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Pulizia extra delle scale, chi paga se la colpa è di un condomino?

10 Gennaio 2019


Pulizia extra delle scale, chi paga se la colpa è di un condomino?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 10 Gennaio 2019



Se uno dei condomini sporca le scale o i pianerottoli ed è necessario chiedere un intervento straordinario della ditta delle pulizie, si può porre il costo a carico del responsabile?

Nel palazzo dove vivi uno dei condomini sta eseguendo dei lavori di ristrutturazione: ha demolito alcuni muri, ha sostituito le tubature dell’acqua e quelle del gas, sta rifacendo gli impianti elettrici. Sulle scale c’è un via vai di operai che, con le scarpe sporche di cemento e calce, trasportano tutti i residui sulle scale. Ascensore, pianerottoli e androne dell’edificio sono diventati ricettacolo di rifiuti, polvere, cartoni e ogni altro genere di oggetto. In assemblea avete deciso di chiedere alla ditta delle pulizie – che per contratto interviene solo una volta alla settimana – di fare un intervento straordinario ora che i lavori nell’appartamento sono finiti. La “chiamata” avrà un costo: a chi addebitarlo? In altri termini, per la pulizia extra delle scale, chi paga se la colpa è di un condomino? La risposta è stata più volte fornita dalla giurisprudenza. Vediamo come la pensano i giudici in materia.

Risarcimento danni a carico di uno dei condomini: si può?

In linea di massima, l’assemblea di condominio può porre, a carico di uno dei condomini, il risarcimento dei danni da questi provocati solo a due condizioni:

  • che la responsabilità del condomino sia innegabile (come, ad esempio, nel caso di ammissione di colpa);
  • che l’ammontare del risarcimento sia certo e determinato e non, invece, ancora da quantificare o incerto.

Mancando uno di questi due presupposti scatta l’obbligo di ripartire la spesa secondo millesimi e ricorrere al giudice affinché verifichi l’effettiva responsabilità in capo al singolo proprietario e/o determini a quanto ammonta esattamente il danno e, quindi, l’entità del risarcimento. Di tanto avevamo già parlato in Danni al condominio: chi paga?

Facciamo un esempio. Uno dei condomini trasporta in ascensore dei mobili molto pesanti, contravvenendo ai divieti. L’impianto si rompe. La ditta chiamata dall’amministratore per la riparazione ritiene necessario sostituire una corda; per l’intervento, oltre al costo del pezzo di ricambio, chiede un compenso di mille euro. Un’altra ditta però è disposta a fare il lavoro per molto meno. In tale ipotesi, non essendo certa l’entità del risarcimento, in assenza di accordo con il responsabile il condominio non può addebitare direttamente su questi i costi, ma deve prima essere il giudice a quantificare l’importo del risarcimento. Le parti ovviamente possono anche trovare un’intesa e, in tal modo, arrivare a definire la somma che il colpevole dovrà pagare da solo.

Pulizia delle scale a carico di chi sporca

Se è necessario un intervento straordinario della ditta delle pulizie per far pulizia là dove un singolo condomino ha sporcato, l’assemblea può porre a carico di questi le spese?

Anche in questo caso, la giurisprudenza ha fornito risposta seguendo i principi che abbiamo appena espresso. In particolare la Cassazione ricorda che «L’assemblea non può porre a carico del singolo condomino alcun obbligo risarcitorio, né a tale titolo imputargli alcuna spesa. […] Fino a quando l’obbligo risarcitorio del singolo non risulti accertato (il che si verifica, appunto, per effetto del riconoscimento dell’interessato o a seguito della pronunzia del giudice) l’assemblea non può disattendere l’ordinario criterio di ripartizione né disapplicare la tabella millesimale» [1]. La regola è quindi che le spese vanno, almeno in prima battuta – e in attesa della sentenza del giudice che accerti responsabilità ed entità del risarcimento – divise tra tutti i condomini secondo i rispettivi millesimi. L’addebito a carico del responsabile, con richiesta di risarcimento, potrà avvenire in un momento successivo, quando questi abbia ammesso la propria colpa e accettato l’entità del risarcimento oppure sia intervenuta una sentenza di condanna da parte del giudice.

Dello stesso segno è una sentenza del tribunale di Milano secondo cui è nulla – e non può essere approvata –  la delibera con cui l’assemblea condominiale approvi il consuntivo di spesa, addebitando ad un condomino spese di natura personale, in violazione dei criteri di ripartizione posti dal codice civile. L’assemblea, così facendo, travalica le proprie competenze, divenendo una sorta di giudice e imponendo sanzioni che non ha il potere di applicare [2].  

Risultato: le spese extra per la pulizia delle scale, resasi necessaria a causa della sporcizia prodotta da un singolo condomino, non possono essere imputate dall’assemblea al responsabile; al condominio infatti non è consentito farsi giustizia da sé.

L’assemblea non può neanche imporre, al condomino responsabile, di pulire con le proprie mani, le scale rimaste sporche a causa di quest’ultimo. A riguardo la Cassazione ha detto [3]: «L’Assemblea dei condomini ha la facoltà di decidere in ordine alle spese ed alle modalità di riparto, deliberando l’approvazione del bilancio preventivo e consuntivo, ma le è esclusa la possibilità di imporre al singolo condomino l’obbligo di pulire le scale in un dato momento, o di provvedervi attraverso un proprio pulitore. Nel caso l’Assemblea assuma una simile delibera, questa sarebbe radicalmente nulla, avendo i condomini statuito oltre le proprie competenze, violando i diritti del singolo condomino sui quali la legge non consente ad essa di incidere. 

Insomma se il condomino non ammette le proprie responsabilità, assumendosi l’onere economico dell’intervento di pulizia straordinaria, per l’assemblea non c’è altra via se non quella di agire in giudizio per ottenere il risarcimento del danno». 

«Nessuno può obbligare i condomini a pulire gli spazi comuni. Farlo è violazione dei diritti individuali di ogni persona» [4].

Cosa fare se uno dei condomini sporca le parti comuni?

Viene allora del tutto naturale chiedersi come possa difendersi un condominio dai condomini sporcaccioni: come fare per costringerli a pagare? Se non si trova un accordo, le soluzioni sono solo due:

o si fa una causa contro il responsabile e, con la sentenza di condanna del giudice, gli si intima il pagamento dietro minaccia del pignoramento dei beni;

oppure si modifica il regolamento condominiale e si prevede lì la possibilità per l’amministratore di applicare una sanzione per violazione del regolamento stesso. Sanzione che, è utile ricordarlo, può arrivare fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800 [5].

note

[1] Cass. 22 luglio 1999 n. 7890.

[2] Trib. Milano 27 aprile 2016 n. 5195.

[3] Cass. 16485 del 22.11.2002

[4] Cass. 16485/2002 del 22 novembre 2002.

[5] Art. 70 disp. att. cod. civ.


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