Diritto e Fisco | Articoli

Usucapione: codice civile

8 Gennaio 2019
Usucapione: codice civile

Quali articoli del codice disciplinano l’usucapione? L’usucapione è un mezzo d’acquisto della proprietà che avviene con l’utilizzo, per almeno 20 anni, di un immobile di proprietà altrui. 

Avrai già sentito parlare dell’usucapione, un mezzo previsto dal codice civile attraverso cui si può chiedere al giudice di essere dichiarati proprietari di un bene altrui dimostrando di averlo posseduto per molto tempo. Perché si formi l’usucapione, però, non basta la semplice detenzione o l’uso del bene, ma un comportamento che solo il proprietario sarebbe legittimato a compiere (ad esempio il cambio di destinazione d’uso dell’immobile, la demolizione, la ristrutturazione, ecc.). Tale comportamento deve inoltre avvenire alla luce del sole, in modo che il legittimo titolare possa eventualmente opporsi e reclamare la restituzione del proprio bene. Insomma, l’usucapione scatta non solo con l’impiego del bene e con il decorso di 20 anni ma anche con la più totale indifferenza del proprietario.

Spesso però quando si parla di usucapione si cade nell’equivoco di ritenere che, con esso, un abusivo possa sottrarre la proprietà al legittimo titolare. Non è affatto così: anzi, l’usucapione richiede proprio che quest’ultimo, pur sapendo – o potendo sapere – che il proprio bene è usato da altri, non lo reclama.

Rispondi a bruciapelo: se ti accorgessi che qualcuno è entrato nella tua casa delle vacanze senza autorizzazione non ti attiveresti per denunciarlo? E se scoprissi che un contadino ha spostato i paletti del suo orto in direzione del tuo, appropriandosi di una striscia di terreno, non gli faresti scrivere dall’avvocato? Lasceresti passare 20 anni senza fare nulla? Poiché la risposta è intuibile, possiamo subito tranquillizzarti: non sono questi i casi in cui si verifica l’usucapione.

Quando la legge parla di usucapione intende riferirsi ad altre situazioni. Prima quindi di indicare le norme del codice che disciplinano l’usucapione, cerchiamo di spiegare quali sono i requisiti affinché possa verificarsi l’usucapione. Sappi che, se troverai questo articolo troppo sintetico o poco chiaro potrai sempre andare a leggere le nostre guide:

Usucapione: condizioni

L’usucapione scatta solo in presenza dei seguenti requisiti:

  • il comportamento del possessore: questi deve utilizzare il bene altrui come se fosse proprio, esercitando i poteri tipi del proprietario (ad esempio spianando un terreno, coltivandolo e piantando alberi, recintandolo; trasformando un appartamento in un ufficio. Insomma, il comportamento – anche se posto una sola volta – deve trasbordare i diritti tipici accordati all’utilizzatore.
  • il possesso deve essere stato acquisito né con violenza (non si forma l’usucapione per chi sottrae con la forza la casa al legittimo proprietario forzando la serratura e barricandosi a casa sua), né in modo clandestino (non si forma l’usucapione se una persona, di nascosto, tutte le notti va a dormire in casa altrui). Se il possesso è stato ottenuto in modo legale – sia pure nella piena consapevolezza dell’altruità della cosa – allora iniziano a decorrere i termini per l’usucapione;
  • il possesso deve essersi protratto – a partire dal primo atto di utilizzo tipico del proprietario – per almeno 20 anni. Si può avere un’usucapione a 10 anni quando una persona acquista un immobile altrui tuttavia in forza di un contratto viziato. Il possesso inoltre deve essere continuativo. Chi si limita, di tanto in tanto (e, comunque, con una frequenza inferiore ad un anno tra un episodio e l’altro) ad entrare nell’altrui proprietà non può usucapirla. Il suo possesso, infatti, deve essere continuato (basterà però provare la data in cui esso è iniziato);
  • il proprietario deve disinteressarsi del proprio bene: non lo deve cioè reclamare per tutti i 20 anni. A interrompere i termini dell’usucapione non basterebbe però una semplice lettera di diffida, ma serve o un’atto di riconoscimento dell’altrui proprietà sottoscritto dal possessore o la notifica a questi di un atto di citazione per riconsegna del bene (anche se, a seguito della notifica, la causa non viene poi proseguita);
  • il possesso utile a usucapire non deve essere conseguenza dell’accondiscendenza del proprietario dovuta ad amicizia o conoscenza: se infatti il possesso è stato acquisito con la tolleranza del titolare del bene non si può avere usucapione.

In condominio si possono usucapire le parti comuni a condizione che oltre ai requisiti appena elencati ve ne sia un altro: il possessore deve aver materialmente escluso tutti gli altri condomini dal pari uso del bene. Ad esempio, per quanto riguarda un parcheggio, deve aver delimitato l’area con una catena o una sbarra; per il lastrico solare deve aver impedito agli altri l’accesso mettendo un lucchetto o un’altra serratura alla porta d’accesso.

Lo stesso dicasi per i beni in comunione come nel caso dei coeredi che abbiano ricevuto un terreno o una casa da dividere tra loro. I 20 anni per il calcolo dell’usucapione non possono calcolarsi dal giorno in cui il possessore ha compiuto «atti che solo il proprietario poteva compiere» (visto che, in questo caso, il comproprietario ha già la legittimazione a eseguire ogni opera che possa incidere sul bene stesso, essendo egli titolare di una quota del bene). Dunque, secondo la Cassazione, per usucapire i beni in comproprietà o in eredità è necessario escludere dal godimento del bene di tutti gli altri contitolari. In altri termini il possessore deve utilizzare il bene in modo tale che nessun altro possa farlo nell’arco dei 20 anni.

L’usucapione in breve

Alla luce di quanto abbiamo appena detto, i presupposti perché si verifichi l’usucapione sono:

  • il non uso del bene da parte del proprietario;
  • il contemporaneo utilizzo del bene da parte di un altro soggetto;
  • il decorso di almeno 20 anni durante i quali il proprietario non deve aver rivendicato il proprio bene ossia (non ne abbia cioè mai chiesto la restituzione), disinteressandosene completamente.

Oggetto dell’usucapione

Si possono usucapire case, appartamenti, ville, terreni e ogni altro immobile; i beni mobili (registrati come auto, moto o non registrati) e le universalità di mobili, ossia tutti i beni destinati a un unico scopo (ad esempio l’attrezzatura per uno studio fotografico).

Non si possono usucapire i beni dei Comuni (ad esempio non si diventa proprietari del posto auto in una pubblica piazza solo perché vi si lascia tutti i giorni la macchina) o dello Stato.

Come si ottiene l’usucapione?

Tradizionalmente per diventare proprietari tramite l’usucapione del bene altrui è necessario ricorrere al giudice che accerti tutti i presupposti di cui abbiamo appena parlato. Ma se si tratta di immobili è prima necessario fare una mediazione presso un organismo. In quella sede, se si raggiunge un accordo il verbale è valido titolo per la trascrizione del passaggio di proprietà che, pertanto, non necessiterebbe più neanche dell’intervento del tribunale. Leggi Usucapione: cos’è e come funziona.

Usucapione: norme del codice civile

Tutto quello che abbiamo appena spiegato è indicato dal codice civile. È in quest’ultimo infatti che si trova tutta la disciplina dell’usucapione, peraltro sintetizzata in solo sei articoli.

Li riportiamo qui di seguito nel testo originario.

Art. 1158 cod. civ.Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari

«La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni».

Art. 1159 cod. civ.Usucapione decennale

«Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l’usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione».

Art. 1159 bis cod. civ.Usucapione speciale per la piccola proprietà rurale

«La proprietà dei fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni classificati montani dalla legge si acquista in virtù del possesso continuato per quindici anni.

Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia debitamente trascritto, un fondo rustico con annessi fabbricati, situati in comuni classificati montani dalla legge, ne compie l’usucapione in suo favore col decorso di cinque anni dalla data di trascrizione.

La legge speciale stabilisce la procedura, le modalità e le agevolazioni per la regolarizzazione del titolo di proprietà.

Le disposizioni di cui ai commi precedenti si applicano anche ai fondi rustici con annessi fabbricati, situati in comuni non classificati montani dalla legge, aventi un reddito non superiore ai limiti fissati dalla legge speciale».

Art. 1160 cod. civ.Usucapione delle universalità di mobili

«L’usucapione di un’universalità di mobili o di diritti reali di godimento sopra la medesima si compie in virtù del possesso continuato per venti anni.

Nel caso di acquisto in buona fede da chi non è proprietario, in forza di titolo idoneo, l’usucapione si compie con il decorso di dieci anni».

Art. 1161 cod. civ.Usucapione di beni mobili

«In mancanza di titolo idoneo, la proprietà dei beni mobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per dieci anni, qualora il possesso sia stato acquistato in buona fede.

Se il possessore è di mala fede, l’usucapione si compie con il decorso di venti anni».

Art. 1162 cod. civ. – Usucapione dei beni mobili iscritti in pubblici registri

«Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un bene mobile iscritto in pubblici registri, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie in suo favore l’usucapione col decorso di tre anni dalla data della trascrizione.

Se non concorrono le condizioni previste dal comma precedente, l’usucapione si compie col decorso di dieci anni.

Le stesse disposizioni si applicano nel caso di acquisto degli altri diritti reali di godimento».


Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA