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La surroga del mutuo

23 Gennaio 2019 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 23 Gennaio 2019



Come trasferire un finanziamento da una banca all’altra per avere condizioni più vantaggiose. Ci sono dei costi? Il facsimile di richiesta.

Stai pagando un mutuo ma non sei convinto di avere le migliori condizioni che ci sono sul mercato. Forse hai parlato con qualche parente o con un amico ed hai scoperto che anche lui ha avuto un finanziamento e lo sta restituendo con interessi più bassi. Ti chiedi se ormai devi rassegnarti e concludere l’impegno che ti sei preso con la tua banca oppure se c’è uno strumento che ti consente di passare ad un altro istituto di credito per ottenere delle condizioni più vantaggiose senza perderci dei soldi. Questo strumento c’è, ed è la surroga del mutuo, detta anche surrogazione o portabilità.

Si tratta di una procedura introdotta nel 2007 dalla legge Bersani [1] e che consente di trasferire il mutuo da una banca all’altra senza spese.

La surroga del mutuo non va confusa con la rinegoziazione del finanziamento. Nel primo caso, infatti, il cliente sposta il mutuo da un istituto ad un altro. Nel secondo, rivede con la stessa banca le condizioni del finanziamento senza fare un trasferimento altrove.

Ma quali vantaggi può avere la surroga del mutuo? In linea generale, come abbiamo detto, la possibilità di pagare il mutuo abbassando la rata mensile. Questo grazie ad un tasso fisso o variabile più conveniente, ad una modifica della durata del debito o alla negoziazione dell’importo vero e proprio della rata.

Altra domanda che potresti porti è la seguente: una volta fatta una surroga del mutuo, è possibile cambiare ancora banca? Cioè, si può trasferire più volte il finanziamento da un istituto all’altro oppure è consentito farlo una sola volta?

Vediamo, allora, come funziona la surroga del mutuo e qual è la procedura per poterla fare e risparmiare sul pagamento del debito alla banca.

Surroga del mutuo: che cos’è?

Dunque, la surroga del mutuo, o portabilità del mutuo che dir si voglia, è la possibilità di trasferire un mutuo in atto da una banca ad un’altra allo scopo di ottenere delle condizioni più vantaggiose per la restituzione del debito contratto. Con la surroga del mutuo è possibile, quindi, modificare alcune condizioni del finanziamento come il tasso, la durata, l’importo della rata, lo spread (cioè il guadagno della banca), le spese di gestione, ecc.

Surroga del mutuo: quanto costa?

La legge Bersani ha stabilito che questa pratica deve essere gratuita per il cliente. Non a caso, è stato sancito che «è nullo ogni patto, anche posteriore alla stipulazione del contratto, con il quale si impedisca o si renda oneroso per il debitore l’esercizio della facoltà di surrogazione». Significa, secondo la legge, che la banca non può pretendere alcunché dal cliente quanto questi decide di trasferire il mutuo presso un altro istituto: nessuna commissione, ad esempio, sulla concessione, sull’istruttoria o sugli accertamenti catastali. E che se nel contratto del mutuo c’è una clausola che parla di spese per il trasferimento, questa clausola deve essere ritenuta nulla. Anche se è stata inserita in un momento successivo alla sottoscrizione del mutuo.

È importante sottolineare che la surroga del mutuo non è la stessa cosa della sostituzione con cui si accende un nuovo mutuo con un’altra banca: è lo stesso finanziamento in atto che viene trasferito da un istituto ad uno nuovo. Con la portabilità, pertanto, viene fatta una sorta di sostituzione senza alcun costo, applicabile però solo sul capitale residuo. Vuol dire che se il cliente ha bisogno di ulteriore liquidità, dovrà richiedere un mutuo nuovo, oltre alla surroga.

Surroga del mutuo: la banca è obbligata ad accettarla?

La banca alla quale il cliente chiede la surroga del mutuo è tenuta ad accettare la richiesta. Quello che non è automatico è il fatto che un’altra banca accetti di offrire un mutuo in surroga o a concederlo a chiunque: il nuovo istituto può valutare caso per caso cosa fare.

Surroga del mutuo: che cosa valutare?

Prima di decidere se chiedere la surroga del mutuo è importante valutare la convenienza delle nuove condizioni. A tal proposito, è possibile utilizzare uno dei vari comparatori presenti su Internet. Si tratta di uno strumento su cui poter fare una simulazione di quanto verrebbe a costarci altrove la restituzione del mutuo. Occorrerà inserire alcune informazioni come:

  • la finalità del mutuo (in questo caso surroga, ma può essere anche surroga + liquidità);
  • il tipo di tasso (fisso, variabile, misto);
  • il valore dell’immobile;
  • l’importo e la durata del mutuo;
  • l’età, la posizione lavorativa ed il reddito del richiedente;
  • il Comune in cui abita il richiedente e quello in cui si trova l’immobile oggetto del finanziamento;
  • se l’immobile è già stato individuato oppure si è ancora alla ricerca di una casa da acquistare.

Ma che cosa si deve valutare?

Ad esempio, è opportuno vedere quali sono i tassi applicati da una o dall’altra banca. Ma anche fattori come:

  • le spese periodiche o accessorie da sostenere;
  • il capitale da rimborsare;
  • l’importo delle rate;
  • la durata del debito.

Surroga del mutuo: come si chiede?

Se vuoi chiedere la surroga del mutuo, dopo avere verificato che un’altra banca ti offre delle condizioni più vantaggiose, devi comunicare per iscritto tramite raccomandata a/r la tua decisione al nuovo istituto di credito e, per conoscenza, a quello vecchio, cioè a quello che ti ha concesso il finanziamento.

Ecco un esempio di come chiedere la surroga del mutuo. La trovi nel box qui sotto.

 CAP …. Ci

La surroga del mutuo è il trasferimento di un finanziamento da una banca all’altra per ottenere condizioni più vantaggiose sulla durata, le rate, i tassi di interesse, ecc.

L’importo deve essere pari al debito residuo al momento in cui viene chiesta la surroga del mutuo. Per ottenere maggiore liquidità, sarà necessario accedere ad un nuovo finanziamento.

Intestatari e garanti del mutuo surrogato devono essere gli stessi del primo finanziamento.

Il cliente non deve sostenere alcuna spesa per la surroga del mutuo: i costi sono a carico del nuovo istituto di credito.

La vecchia banca non può rifiutare la richiesta di surroga del mutuo, mentre quella nuova può non accettarla.

Raccomandata AR

OGGETTO: richiesta trasferimento con surrogazione del mutuo.

Il/I sottoscritto/i …………………….. , intestatario/i del mutuo fondiario ……………… di € ………….. , a tasso ……. (indicare se si tratta di tasso variabile, fisso o misto), della durata di anni ………….. , stipulato in data …………….. con la banca…………………..…………..….. , attraverso Rogito del Notaio …………… in ………………….. Repertorio n° ……………..

PREMESSO CHE

  1. restano da corrispondere n° ….. rate per un importo complessivo di € ……………………;
  2. per il pagamento di tale debito residuo è interesse del/i sottoscritto/i aderire al mutuo……… (indicare la tipologia ed il tasso) proposto da questa banca;

 

PRESENTA/NO FORMALE RICHIESTA

di surrogazione di codesta banca nell’ipoteca iscritta sull’immobile sito in ..………….. per il mutuo in oggetto, ai sensi dell’art. 8 della Legge n° 40 del 2 Aprile 2007 (decreto Bersani bis) come modificato dall’art. 2, comma 450 della Legge 24 dicembre 2007, n. 244.

Chiede/ono pertanto di procedere alla stipula del contratto di mutuo tipo ………….. con scrittura privata autenticata.

Resta inteso che la surrogazione dovrà avvenire, come per legge, con l’esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura e l’annotazione nei Registri Immobiliari dovrà essere richiesto al conservatore “senza formalità”,  allegando copia autentica dell’atto di surrogazione.

Distinti saluti.

Luogo, data

Firma/e dell’intestatario o degli intestatari …………………………………..

Fatto questo, la vecchia banca, cioè quella che ha erogato per prima il mutuo, è obbligata ad accettare la richiesta ed a concedere il nulla osta entro 30 giorni dalla data in cui ha ricevuto la comunicazione scritta. In caso contrario, l’istituto potrebbe incorrere in penali e sanzioni.

La nuova banca, invece – come già accennato – non è obbligata ad accettare la richiesta ma ha la facoltà di valutare caso per caso.

note

[1] Legge n. 40/2007.


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