di una persona fisica, mentre non potrà durare oltre trenta anni, se costituito a favore di una persona giuridica (cioè di un’associazione o di una società).Come conseguenza del fatto che non può avere una durata illimitata, l’usufrutto:non può essere trasmesso agli eredi (l’usufruttuario, cioè, non può stabilire nel proprio testamento di trasferire ai propri eredi l’usufrutto);se viene ceduto ad un terzo, esso viene a cessare per il terzo comunque alla morte del primo usufruttuario (è quindi possibile che l’usufruttuario ceda il suo diritto di godere e di usare della cosa ad un altro soggetto, ma per questo terzo soggetto la durata massima del suo diritto di usufrutto non potrà superare la durata della vita del primo usufruttuario).
      Quali sono i diritti e i doveri di usufruttuario e nudo proprietario?
      In sintesi, ecco i diritti dell’usufruttuario:ottenere il possesso della cosa dal nudo proprietario ;usare e godere della cosa;far propri i frutti naturali e civili della cosa (ad esempio sono frutti naturali i parti degli animali o la legna o i frutti di una pianta, mente frutti civili sono i canoni che si possono ottenere dalla locazione di un immobile);cedere il proprio diritto di usufrutto ad un terzo (ma non per testamento);ottenere una indennità dal nudo proprietario per i miglioramenti eseguiti sulla cosa (ad esempio la tinteggiatura delle pareti di un immobile) e di tenere per sé le addizioni (ad esempio gli impianti di condizionamento aria) se questo non danneggia il bene;
      concedere in locazione il bene;concedere ipoteca sull’usufrutto.

  5. In caso di minore affidato a un genitore con residenza principale ma nell’ambito di un affidamento congiunto, che diritti vanterebbe il genitore non affiadatario?

    Grazie

    1. Ti consigliamo la lettura dei seguenti articoli:
      -Affidamento congiunto: cosa significa? https://www.laleggepertutti.it/404669_affidamento-congiunto-cosa-significa
      -Affidamento figli: a quale genitore? https://www.laleggepertutti.it/348752_affidamento-figli-a-quale-genitore
      -Affidamento condiviso dei figli: ultime sentenze https://www.laleggepertutti.it/340560_affidamento-condiviso-dei-figli-ultime-sentenze
      -Detrazione per figli a carico: come funziona https://www.laleggepertutti.it/227827_detrazione-per-figli-a-carico-come-funziona

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