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Locazione: quali sono le clausole nulle?

23 Gennaio 2019 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 23 Gennaio 2019



Quali potrebbero essere le principali clausole nulle in un contratto di locazione? Cosa accade al contratto in presenza di una o più clausole nulle?

Ti appresti ad affittare un appartamento: si tratta, in verità, di un immobile in buono stato ed in posizione abbastanza centrale, per quelle che sono le tue esigenze. Anche il canone di locazione prospettatoti dal proprietario sembrerebbe interessante e conforme alle tue possibilità economiche. Tuttavia sei po’ dubbioso su alcuni aspetti. Il locatore, infatti, intende proporti un contratto con alcune condizione che non ti convincono affatto. Ad esempio, vorrebbe limitarti la facoltà di recesso dal contratto di locazione: dice che è rimasto scottato da un vecchio inquilino e vorrebbe cautelarsi in tal senso. Vorrebbe, inoltre, una parte del canone, versata mensilmente in contanti e non risultante da contratto che andrete a registrare fiscalmente: si tratterebbe di una somma che dovresti versare sulla base di un accordo privato scritto, da affiancare al contratto di locazione ufficiale. Infine, ti vorrebbe imporre la tinteggiatura dell’appartamento al termine della locazione, indipendentemente dalla presenza o meno di danni A questo punto, sei assalito dal dubbio sulla convenienza o meno di un contratto di locazione a queste condizioni, ma anche sulla validità delle medesime. In altre parole, non vorresti perdere l’occasione di un affitto conveniente ed utile per i tuoi interessi, ma nel frattempo non vorresti legarti ad un contratto svantaggioso per altri versi. Ed allora le domande che ti poni sono le seguenti: le condizioni che mi ha proposto il proprietario sono valide? Nella locazione quali sono le clausole nulle? Cosa accade al contratto di locazione quando c’è una clausola nulla?

Locazione: chi stabilisce le regole del contratto?

Non importa se sei il proprietario/locatore oppure l’inquilino/conduttore: quando proponi e prepari un contratto di locazione devi sempre fare riferimento alla legge. Ed allora devi sapere che esistono due leggi fondamentali in materia [1], che dettano le regole da rispettare in un contratto di locazione. Si tratta di due provvedimenti che contengono disposizioni di carattere imperativo. In altri termini, ciò che queste leggi stabiliscono non possono essere derogate dalla volontà delle parti. Se quindi, normalmente, due contraenti possono liberamente dettare le regole del proprio contratto, in presenza di una cosiddetta norma imperativa, sono invece costretti a rispettarla ed a non modificarla. Ricordati, infine, che le leggi di cui stiamo parlando sono state emanate e sono costantemente applicate, nel rispetto del seguente principio: quello della tutela dell’inquilino/conduttore. Si ritiene, infatti, che quest’ultimo sia la cosiddetta parte potenzialmente più debole del contratto. Pertanto, nella locazione, non sono ammesse clausole che sono in contrasto con le disposizioni normative e che, in generale, attribuiscono al proprietario/locatore un ingiusto vantaggio contrattuale [2].

Locazione: posso scrivere nel contratto un canone più basso?

La domanda che hai appena posto, si identifica con una delle ipotesi più frequenti di clausole contrattuali della locazione, prive di validità. In altri termini, puoi scrivere nel contratto di locazione un canone più basso di quello che vorresti effettivamente percepire, ma sappi che l’accordo privato, anche se scritto ed integrativo del contratto di locazione, con il quale stabiliresti l’ammontare effettivo, sarebbe privo di valore. Pertanto, l’unico canone da pagare sarebbe soltanto e solo quello risultante dal contratto registrato.

Locazione: posso limitare il diritto di recesso del conduttore?

Un’altra clausola che nel contratto di locazione, spesso e volentieri, le parti vanno a discutere e regolamentare con delle condizioni ai limiti del discutibile, è quella che riguarda il diritto di recesso del conduttore. Si tratta di un’esigenza per lo più manifestata dal proprietario dell’immobile, il quale vorrebbe garantirsi un contratto rispettato sino alla scadenza. Ebbene, se sei un potenziale locatore e vorresti limitare, per le predette ragioni, il diritto di recesso del conduttore, sappi che non lo puoi fare. Questa facoltà, infatti, è ben disciplinata dalle leggi in materia e non è derogabile dalla volontà delle parti contraenti del contratto di locazione. A questo proposito, ricordati che il recesso del conduttore è sempre e inderogabilmente previsto e concesso, con un preavviso almeno semestrale al locatore, qualora ricorrano dei gravi motivi che lo giustificano. Non è quindi, possibile in alcun modo, eliminare o limitare questo diritto. Se il contratto dovesse prevedere una clausola in senso contrario, essa sarebbe nulla.

Locazione: chi paga la tinteggiatura a fine contratto?

Un’altra clausola abbastanza frequente nel contratto di locazione, introdotta su proposta del proprietario/locatore è quella relativa ai lavori di manutenzione al termine del rapporto, quale potrebbe essere la tinteggiatura delle pareti. In pratica, il locatore impone al conduttore di riconsegnargli l’appartamento locato, lindo e pinto, alla fine della locazione. Se ciò non dovesse accadere, il proprietario/locatore tratterrebbe il deposito cauzionale. Ebbene, questa clausola sarebbe valida? Assolutamente no. Anche in questo caso, si violerebbe l’ennesima norma imperativa, poiché il conduttore non può essere responsabile dell’usura del tempo alla quale viene inevitabilmente sottoposto l’appartamento negli anni e tanto meno può essere chiamato a svolgere lavori o a perdere la cauzione per questo motivo.

Locazione: le clausole nulle rendono nullo il contratto?

Quelle che ho descritto in precedenza sono tra le principali clausole nulle, potenzialmente presenti in un contratto di locazione. Hai potuto, quindi, appurare che se previste sarebbero prive di validità. Ebbene devi anche sapere che la loro previsione all’interno della locazione, non determina la nullità dell’intero contratto, ma semplicemente la loro inefficacia. In termini concreti e pratici, il contratto è valido, nonostante le eventuali clausole nulle: quest’ultime vengono sostituite dalla disciplina prevista in quel caso dalla legge. Ad esempio, nell’ipotesi di un recesso negato per iscritto al conduttore, il contratto sarebbe valido, malgrado questa condizione illegittima. Essa verrebbe sostituita da ciò che dice la legge, cioè dalla possibilità di esercitare il recesso, per gravi motivi, con preavviso semestrale. Pertanto, non temere se sei stato vittima di un proprietario/locatore un po’ furbetto: la legge è e sarà dalla tua parte e saranno in vigore soltanto le regole stabilite dalla medesima.

note

[1] Legge 431/1998 – 392/1978

[2] Art. 79 Legge 392/1978


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