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Regole condominiali per negozi e attività commerciali

8 Gennaio 2019


Regole condominiali per negozi e attività commerciali

> Diritto e Fisco Pubblicato il 8 Gennaio 2019



Il regolamento condominio e i divieti per attività come uffici, asili, b&b, affittacamere, palestre, bar e altri locali rumorosi. 

Un appartamento in condominio non nasce necessariamente per essere abitato da una famiglia, seppur questa è la sua principale vocazione. Non solo i magazzini ma anche le unità ai piani superiori possono essere adibite a negozi, attività commerciali o uffici: si pensi a un atelier di abiti da sposa, a una banca, un’assicurazione, una palestra, un asilo nido, una scuola di musica o di canto. Potrai ben immaginare allora la “felicità” dei condomini nel sapere che, all’interno del proprio stabile, stanno per arrivare flotte di clienti, curiosi, uomini d’affari, sportivi o, peggio ancora, bambini frignanti a riempire il silenzio delle proprie giornate. Ed allora il comprensibile disappunto di quanti – specie i più anziani – non disdegnano di fare una pennichella nelle prime ore pomeridiane o di alzarsi la mattina con tutta calma. Il punto però è che, almeno in astratto, chi compra una casa può farci quello che vuole e il principio è estendibile anche a chi la prende in affitto. A meno che, ovviamente, vi siano degli appositi divieti. Quali sono questi limiti? Quali le regole condominiali per negozi e attività commerciali? È quanto cercheremo di scoprire nel seguente articolo.

Quali limiti di attività in condominio?

La regola generale è che la proprietà può essere usata secondo le intenzioni del proprio titolare il quale può decidere – conformemente all’uso dichiarato agli uffici amministrativi del Comune – di impiegarlo come unità abitativa, commerciale o come ufficio. In buona sostanza, una volta accatastato correttamente l’immobile, il proprietario può utilizzarlo secondo la destinazione che gli ha voluto conferire. La legge non pone, in questo, alcun tipo di divieto. Non in astratto. In concreto però possono verificarsi due problemi:

  • il primo è quello dei rumori che possono infastidire gli altri condomini;
  • il secondo è quello di un più intenso uso delle parti comuni dell’edificio – come le scale, l’ascensore, il citofono, il portone – per via degli avventori che si alternano all’interno del palazzo condominiale.

Rumore in condominio

Sotto il primo profilo – quello cioè del rumore – esiste il divieto di produrre rumori al di sopra della «normale tollerabilità» [1]. Una soglia, quest’ultima, volutamente descritta dal legislatore in modo generico, affinché sia il giudice, di volta in volta, a valutare le condizioni concrete. In particolare, dinanzi a una contestazione per disturbo della quiete, il magistrato valuterà una serie di parametri come:

  • l’entità e l’insistenza dei rumori: è vero che, in una situazione di silenzio generale, è possibile finanche sentire lo scarico del bagno proveniente da piano di sopra, ma di certo non si può considerare questo un rumore tanto alto e frequente da essere vietato. Lo stesso dicasi quando si sbattono i tappeti: seppur i decibel sono elevati, si tratta di un’attività saltuaria che, se eseguita in orari lontani dal riposo, non è illegale;
  • la collocazione dell’edificio condominiale: per stabilire se un rumore è tollerabile o meno i giudici hanno adottato un sistema di riferimento convenzionale (seppur non menzionato dalla legge), quello dei “tre decibel”. In pratica, se l’immissione acustica prodotta dal vicino supera di oltre 3 decibel il rumore di fondo della zona (traffico, vociare delle persone sui marciapiedi, ecc.), allora è da considerarsi intollerabile; diversamente va sopportato. Ne consegue che tanto più il palazzo si trova in una zona residenziale o di campagna, tanto più facile è superare tale limite; viceversa, nelle zone al centro della città la tolleranza del rumore deve essere più alta;
  • l’orario in cui il rumore viene prodotto: non si può certo vietare di usare un frullatore ma di sicuro l’uso è vietato alle quattro di notte; allo stesso modo si deve ragionare per il volume alto della televisione o dello stereo che, nei momenti della giornata in cui si riposa devono essere abbassati o del tutto spenti.

Fin qui abbiamo parlato dei privati. Per quanto invece riguarda le attività commerciali, il codice [1] impone al tribunale di giudicare con maggiore flessibilità la soglia della normale tollerabilità per non impedire che il limite previsto per le abitazioni si trasformi in un ostacolo alla produzione. In più, per ogni genere di attività esistono dei limiti di decibel previsti da appositi decreti ministeriali che non possono mai essere superati (sul punto leggi: Limiti decible per il rumore delle attività commerciali).

Possiamo quindi concludere questo primo aspetto legato alle regole condominiali per negozi e attività commerciali dicendo che esse sono sempre lecite fermo restando il divieto di non produrre rumori non consentiti dalla normativa, ossia ritenuti intollerabili.

Uso più intenso della cosa comune

La seconda contestazione che viene mossa all’esercizio di attività commerciali, negozi e uffici all’interno di uno stabile condominiale è l’eventuale uso più intenso delle parti comuni che il condomino in questione, per il tramite dei propri clienti, possa fare. Si pensi all’ascensore sempre occupato dalle mamme che portano i bambini all’asilo, alle scale sporcate dai frequentatori di una palestra che usano lasciare carte e residui di cibi per terra, ecc. A differenza però di quanto abbiamo visto per il rumore, qui il codice civile non pone alcun limite visto che la cosa comune è fatta proprio per essere usata da tutti. A meno che l’impiego da parte di uno o di singoli condomini si traduca in una assoluta impossibilità di utilizzo anche per gli altri, non si può opporre alcun tipo di contestazione né richiedere una maggiore partecipazione alle spese comuni. La legge stabilisce infatti che tutti i proprietari degli appartamenti possono usare le parti dell’edificio in comune a condizione che non ne alternino la destinazione e non impediscano agli altri di farne il medesimo uso.

Regolamento condominiale per negozi e attività commerciali

Il fatto che la legge non ponga divieti a specifici impieghi degli appartamenti in condominio – fatto salvo l’obbligo di denuncia ai competenti uffici amministrativi della destinazione d’uso (sicché è illecito usare per ufficio o negozio un appartamento accatastato come civile abitazione) – non toglie che potrebbero farlo gli stessi condomini. Come? Naturalmente con una clausola del regolamento condominiale. Tale atto, che è espressione della volontà degli stessi proprietari può operare due tipologie di limitazioni:

  • genericamente vietare attività rumorose o poco decorose;
  • vietare specifiche attività come asili, palestre, ecc.

Dobbiamo affrontare ora due problemi: il primo è relativo alle maggioranze richieste per deliberare tali divieti; il secondo è relativo all’interpretazione degli stessi. Procediamo con ordine.

Maggioranze per divieti di negozi, attività commerciali e uffici

Il regolamento di condominio può imporre che gli appartamenti siano destinati solo a civile abitazione oppure limitarne l’impiego a determinati usi (ad esempio quelli non rumorosi) o, infine, escludere che possano essere svolte specifiche attività (ad esempio bed and breckfast, affittacamere, hotel, asili, palestre). In tutti questi casi è necessaria l’unanimità di tutti i condomini (non solo di quelli presenti in assemblea).

La ragione di tale rigore è presto spiegata. Posto che il diritto di proprietà è il diritto più ampio che la legge prevede, consentendo al titolare di utilizzare il propio bene per come meglio crede, solo una forma di autolimitazione da parte di questi potrebbe giustificare un eventuale divieto. Insomma, è il proprietario a decidere di non impiegare la propria casa in uno o più modi specifici.

L’unanimità si può raggiungere in due modi: con una votazione in assemblea a cui abbiano partecipato tutti i proprietari di appartamenti dello stabile (cosiddetto regolamento assembleare) oppure con l’accettazione del regolamento – predisposto in origine dal costruttore – all’atto dell’acquisto dell’appartamento innanzi al notaio (cosiddetto regolamento contrattuale). In questo secondo caso l’unanimità non si realizza contestualmente ma in momenti separati e autonomi.

La clausola condominiale è poi valida anche per i successivi acquirenti dello stesso appartamento – che tuttavia non hanno partecipato alla delibera in questione – solo se trascritta nei pubblici registri o se il regolamento di condominio è richiamo del rogito di compravendita (dimodoché l’interessato ne possa prendere visione e sia informato della limitazione cui va incontro).

Interpretazione della clausola con i divieti

Quando la clausola regolamentari vieta attività rumorose essa non può essere interpretata in modo non estensivo. Secondo molti giudici, compresa la Cassazione, infatti, i b&b così come gli asili non possono considerarsi, a priori, attività rumorose. Lo potrebbero essere le scuole di musica o di ballo, le officine auto, le tipografie.

Le restrizioni del regolamento di condominio possono essere enucleate in termini di indicazione delle attività vietate ovvero specificando la tipologia di pregiudizi che si devono evitare. Se la clausola è in questo secondo senso, occorre un’operazione interpretativa atta a verificare se i pregiudizi vietati siano sul piano fattuale prodotti dall’attività che il singolo condomino svolge nella sua unità immobiliare.

Pertanto se una clausola del regolamento vieta quelle attività che possano turbare la tranquillità dei condomini non è “automaticamente” possibile chiedere la chiusura di un bed and breakfast o la cessazione dell’attività di affittacamere.

Per fare in modo di far chiudere le attività affermando la violazione di queste disposizioni del regolamento è necessario fornire elementi da cui desumere l’effettiva e concreta messa in pericolo della tranquillità e sicurezza dei condomini all’interno degli spazi comuni a causa dell’attività di affittacamere e di bed and breakfast.

Se non vi è questa prova, non si può affermare che gli altri condomini vengano disturbati.

Il regolamento condominiale può anche prevedere limitazioni alla proprietà privata, elencando le specifiche attività vietate all’interno delle singole unità immobiliari, a patto che tali limitazioni e impedimenti risultino da espressioni rivelatrici di un intento chiaro ed esplicito. Ad esempio, l’asilo nido non può stare nel condominio se il regolamento lo vieta [2].

Se il regolamento di condominio vieta pensioni e locande, tale limite non riguarda anche gli affittacamere. Come ha detto il tribunale di Milano, confortato dalla Suprema Corte, «nell’interpretare le clausole di natura contrattuale del regolamento di condominio che prevedono limiti all’utilizzo delle unità immobiliari si deve tenere conto come l’attività di affittacamere, che si caratterizza per la prestazione di servizi personali, differisca dall’attività di pensione o locanda, che comporta anche la fornitura di vitto, ma soprattutto si distingue dalla locazione, rapporto contrattuale di maggiore durata e nell’ambito del quale il locatore non entra mai in contatto con la vita dell’ospitato» [3]. Con ciò è stato quindi affermato che la previsione del regolamento condominiale di natura contrattuale (cioè approvato all’unanimità) che vieta di destinare qualsiasi unità immobiliare ad uso di locanda o pensione o di esercitare attività imprenditoriali, quali ad es. officine e depositi, non impedisce al condomino o al conduttore di fornire in locazione una stanza ammobiliata del suo alloggio senza che sia accompagnata dai servizi di riordino della camera e fornitura dei ricambi, trattandosi di attività diversa da quelle espressamente vietate dal regolamento.

Se il regolamento vieta, ad esempio, di adibire gli appartamenti a uso ufficio, ciò non significa che non si possa impiegarli per fare un asilo nido; l’attività di asilo nido benché similare alla prima sotto il profilo urbanistico (appartiene allo stesso raggruppamento), dal punto di vista privatistico non si conforma al chiaro divieto del regolamento.

Il rilievo assume importanza in un momento in cui cresce l’utilizzo degli appartamenti come B&B o Airbnb. Si tratta infatti di attività che difficilmente compaiono tra quelle vietate nei regolamenti, al pari, seguendo la casistica più frequente, dei mutamenti di destinazione in attività comunque pregiudizievoli per la sicurezza e la tranquillità dei condomini. L’assemblea non può quindi, con la sola maggioranza, aggiungere nuovi limiti all’uso della proprietà esclusiva. Serve in questi casi l’aiuto del giudice, sempre che, di fatto, si riesca a provare il concreto pregiudizio subito dai condomini.

note

[1] Art. 844 cod. civ.

[2] C. App. Milano, sent. n. 3709/2018.

[3] Trib. Milano, sent del 22.02.2018. Cass., 8 novembre 2010, n. 22665, Cass., 18 maggio 1993, n. 5632, Cass., 25 gennaio 1991, n. 755.

L’individuazione della regola dettata dal regolamento condominiale, nella parte in cui impone limiti e divieti, va svolta rifuggendo da interpretazioni di carattere estensivo, sia per quanto concerne le limitazioni imposte alla proprietà individuale, sia per quanto attiene ai beni alle stesse soggetti.

Cassazione, sentenza 18052/2012

L’apertura di una pizzeria all’interno dello stabile in condominio, rientrando nelle peculiarità tipiche del diritto dei singoli proprietari, non può essere vietata in assenza di una esplicita, chiara e incontrovertibile clausola regolamentare di origine contrattuale.

Cassazione, sentenza 21307/2016

Per impedire l’apertura di B&B o di Airbnb il regolamento deve contenere riferimenti espressi e non solo generici riferimenti ad usi che possano turbare la tranquillità e pregiudicare il godimento del bene. Tali attività non comportano, di per sé,un uso diverso da quello delle altre civili abitazioni e non possono quindi ritenersi automaticamente lesive per gli altri condomini.

Cassazione, sentenza 192/2016

Se una clausola del regolamento vieta di adibire gli immobili a stanze

ammobiliate di affitto, pensioni o locande, l’attività di accoglienza per anziani non è possibile perché configura una struttura ricettiva socio assistenziale, ovvero un “pensionato”. Dunque, contrasta con il regolamento e l’attività va subito interrotta.

Cassazione, sentenza 11609/2018


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