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Lo sai che? Condominio: vietato il fondo cassa per supplire ai condomini morosi

Lo sai che? Pubblicato il 2 aprile 2013

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> Lo sai che? Pubblicato il 2 aprile 2013

Il condomino adempiente può impugnare la delibera con la quale l’assemblea approvi un fondo cassa per sopperire al mancato pagamento dei condomini morosi: tale delibera è contraria alla legge. 

La nuova legge di riforma del condominio [1] prevede finalmente una maggiore tutela per i proprietari che pagano regolarmente le quote condominiali.

Ai condomini in regola con i pagamenti, infatti, non potrà più essere richiesto di partecipare a un fondo per fronteggiare il mancato pagamento delle quote da parte dei condomini morosi.

Sino ad oggi, invece, è capitato spesso che qualche amministratore, non avendo fondi sufficienti per pagare i fornitori, abbia sottoposto all’assemblea la costituzione di un fondo cassa per far fronte alle spese non coperte dai condomini morosi.

La costituzione di un fondo cassa per risolvere i problemi di liquidità è stata sempre questione dibattuta e fonte di controversie nei condomini, dove spesso i condomini virtuosi si sono giustamente rifiutati di pagare ulteriori somme a causa del dissesto provocato dal mancato pagamento di altri.

Sul punto, la giurisprudenza, formatasi prima dell’attuale riforma, aveva chiarito che, per la formazione di un fondo cassa del genere, sarebbe stata necessaria un’approvazione all’unanimità, ovvero con il consenso di tutti i condomini aventi diritto al voto. Chiedere un ulteriore esborso ai condomini che hanno già pagato le loro quote, infatti, significa chiamare gli stessi a partecipare alle spese condominiali in misura non proporzionale al valore delle rispettive proprietà, in violazione del principio imposto dalla legge secondo cui ciascuno contribuisce in base ai propri millesimi [2]. In via eccezionale, sempre secondo tale giurisprudenza, poteva essere consentito all’assemblea di approvare a maggioranza un fondo cassa nell’unico caso in cui un creditore del condominio avesse esercitato un’azione esecutiva in danno di parti comuni dell’edificio [3].

Alla luce delle nuove norme dettate dal legislatore in materia, deve escludersi che possa verificarsi tale eccezionale ipotesi: con la conseguenza che non può mai essere deliberato, a meno che non ci sia il consenso dell’unanimità di tutti i condomini, un fondo cassa per sopperire al mancato pagamento delle quote condominiali da parte dei morosi.

La nuova norma [4], infatti, dispone che i creditori del condominio non possono agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti, se non dopo aver agito nei confronti dei condomini morosi e del loro patrimonio.

Il condomino adempiente può opporsi alla costituzione di un fondo cassa per sopperire al mancato pagamento delle quote condominiali da parte dei condomini morosi, impugnando la delibera dinanzi all’autorità giudiziaria competente entro il termine di trenta giorni [5]. Il termine decorre dalla data dell’assemblea per i presenti e dalla data di comunicazione del verbale assembleare per gli assenti.

note

[1] L. 11/12/2012 n. 220.

[2] Art. 1123 cod. civ.

[3] Cass. sent. n.13631/2001

[4] Art. 63 disp. att. cod. civ.

[5] Art. 1137 cod. civ.


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14 Commenti

  1. Egregio Avv. Cerino, potrei anche essere d’accordo con le sue affermazioni, ma la realtà sul campo è un po diversa.
    Innanzi tutto le aziende erogatrici di gas ed energia elettrica non si pongono particolari problemi di procedura; in caso di morosità loro chiudono l’erogazione del servizio e pertanto se i condomini desiderano continuare a scaldarsi e vogliono continuare ad utilizzare l’ascensore, devono pagare anche per i morosi.
    La parziarietà la si potrà utilizzare in qualche caso con lavori di manutenzione in appalto, se il fornitore non è stato abbastanza attento.
    negli ultimi tempi, purtroppo, prima di partire con appalti di opere di manutenzione, siamo costretti a creare preventivamente i necessari fondi, coprendo anche gli importi dei morosi.
    Purtroppo le morosità in molti casi sono derivanti dai mutui subprime al 150% erogati dal 2003 al 2008 attraverso le agenzie di intermediazione finanziaria, per i quali attualmente c’è una situazione di stallo dovuta all’immobilizzazione delle banche che non iniziano i pignormenti per tre semplici motivi: rimetterebbereo oltre il 50% del capitale erogato, rimetterebbero le spese legali e per ultimo dovrebbero spostare al passivo queste pratiche di mutuo che ora sono
    crediti nei confronti di clienti; aspettano che qualche condominio sprovveduto rimetta le spese legali a loro favore.
    Distinti saluti
    dds

    1. Egregio Dante,
      le sue osservazioni sono più che pertinenti, e denotano un’esperienza “sul campo” dei problemi di cassa cui si deve far fronte in un’amministrazione condominiale.
      Non a caso la questione da me trattata è stata e sarà oggetto di dibattito nelle aule di giustizia, dalle quali però è emerso, sino ad oggi, l’orientamento che ho segnalato, e che propende per considerare illegittimi i fondi morosi non approvati all’unanimità, in assenza di un’imminente ed irreparabile urgenza di trarre altrove somme di denaro per non vedere pregiudicati interessi comuni, come nel caso di aggressione esecutiva che abbia ad oggetto beni condominiali o, peggio, beni di condomini adempienti.
      Tale orientamento, a mio modesto avviso, non potrà che radicarsi ulteriormente con l’entrata in vigore della riforma sul condominio, che per la prima volta recepisce la parziarietà dei debiti condominiali, evidenziata ad oggi solo dalla giurisprudenza.
      Naturalmente, se da un lato è vero che la nuova formulazione dell’art. 63 disp. att. c.c. riduce all’eccezionalità il pericolo di esecuzione nei confronti di un condomino virtuoso ad opera di un creditore del condominio, dall’altro è anche vero che dovrà valutarsi caso per caso, in concreto, l’eventuale imminente urgenza di sopperire ai debiti dei morosi.
      Sta di fatto che il richiamato indirizzo del legislatore, seppure indirettamente, ha aggiunto un ulteriore elemento di valutazione in una questione assai complessa in cui, mi rendo conto, non è facile poter coordinare le esigenze quotidiane derivanti dall’amministrazione condominiale con i precetti normativi che, tuttavia, richiedono osservanza.
      Lieto del confronto, Le invio cordiali saluti.
      Salvatore Cerino

  2. Buongiorno Avv.Cerino,
    il condomino di un condominio dove è stato approvato un fondo per la copertura delle morosità, trascorsi i termini per inpugnare la delibera, può comunque, in base al principio della parziarietà delle obbligazioni, versare la rata condominiale decurtata però dell’importo relativo al fondo suddetto?
    Cordiali saluti
    Marco

    1. Direi proprio di no, perchè la delibera, in mancanza di impugnazione nei termini, è divenuta esecutiva ed obbligatoria per tutti i condomini.

  3. Buongiorno avvocato, in caso di delibera assembleare per procedere legalmente verso i condomini morosi è possibile richiedere in fondo riserva spese legali o no?E con quale maggioranza?Grazie Enrico

    1. Questa è una risposta automatica.
      La ringraziamo per la Sua mail.

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  4. Buongiorno, il nostro condominio in firenze si trova ad affrontare questo tema riguardo la morosità di alcuni condomini. Abbiamo il riscaldamento centralizzato con valvole termostatiche a consumo e 2 condomini sono mori di circa 7000€ ( incluse le spese del gas) il nostro amministratore ha provveduto a fare decreti ingiuntivi e a questi è stato fatto un piano di rientro debiti successivamente non rispettato. Nonostante ciò in assemblea condominiale l amministratore esponendoci il problema ha detto che avrebbe diviso il debito a tutti i condomini! È giusta la procedura oppure l amministratore deve procedere diversamente prima di suddividere il debito dei morosi a noi altri condomini?

  5. Mia madre ha gia’ pagato un fondo di morosità di euro 3200 e sta continuando a pagare altri soldi. Nel suo condominio ci sono 3 appartamenti all’asta che non si riescono a vendere (sono occupati dai rispettivi padroni nonostante ora sono delle banche). Se non pagano non si possono eseguire le spese condominiali + riscaldamento. Come e’ possibile tutto questo? Gli ex proprietari possono viverci? Il fondo di morosita’ deve essere suddiviso per millesimi o per appartamento ? Grazie per un Vs. commento. Potete rispondermi al mio indirizzo di posta ? Gtrazie

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  6. Salve avvocato, volevo sapere se l assicurazione sul fabbricato e obbligatoria dal momento in cui giá pago una mia assiccurazione che ho dovuto stipulare all atto del mutuo. Poi a proposito del fondo cassa è obbligatorio versare quote annue visto che non ci sono lavori straordinari da fare? E se si a che proposito non essendo mai stato deliberato dall assemblea condominiale? Ultimo quali sono le modalitá per acquisire la documentazione relativa a tutte lespese condominiali ? Grazie Avvocato e b giornata. Arturo

  7. Buongiorno, ma se il Condòmino moroso è oggetto di pignoramento e successiva Asta Giudiziaria ma nel frattempo sono passati due anni, posso chiedere all’Assemblea condominiale di versare una somma a copertura delle spese scadute e Rendicontate del Condòmino moroso, vista la necessità di gestione del codominio ?
    grazie

  8. tutti parlano di divieti ma nessuno dice dove l’amministratore debba prendere i danari per pagare le forniture mentre si risolvono i Decreti Ingiuntivi ( che talvolta richiedono anni) e nessuno chiarisce dove l’amministratore debba prendere i danari necessari ad attivare la procedura di recupero dei credito. Al solito il legislatore ha scritto la legge stando in un mondo tutto suo che niente ha a che fare con la realtà quotidiana

    1. Ecco appunto! Ben detto Giuseppina!! Ma deve anticiparli l’amministratore??? Siamo in un mondo di pazzi,,,,

  9. non si pubblicano pareri parziali che non risolvono nulla.
    fatene a meno se non avete una risposta certa e inoppugnabile, altrimenti si dice: ” il condomino virtuoso deve pagare per il condomino moroso. Se non lo fa ,puo’ solo impugnare la delibera del fondo moroso e , con la Giustizia che ci ritroviamo, Dio lo aiuti.

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