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Cedolare secca: si può ottenere se l’immobile è già locato?

9 Febbraio 2019 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 9 Febbraio 2019



Sto valutando l’acquisto di un immobile commerciale. Poiché lo stesso è già locato, posso usufruire della cedolare secca prevista dalla legge di bilancio 2019?

La cedolare secca sugli immobili commerciali è stata introdotta dall’articolo 1, comma 59, della legge n. 145/2018 (cosiddetta legge di bilancio per il 2019).

Questa norma prevede che il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019 aventi ad oggetto immobili classificati nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati (escluse dal conteggio dei metri quadri le pertinenze), e le relative pertinenze locate congiuntamente, può essere assoggettato al regime della cedolare secca (previsto dall’articolo 3 del decreto legislativo n. 23 del 2011) con aliquota del 21 per cento in alternativa al regime ordinario previsto per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’Irpef; la norma aggiunge che il regime della cedolare secca non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019 se, alla data del 15 ottobre 2018, risulti in corso un contratto non scaduto tra gli stessi soggetti e per lo stesso immobile che viene interrotto in anticipo rispetto alla sua scadenza naturale.

Riassumendo; per poter applicare il regime della cedolare secca con aliquota al 21 per cento occorre:

1) che l’immobile appartenga alla categoria catastale C/1;

2) che l’immobile (escluse le pertinenze dal calcolo) sia di superficie non superiore ai 600 metri quadrati;

3) che eventuali pertinenze (da non conteggiare comunque nel calcolo della superficie) siano locate con lo stesso contratto;

4) che il contratto di locazione venga stipulato nel corso del 2019.

Pertanto, al contratto di locazione già in corso relativamente all’immobile che il lettore ha intenzione di acquistare non potrà essere applicato il regime della cedolare secca (ammesso che esistano tutte le altre condizioni previste dalla norma) proprio perché la legge consente di applicare il regime della cedolare secca solo ai contratti di locazione stipulati nel 2019.

Per poter applicare il regime della cedolare secca il lettore potrebbe però, con il consenso del conduttore, risolvere di comune accordo il contratto in corso e stipularne uno nuovo durante il 2019: infatti la legge (cioè l’articolo 1, comma 59, della legge n. 145/2018) stabilisce che il regime della cedolare secca non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019 se, alla data del 15 ottobre 2018, risulti in corso un contratto non scaduto tra gli stessi soggetti e per lo stesso immobile che viene interrotto in anticipo rispetto alla sua scadenza naturale.

Nel caso specifico, invece, alla data del 15 ottobre 2018 è in corso un contratto non scaduto per lo stesso immobile ma non tra gli stessi soggetti rispetto a quelli che stipulerebbero un nuovo contratto nel corso del 2019: per cui se il contratto oggi in corso fosse dal lettore (nuovo proprietario) e dal conduttore risolto di comune accordo e fosse poi stipulato un nuovo contratto di locazione nel corso del 2019, non ci dovrebbero essere ostacoli per l’applicazione della cedolare secca al nuovo contratto.

Si è usato il condizionale (“non ci dovrebbero essere problemi”) perché la norma è nuovissima e non ci sono ancora circolari dell’Agenzia delle Entrate che potrebbero, invece, fornire un’interpretazione differente rispetto a quella sopra fornita.

L’Agenzia delle Entrate, cioè, potrebbe ritenere che anche nel caso di specie non si può fare applicazione della cedolare secca; l’Agenzia delle Entrate potrebbe quindi affermare che la cedolare secca non è applicabile nemmeno nel caso di vecchio contratto in vigore al 15 ottobre 2018 che viene risolto e di nuovo contratto stipulato nel 2019 tra soggetti diversi rispetto a quelli tra i quali era in vigore il contratto in corso alla data del 15 ottobre 2018.

A questo punto, per applicare la cedolare secca, le alternative a disposizione del lettore sono le seguenti:

– attendere che l’Agenzia delle Entrate esprima in una circolare un suo parere sulla questione (per la stipula del nuovo contratto c’è tempo tutto il 2019) e poi valutare come agire in base a tale parere;

– oppure non attendere l’Agenzia delle Entrate (che potrebbe anche non emettere alcuna circolare esplicativa) e procedere, se il conduttore è d’accordo, a risolvere il contratto in corso per stipularne uno nuovo nel corso del 2019 (facendo prima attenzione a verificare che sussistano tutte le altre condizioni previste dalla legge e cioè la categoria catastale C/1 e la superficie in metri quadri); se il lettore decidesse di procedere in questo modo corre l’obbligo di avvertirlo che ci sarebbe il rischio che se poi l’Agenzia delle Entrate ritenesse non applicabile al caso specifico la cedolare secca, essa gli farebbe pervenire un avviso di accertamento per il recupero delle maggiori imposte (regime ordinario invece che cedolare secca) ed allora gli toccherebbe, eventualmente, ricorrere al giudice tributario per far accertare se l’interpretazione fornita dall’Agenzia delle Entrate sia corretta o meno.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte


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