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Mutuo: tutto quello che devi sapere per comprare casa

18 Ottobre 2013 | Autore:
Mutuo: tutto quello che devi sapere per comprare casa

Rivolgersi in Banca per chiedere un mutuo non sempre è agevole e, molte volte, è difficile anche a capirne il funzionamento; questo breve articolo illustra le principali informazioni che ognuno dovrebbe conoscere prima di entrare in banca.

Il mutuo ipotecario è un prestito con una durata che varia tra un minimo di 5 anni ed un massimo di 30.

Attraverso il mutuo il cliente riceve un somma in un’unica soluzione e la deve rimborsare nel tempo, con rate fisse o variabili.

La somma viene erogata per acquistare, costruire o ristrutturare una casa.

Si dice ipotecario quel mutuo la cui restituzione è garantita da un’ipoteca su un immobile che consente alla Banca di mettere all’asta la casa se il cliente non paga.

Chi lo può ricevere?

Tutti possono richiedere un mutuo alla propria banca, ma questa lo concede solo dopo aver verificato che il richiedente abbia la possibilità in futuro di restituire la somma con gli interessi.

Per fare ciò la Banca controlla se i redditi dichiarati dal soggetto siano tali da poter sostenere, nel tempo, il pagamento della rata.

Per questo motivo prima di chiedere il mutuo ciascuno deve verificare il proprio reddito dichiarato tenendo conto che, generalmente, la Banca non concede mutui le cui rate sono superiori di oltre 1/3 il reddito netto del soggetto.

Per esempio: se il richiedente ha una busta paga di € 1.200,00 mensili, la Banca presume che egli potrà sostenere una rata non superiore ad € 400,00. Somma che si riduce ulteriormente se il cliente ha già altri prestiti (finanziarie per acquisto auto, leasing, ecc.) di cui la Banca è sempre a conoscenza.

Un successivo controllo che fa la Banca è quello relativo al valore della casa. Prima di ogni mutuo, la Banca richiede sempre una perizia a un terzo soggetto indipendente (architetto o ingegnere) per far valutare il valore del bene. Ciò serve per evitare possibili abusi, ma anche come parametro di garanzia per l’Istituto di Credito, che generalmente non concede importi superiori all’80% dell’immobile da comprare.

Costo complessivo del mutuo

Il costo principale del mutuo è determinato dagli interessi: essi rappresentano il compenso a favore della Banca per la somma erogata e dipendono dalla durata del mutuo.

Per questo motivo la durata del mutuo è un elemento importante poiché fa variare, anche sensibilmente, la rata da pagare.

Quanto più breve è la durata del mutuo, tanto più onerose sono le rate, ma più basso è l’importo dovuto per gli interessi; quanto più lunga è la durata, tanto maggiore sarà la somma dovuta per gli interessi, ma più basse le rate.

Le imposte sul mutuo

Oltre agli interessi si aggiungono altri costi come le imposte sul mutuo: lo Stato, infatti, richiede una tassa anche quando la Banca ci presta delle somme.

Se il mutuo viene concesso da una banca, l’imposta da pagare è pari al 2% dell’importo del mutuo o del 0,25% nel caso di acquisto della “prima casa”.

L’imposta è trattenuta dalla banca in sede di erogazione. Pertanto, la somma che il cliente riceve è inferiore all’importo concesso.

L’unico vantaggio fiscale derivante dall’indebitarsi è che sugli interessi pagati per un mutuo ipotecario per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione principale esiste una detrazione fiscale che la legge di stabilità 2013 ha ulteriormente ridotto.

Se il mutuatario ha un reddito annuo superiore a 15.000 € avrà una detrazione pari al 19% degli interessi pagati fino a un massimo di € 3.000. Per cui, la detrazione massima sarà pari a € 570,00 (3.000,00 € x 19%).

Se il reddito è invece inferiore a 15.000 € la detrazione potrà arrivare fino al 19% di € 4.000 e quindi per un massimo di € 760,00.

Le altre spese

Oltre al tasso d’interesse e alle imposte vanno aggiunti le spese di perizia (richieste per la valutazione dell’immobile da ipotecare), le spese notarili per il contratto di mutuo, il costo di iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari, il costo del premio di assicurazione a copertura di danni sull’immobile ed eventualmente dei rischi legati a eventi relativi alla vita del cliente che potrebbero impedirgli di rimborsare il prestito.

In questo caso è importante valutare il costo della polizza poiché la Banca è tenuta a offrire due preventivi diversi e non è detto che il cliente possa trovare autonomamente una polizza meno cara.

Controllare infine le commissione di gestione della pratica, le spese per l’incasso rata (soprattutto se previsti pagamenti mensili) e le spese per l’invio di comunicazioni.

Quale tasso scegliere

I contratti di mutuo prevedono generalmente tassi fissi o variabili.

Nel caso di tasso fisso questo resta quello determinato inizialmente dal contratto e non subisce alcuna variazione per tutta la durata del mutuo. È sempre maggiore rispetto a quello variabile, ma ha il vantaggio di non variare nel tempo.

Il tasso fisso è consigliato per chi ha paura che i tassi d’interesse possano aumentare e sin da subito desidera tranquillità, senza rischiare brutte sorprese, anche al costo di pagare un tasso più alto. In genere è consigliabile sui mutui di lungo periodo proprio a causa della maggiori incertezze.

Il parametro di riferimento per la scelta del tasso fisso è l’eurirs. La banca, nella sua proposta. offrirà, ad esempio, un mutuo con una percentuale di interesse dato dalla somma dell’eurirs più una percentuale a titolo di spread inteso come surplus che la banca richiede per offrirvi il prestito.

Nel caso del tasso variabile l’interesse varia nel tempo seguendo le oscillazioni di un parametro di riferimento, che è quasi sempre il cosiddetto tasso euribor. Il rischio principale è un aumento insostenibile dell’importo delle rate. A parità di durata, i tassi variabili all’inizio sono più bassi di quelli fissi, ma possono aumentare anche in misura consistente. Per tale motivo, il tasso variabile è consigliato a chi può sostenere eventuali aumenti dell’importo delle rate e vuole, nel frattempo, sfruttare il costo più basso del denaro.

Negli ultimi tempi si sono anche affermate delle forme ibride di mutuo che danno la possibilità di scambiare la rata da fisso a variabile oppure che prevedono due componenti, una fissa e una variabile oppure ancora di tasso variabile con protezione fino ad un determinato importo. Si tratta di forme contrattuali di cui è meglio diffidare se non si conosce nel dettagli cosa effettivamente si sta acquistando e propendere per forme più classiche.

Documenti e informazioni necessari per l’istruttoria

Per richiedere un mutuo sono richiesti almeno i seguenti documenti:

1) informazioni anagrafiche, come l’età, la residenza, lo stato civile, eventuali convenzioni patrimoniali stipulate fra i coniugi;

2) informazioni che certificano la capacità di reddito: per i lavoratori dipendenti, la dichiarazione del datore di lavoro che attesta l’anzianità di servizio, almeno l’ultimo cedolino dello stipendio e la copia del modello CUD (oppure il modello 730 o il modello Unico); per i lavoratori autonomi o i liberi professionisti, le ultime dichiarazioni dei redditi, la certificazione della Camera di Commercio Industria e Artigianato, l’attestato di iscrizione all’albo se professionisti.

3) informazioni relative all’immobile, per esempio la copia del contratto preliminare di vendita (“compromesso”), la planimetria, il certificato di abitabilità, l’ultimo atto di acquisto o la dichiarazione di successione.

 

Quali garanzie chiede la Banca

La prima garanzia che l’intermediario richiede è l’ipoteca, che consente alla banca di vendere l’immobile se il cliente non paga le rate di mutuo.

Per determinare il valore dell’immobile, e quindi della garanzia, l’immobile viene sottoposto a una perizia.

L’immobile ipotecato può essere abitato o locato dal cliente. Invece, per venderlo è sempre necessario, la cooperazione della Banca in quanto quest’ultima vi ha iscritto ipoteca.

Il finanziatore potrebbe richiedere altre garanzie oltre all’ipoteca, per esempio quando il cliente ha un reddito basso rispetto alle rate o non ha un lavoro stabile o chiede un mutuo per un ammontare superiore all’80% del valore dell’immobile. Tra le garanzie più diffuse, c’è la fideiussione rilasciata da un soggetto diverso dal cliente che richiede il mutuo e che ha maggiori fonti reddituali per garantire il pagamento.

Tempi

I tempi per ottenere il mutuo, cioè quelli che intercorrono tra la presentazione della documentazione e l’effettiva erogazione della somma, oscillano di solito da un mese ai tre mesi.

In pratica:

Consigli da seguire prima del mutuo

1) Stimare il proprio reddito netto per calcolare la rata massima sostenibile.

2) Valutare il tipo di tasso (fisso o variabile) e la durata del mutuo che influiscono in modo determinante sul calcolo della rata; esistono diversi siti internet che fanno proiezioni del piano di ammortamento.

3) Cercare su motori di ricerca specializzarti offerte di mutuo da confrontare per verificare i tassi di mercato del momento.

4) Richiedere diversi preventivi e proposte.

5) Valutare il tasso applicato, confrontando il TAEG che è un indicatore del costo totale del mutuo su base annua ed è espresso in percentuale sull’ammontare del prestito concesso.

6) Valutare se i tempi per l’erogazione del mutuo sono compatibili con i tempi per l’acquisto della casa.

7) Valutare i vantaggi fiscali in termini di minori imposte da pagare sulla base della detrazione degli interessi del mutuo.

8) Chiedere, prima di firmare, copia completa del contratto da rileggere con calma, che l’intermediario è obbligato a consegnare gratuitamente.


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