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Prestito sulla casa

9 Gennaio 2019 | Autore:


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Superati i sessant’anni d’età è possibile chiedere un finanziamento alla banca senza doverlo restituire? Scoprilo in questo articolo.

Hai più di sessant’anni e, non avendo accesso al credito, ti chiedi come far fronte alle difficoltà economiche, alle spese sanitarie e/o alle spese straordinarie o magari come riuscire a dare una mano ai tuoi figli per comprare casa o per fare un investimento. Non tutte le banche sono disposte a concedere prestiti a chi ha superato i sessant’anni d’età e, in caso contrario, difficilmente il reddito della pensione è sufficiente a pagare la rata del prestito ottenuto. E allora ti domandi se ci sia o meno una soluzione in grado di venire incontro alle tue esigenze. Buone notizie: se hai una casa di proprietà esistono due possibili alternative. La prima è vendere la tua casa in nuda proprietà. Un’opzione molto svantaggiosa sia per chi vende, in quanto l’immobile viene messo in vendita ad un prezzo ribassato, sia per chi compra, poiché il venditore continuerà a viverci e l’acquirente non sa in che momento potrà entrare in possesso della casa acquistata. Una seconda e più vantaggiosa alternativa è data dal prestito ipotecario vitalizio (PIV). Come ottenere il prestito sulla casa? Cos’è e come funziona il PIV? Si tratta di una particolare forma di finanziamento pensata per chi, come te, ha un patrimonio immobiliare, una bassissima pensione, difficoltà di accesso ai finanziamenti bancari e vuole risolvere i suoi problemi di liquidità senza dover vendere la propria casa.  Continua a leggere il mio articolo. Cercherò di darti tutte le informazioni necessarie sull’argomento.

Chi può richiedere il prestito ipotecario vitalizio? 

I requisiti per richiedere il PIV sono disciplinati dalla Legge n. 44 del 2015 [1] e dal successivo Decreto del ministero dello Sviluppo Economico n. 226 del 2015 [2].

Possono richiedere il prestito ipotecario vitalizio tutte le persone fisiche che hanno compiuto sessant’anni d’età ed hanno un immobile residenziale, cioè un immobile avente destinazione urbanistica di civile abitazione. Se queste persone sono coniugate o conviventi more uxorio da almeno cinque anni (situazione che deve essere documentata da un certificato di residenza storico), il contratto di finanziamento deve essere sottoscritto da entrambi, anche se l’immobile è di uno solo. C’è da aggiungere che anche l’altro partner deve avere il requisito anagrafico previsto, vale a dire aver compiuto i sessant’anni d’età.

La presenza di tali requisiti non determina la sussistenza di un diritto all’erogazione del PIV, in quanto il creditore valuterà autonomamente se erogare o meno il finanziamento proprio come accade per qualsiasi altro prestito.

Prestito ipotecario vitalizio: documentazione precontrattuale

La documentazione precontrattuale fornita dal finanziatore al richiedente è uguale a quella utilizzata per i mutui ipotecari. Almeno 15 giorni prima della stipula del contratto, l’istituto erogante deve consegnare al richiedente un prospetto informativo che indica chiaramente l’importo finanziato, la percentuale del valore di perizia dell’immobile in garanzia e la somma erogata al netto dei costi e delle imposte.

Ogni anno, il finanziatore deve inviare al richiedente un resoconto che mostra tutti gli importi che costituiscono il capitale finanziato e quelli che corrispondono al capitale da restituire alla scadenza.

Qual è la procedura per fare richiesta di prestito ipotecario vitalizio?

Per inoltrare la richiesta del PIV devi prima ottenere un preventivo. Individua gli istituti finanziatori che prevedono questa formula di prestito o consulta i siti comparatori che ti consentono di confrontare i preventivi di più banche per individuare la soluzione più conveniente.

Una volta scelta la banca, il richiedente può procedere alla compilazione della domanda. Occorre sottoscrivere l’apposito modulo e presentare:

  • la carta d’identità;
  • il codice fiscale;
  • lo stato di famiglia;
  • la relazione notarile preliminare o l’atto di provenienza;
  • altri eventuali documenti richiesti dalla banca.

Quando il richiedente presenta la sua domanda e la relativa documentazione, la banca esprime il suo parere di fattibilità. Il responso definitivo ci sarà subito dopo la perizia, uno dei momenti più salienti della procedura.

La valutazione dell’immobile residenziale viene effettuata da un perito indipendente della banca. La cifra del prestito dipende dalla stima dell’immobile e dall’età del richiedente.

L’ultima fase della procedura è rappresentata dalla stipula del contratto che deve avere la forma di atto pubblico.

Come funziona il prestito ipotecario vitalizio?

Per la richiesta di un prestito ipotecario vitalizio, la banca o l’istituto finanziario liquida una cifra che corrisponde alla metà (fino ad arrivare al 60%) del valore della casa di cui si è proprietari, secondo una stima effettuata da un perito indipendente. Il denaro arriva subito sul conto del richiedente in un’unica tranche e non bisogna restituirlo finché si è in vita, bensì dopo il decesso. In caso di persone coniugate o conviventi, il rimborso avverrà dopo la morte del firmatario più longevo.

Dopo la morte di chi ha sottoscritto il contratto di finanziamento, la banca entrerà in possesso della casa. Gli eredi (figli, nipoti o altro) potranno lasciare alla banca, che ha concesso il prestito, l’immobile residenziale dato in garanzia e mettere un punto a questa storia. In alternativa, se ne hanno la possibilità, potranno saldare il debito entro 12 mesi e, se la banca accetta, potranno vendere la casa per conto loro.

Superato questo periodo, la banca potrà vendere l’immobile al prezzo di mercato stimato dal perito, senza ricorrere alla procedura esecutiva giudiziaria, riducendo il prezzo del 15% ogni 12 mesi.

Cosa succede se la vendita della casa non copre il debito?

Per vari motivi, potrebbe accadere che l’immobile residenziale sia venduto ad un prezzo finale più basso del previsto e non riesca a coprire per intero l’ammontare della cifra data in prestito e degli interessi maturati. Le cause potrebbero essere legate alla crisi del mercato immobiliare o al tempo trascorso tra la sottoscrizione del prestito e la vendita della casa. Cosa succede in questo caso? La banca non potrà rivalersi mai in nessun modo sugli eredi del debitore. Il debito si considera saldato una volta che la banca entra in possesso della casa.

Se, invece, la casa viene venduta ad un importo superiore rispetto a quello previsto e rispetto al necessario per coprire il debito con la banca, la cifra in eccesso spetta agli eredi.

Come estinguere gli interessi in vita?

Chi richiede il PIV, se ne ha la possibilità e lo desidera, può accordarsi con la banca e rimborsare in vita gli interessi e le spese. Questa ipotesi non è consigliata, in quanto fa venir meno uno dei principali vantaggi di questo prestito: non versare rate periodiche.

Inoltre, espone il debitore ad un rischio non indifferente: se non ha la possibilità di pagare o risulta moroso, il contratto di prestito potrebbe decadere. Nel caso di mancato pagamento delle rate per sette volte, non necessariamente consecutive, la banca potrebbe decidere di chiedere la risoluzione del contratto e la restituzione immediata dell’intero importo.

Rimborso integrale del prestito

Il prestito ipotecario vitalizio è una forma di finanziamento molto vantaggiosa, in quanto il denaro viene accreditato sul proprio conto e non va restituito subito, se non dopo la morte del debitore. Tuttavia, dovresti fare attenzione ad alcuni dettagli.

Ci sono ipotesi in cui bisogna restituire subito alla banca la cifra ottenuta in prestito. Un caso potrebbe essere la vendita dell’immobile residenziale dato in garanzia alla banca per ottenere il prestito. E’ chiaro che una volta venduto l’immobile, la garanzia viene meno ed il prestito deve essere restituito.

Un’altra ipotesi riguarda il compimento di atti con dolo o colpa grave o la realizzazione di modifiche (senza l’accordo con il finanziatore) rispetto allo stato dell’immobile che possano ridurne il valore in modo significativo. In tal caso, l’immobile non corrisponderà più a quello dato in garanzia alla banca sulla base del cui valore, in sede di perizia, è stato concesso il prestito. Pertanto, il contratto decade ed il prestito deve essere restituito.

Quali sono le banche aderenti?

Le banche che prevedono questo tipo di finanziamento non sono molte. Vediamo le soluzioni proposte da Unicredit, Banca Intesa Sanpaolo ed MPS.

Prestito vitalizio ipotecario Unicredit

Il PIV di Unicredit prende il nome di “Valore casa”. E’ un finanziamento riservato a coloro che hanno un’età compresa tra i 65 e gli 85 anni e può essere a tasso fisso o variabile. Ecco i tassi applicati: per i prestiti a tasso fisso con capitalizzazione annuale degli interessi è previsto il 4,50%, mentre per quelli a tasso variabile con pagamento mensile degli interessi c’è l’applicazione dell’Euribor (365 giorni) a tre mesi.

La garanzia è rappresentata da un’ipoteca di primo grado su un immobile che ha la natura di prima casa. L’importo minimo finanziabile è di 30.000 euro, mentre il valore massimo è legato al valore dell’immobile, all’età del richiedente e al tipo di prestito scelto. L’erogazione del prestito avviene in un’unica soluzione.

I Taeg corrispondono al 4,65% e al 4,31% e prendono in considerazione anche altre spese legate all’operazione (istruttoria, invio di avvisi e rendiconti, polizza assicurativa per incendio fabbricati, perizia tecnica e imposta sostitutiva dello 0,25%).

Prestito vitalizio ipotecario Banca Intesa Sanpaolo

“Per Te” è il nome del prestito vitalizio ipotecario di Banca Intesa Sanpaolo. E’ riservato a coloro che hanno un’età compresa tra i 60 ed i 90 anni. Un finanziamento a medio/lungo termine con tasso fisso garantito da un’ipoteca di primo grado su un immobile ad uso abitativo di proprietà del richiedente e con capitalizzazione annuale degli interessi. Il Tan ammonta al 4%, mentre il Taeg al 4,126% nella versione con rimborso graduale degli interessi.

Prestito Vitalizio Ipotecario MPS

Il prestito vitalizio ipotecario di MPS si chiama PrestiSenior. L’età della persona finanziata può oscillare tra i 60 ed i 90 anni. Il richiedente può ricevere l’importo in un’unica soluzione o richiederne l’accredito in versamenti annuali fino a 20 tranche. Il tasso di interesse è fisso e l’importo massimo erogabile è di 250.000 euro (e non può andare oltre il 50%) per chi opta per l’unica soluzione. I versamenti annuali possono andare da un minimo di 2.400 fino ad un massimo di 25.000 euro.


note

[1] L. n. 44 del 02.04.2015.

[2] Decreto del ministero dello Sviluppo Economico n. 226 del 22.12.2015.


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