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Recupero crediti condominio: delega per mediazione all’amministratore

10 Gennaio 2019


Recupero crediti condominio: delega per mediazione all’amministratore

> Diritto e Fisco Pubblicato il 10 Gennaio 2019



Mediazione obbligatoria in materia condominiale: l’amministratore deve avere l’autorizzazione dell’assemblea anche nel caso in cui agisca per il recupero dei crediti dai morosi?

Nel tuo condominio alcuni proprietari non pagano, da diverso tempo, le quote mensili ordinarie. A queste si sono aggiunte anche le quote straordinarie per dei lavori allo stabile eseguiti in via d’urgenza. L’amministratore ha incaricato un avvocato per il recupero dei crediti nei confronti dei morosi. È stato così notificato loro un decreto ingiuntivo, ma uno dei debitori ha presentato opposizione. Qui si è verificato un problema di carattere processuale che mina tuttavia di rendere inutile tutta la procedura. In particolare, in occasione dell’incontro “pacificatore” dinanzi al mediatore, la controparte ha subito eccepito il difetto di rappresentanza dell’amministratore, privo del mandato dell’assemblea. A detta di quest’ultimo però egli avrebbe il potere di agire in giudizio per riscuotere le somme insolute, senza alcun previo nulla osta dei condomini. Chi ha ragione? A stabilire quali sono i rapporti tra il recupero dei crediti in condominio e la delega per la mediazione all’amministratore è una recente e interessante sentenza del tribunale di Roma [1]. Vediamo cosa è stato detto.

Recupero crediti in condominio: ci vuole autorizzazione dell’assemblea?

Per recuperare i crediti non riscossi dai morosi, l’amministratore di condominio non ha bisogno di farsi autorizzare dall’assemblea: può nominare un avvocato di propria fiducia e, dopo avergli conferito il mandato, agire per ottenere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo. Anzi, il suo è un vero e proprio obbligo che, se violato, può implicare una responsabilità personale. All’amministratore basta allegare, all’atto di ricorso, la delibera assembleare con cui viene approvato il piano di riparto delle spese condominiali (anche se non c’è stata ancora l’approvazione del bilancio definitivo).

Il problema però sorge nel momento in cui il condomino debitore dovesse presentare opposizione al decreto ingiuntivo (opposizione da svolgere, come noto, entro 40 giorni dalla notifica del decreto stesso). Come sanno bene gli avvocati, nelle liti condominiali è sempre obbligatorio esperire, prima di presentarsi davanti al giudice, il tentativo di mediazione, un incontro favorito da un mediatore e rivolto a trovare una conciliazione. Nel caso di decreto ingiuntivo, la mediazione non si effettua prima del deposito del ricorso ma solo in caso di opposizione al decreto ingiuntivo; in tale ipotesi, l’esperimento va effettuato dopo la prima udienza, su ordine del giudice. Ebbene, il dubbio che si è prospettato è il seguente: in sede di mediazione l’amministratore deve essere munito di delega dell’assemblea?

Si potrebbe rispondere di no posto che – come abbiamo appena detto – tra i compiti tipici dell’amministratore vi è appunto quello di riscuotere le somme dai morosi senza necessità di previa autorizzazione dell’assemblea.

Dall’altro lato, però, è anche vero che scopo della mediazione è quello di trovare un accordo con la controparte, ossia firmare una conciliazione (propriamente detta “atto di transazione”) per evitare la lite; e di certo – su questo non ci sono dubbi – l’amministratore non può concludere accordi transattivi coi morosi se prima non è stato autorizzato dall’assemblea. E allora che senso avrebbe partecipare a una mediazione se l’amministratore, privo di mandato, non potrebbe comunque “conciliare”?

Ecco che allora, il tribunale di Roma, spiega perché, seppur l’amministratore può presentare il ricorso per decreto ingiuntivo senza prima comunicarlo all’assemblea, deve invece ottenere il mandato – sancito in una apposita delibera – nel caso di opposizione e di partecipazione all’incontro di mediazione.

Con la conseguenza che, se l’amministratore non è munito, dinanzi al mediatore, del “mandato” dell’assemblea, la sua presenza si può considerare viziata, incompleta. In altre parole è come se non si fosse presentato affatto.

Opposizione a decreto ingiuntivo: chi deve chiedere la mediazione?

Le conseguenze dell’assenza di autorizzazione da parte dell’assemblea possono incidere sul procedimento di recupero del credito o sulle spese processuali. Tutto dipende dalla tesi che sposa il tribunale in merito al seguente quesito: a chi tocca avviare il tentativo di mediazione in caso di opposizione al decreto ingiuntivo? Al debitore che si oppone o al creditore?

Nel 2015 la Cassazione ha detto che l’onere di avviare il tentativo di mediazione spetta al debitore opponente. È infatti quest’ultimo che ha, secondo il principio del «processo a impulso di parte», l’interesse ad avviare il giudizio di opposizione e, quindi, anche il procedimento di mediazione. In caso di mancata attivazione della mediazione, dunque, la causa di opposizione deve essere dichiarata improcedibile e il decreto ingiuntivo diventa definitivo.

Aderendo a tale tesi, il difetto di rappresentanza dell’amministratore implica solo la condanna alle spese processuali per il condominio che non ha partecipato, senza giusta causa, all’incontro. E ciò vale anche se il condominio medesimo dovesse vincere il giudizio.

Invece, se si è dinanzi a uno dei giudici secondo cui spetta al creditore l’onere di avviare la mediazione, le conseguenze sono peggiori. Difatti, l’assenza di delega implica l’improcedibilità dell’opposizione e quindi la revoca del decreto ingiuntivo stesso. Con buona pace per il moroso.

note

[1] Trib. Roma, sent. n. 17024/18.


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