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Compromesso casa

29 Gennaio 2019 | Autore:

> Diritto e Fisco Pubblicato il 29 Gennaio 2019



Il compromesso per l’acquisto di una casa: in cosa consiste e tutto quello che c’è da sapere in ordine alla funzione, ai requisiti, alla forma, al contenuto, alle clausole accessorie e alla trascrizione.

Hai intenzione di acquistare una nuova casa e l’agenzia immobiliare alla quale ti sei rivolto ti ha detto che, dopo l’accettazione della proposta, tu ed il venditore dovete sottoscrivere un compromesso. Non sai in che cosa consiste questo atto e quali possono essere le sue conseguenze? Quale tutela ha previsto il legislatore italiano nell’ipotesi in cui il venditore, successivamente alla firma del compromesso, dovesse ripensarci? La compravendita di un bene immobile e, nello specifico di una casa, si articola in una serie di passaggi. Pertanto, è importante conoscere in anticipo ogni singola fase al fine di giungere ad una conclusione positiva dell’operazione. Una volta trovata la casa che risponde alle tue necessità ed esigenze e dopo esserti accordato con il venditore sul prezzo, è opportuno che redigiate un contratto preliminare, ossia quello che nel gergo comune viene detto compromesso di una casa. Per maggiori informazioni continua a leggere questo articolo.

Cos’è il compromesso?

Contratto preliminare di compravendita e compromesso sono due sinonimi che indicano uno stesso atto mediante il quale entrambe le parti, venditore ed acquirente, assumono reciproci obblighi. Più precisamente il venditore, proprietario della casa che intende alienarla, e l’acquirente, che intende acquistarla, assumono l’impegno rispettivamente, il primo di vendere e il secondo di acquistare detto immobile, e quindi si impegnano a stipulare il contratto definitivo di compravendita.

Con il compromesso non si ha un trasferimento immediato della proprietà, che avverrà solo con la stipula del contratto definitivo di compravendita, per effetto della quale l’acquirente diviene proprietario della casa e di conseguenza il venditore perde la proprietà della stessa.

Normalmente la stipula del contratto preliminare di compravendita di una casa viene preceduta dalle trattative, le quali possono avvenire anche grazie all’intervento di un agente immobiliare.

L’agente immobiliare svolge la funzione di mettere in contatto le parti (venditore ed acquirente) per la conclusione della compravendita.

Colui che intende acquistare, per il tramite dell’agente, formula una proposta al proprietario dell’immobile di venderglielo a un determinato prezzo.

La proposta di acquisto deve contenere tutti gli elementi essenziali del contratto preliminare di compravendita ed anche quelli accessori nel momento in cui viene proposta al venditore. E’ inoltre, vincolante solo per l’acquirente mentre il venditore rimane libero di valutare anche altre offerte.

Se il venditore accetta la proposta, sottoscrivendola, e porta l’accettazione a conoscenza del proponente, il contratto è concluso e vincolante per le parti.

Quindi, una volta accettata dal venditore, la proposta di acquisto si converte automaticamente in un contratto preliminare.

Esempio Caio intende acquistare una nuova casa e si rivolge all’agenzia Immobil 2000, la quale lo mette in contatto con Tizio che vuole vendere il suo appartamento.

Caio visiona la casa e dopo averla trovata di suo gradimento, formula per il tramite dell’agenzia, la proposta di acquisto a Tizio, in cui dichiara di volere acquistare il bene ad una determinata somma. La proposta viene accompagnata anche dal versamento di una somma di denaro a titolo di caparra.

Se Tizio accetta la proposta, la firma e l’agenzia Immobil 2000 comunica ciò a Caio, il contratto preliminare è concluso e diviene vincolante sia per il venditore sia per l’acquirente, i quali si sono impegnati reciprocamente a vendere ed a acquistare e a stipulare il contratto definitivo.

Nei casi in cui invece, bisogna stipulare il contratto preliminare, questo può essere concluso tramite una scrittura privata o mediante un atto sottoscritto alla presenza di un notaio.

Nel primo dei due casi è comunque consigliato chiarire con il notaio quali sono gli obblighi da esso derivanti (ad esempio se il prezzo della vendita è sostanzioso, è bene farsi consigliare sull’ammontare degli acconti oppure sui tempi che devono trascorrere tra la stipula del compromesso e quella del contratto definitivo, ecc.).

Le funzioni del contratto preliminare/compromesso di una casa

Il contratto preliminare di compravendita (compromesso) ha diverse funzioni tra le quali la più importante, è rappresentata dalla possibilità di consentire al promissario acquirente di svolgere una serie di controlli sia oggettivi sia soggettivi sul bene.

Ritornando all’esempio di cui prima, successivamente alla firma del compromesso, Caio:

  • potrà fare verificare ad un proprio tecnico di fiducia l’esistenza di eventuali difetti materiali dell’immobile (si pensi a quelli che possono interessare gli impianti idrici, elettrici, ecc.);
  • potrà chiedere a Tizio di fornirgli la documentazione dalla quale risulta che è lui il proprietario della casa (atto di compravendita, successione, donazione, ecc.);
  • potrà fare una visura dell’immobile, al fine di controllare l’esattezza dei dati catastali o verificare presso la conservatoria dei registri immobiliari se sull’immobile gravano ipoteche;
  • nel caso in cui la casa faccia parte di un condominio, potrà chiedere all’amministratore, una copia del regolamento condominiale o se sono in corso dei lavori di ristrutturazione, potrà domandargli se il venditore è in regola con il pagamento delle relative spese;
  • potrà anche procurarsi tutta la documentazione necessaria per l’acquisto e più precisamente il certificato di abitabilità, la copia del permesso a costruire, eventuali condoni, concessioni edilizie, l’attestato di prestazione energetica, il certificato di conformità di esecuzione degli impianti, ecc.

Inoltre, qualora non disponga immediatamente della disponibilità finanziaria per il pagamento del prezzo, Caio attraverso la stipula del compromesso, avrà in ogni caso bloccato l’affare e quindi, nel frattempo potrà procurarsi la somma necessaria per l’acquisto (ad esempio chiedendo un mutuo in banca o vendendo un bene di sua proprietà).

I requisiti per la validità del contratto preliminare/compromesso di una casa

Perché il contratto preliminare di compravendita possa essere valido deve rispettare determinati requisiti di forma e di contenuto.

Deve innanzitutto avere forma scritta ed inoltre, deve:

  • riportare espressamente la manifestazione della volontà delle parti di vendere e di acquistare;
  • descrivere esattamente l’immobile (casa) da acquistare. Più specificatamente deve indicarne l’indirizzo, le caratteristiche (se appartamento, villino, ecc., il numero e la natura dei vani, i dati catastali, le planimetrie allegate, l’attestato di prestazione energetica, la così detta APE). A questo proposito si evidenzia che già all’avvio delle trattative il proprietario-venditore deve rendere disponibile l’APE e deve in ogni caso consegnarlo all’acquirente alla fine delle medesime;
  • prevedere il prezzo della vendita.

Le clausole accessorie del contratto preliminare/compromesso di una casa

Oltre ai tipici e obbligatori elementi che il compromesso deve avere (indicazione della casa, prezzo, data del rogito, estremi anagrafici del venditore), le parti possono aggiungere un contenuto ulteriore, non necessario.

Ad esempio, è una clausola accessoria quella che prevede un termine per la stipula del contratto definitivo. Di solito le parti inseriscono un termine entro il quale dovrà essere stipulato il contratto definitivo di compravendita, che di solito viene fissato considerando i tempi necessari per la stipula del mutuo o, nel caso di vendita di immobili da costruire, di quelli in cui l’immobile sarà terminato e pronto alla vendita.

E’ una clausola accessoria quella che prevede una caparra o un anticipo del prezzo. La caparra è una somma di denaro, di solito pari al 20% del valore dell’immobile compravenduto, cifra che può variare a discrezione delle parti, che l’acquirente consegna al venditore al momento della firma del compromesso. Tale somma verrà restituita o trattenuta come anticipazione del pagamento, al momento della stipula del contratto definitivo.

La caparra dovrà essere versata con un metodo di pagamento tracciabile, ossia tramite bonifico bancario, assegno bancario o assegno circolare.

La modalità di pagamento scelta dovrà essere riportata nel compromesso così come dovranno essere riportati gli estremi identificativi qualora il pagamento avvenga tramite assegni.

Esempio: Tizio (promittente venditore) e Caio (promissario acquirente) stipulano un contratto preliminare di compravendita di un appartamento, nel quale inseriscono una clausola accessoria la quale prevede che Caio versi a Tizio la somma di € 10.000 a titolo di caparra alla sottoscrizione del compromesso.

Se successivamente Caio non vorrà più stipulare il contratto definitivo, Tizio potrà trattenere la caparra e chiedere al giudice di pronunciare una sentenza che disponga il trasferimento coattivo della proprietà dell’immobile oltre al risarcimento dei danni.

In tal caso si parlerà di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre.

Tizio potrà anche scegliere di recedere dal contratto, cioè di “svincolarsi” dal contratto e comunque di trattenere la caparra ricevuta. Se invece, è Tizio a non volere più stipulare il contratto definitivo, allora dovrà restituire a Caio il doppio della caparra già ricevuta, cioè € 20.000.

Dalla caparra va tenuto distinto l’acconto che consiste in una semplice anticipazione del pagamento del prezzo che dovrà essere saldato al momento della stipula del contratto definitivo;

Un’altra possibile clausola accessoria è quella che contempla una penale, con la quale le parti prevedono che, in caso di inadempimento intero o parziale, e in caso di mancato rispetto degli obblighi previsti in contratto, la parte “cattiva” sarà tenuta a pagare una determinata somma, a titolo di risarcimento dei danni.

Esempio: nel compromesso è inserita una clausola che prevede che per ogni giorno di ritardo rispetto a quello previsto per la stipula del contratto definitivo, la parte inadempiente dovrà pagare una determinata somma di denaro (poniamo il caso € 100,00 per ogni giorno di ritardo). Pertanto, se l’acquirente ritarda la firma del contratto definitivo di una settimana rispetto alla data prevista, dovrà pagare al venditore la somma di € 700,00 a titolo di risarcimento danni.

La trascrizione del contratto preliminare/compromesso

Il contratto preliminare di compravendita può essere trascritto nei pubblici registri immobiliari.

Perché possa trascriversi però, è necessario che esso sia stato redatto da un notaio nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata.

La trascrizione è come se fosse una sorta di prenotazione dell’acquisto dell’immobile e rappresenta una forma di garanzia per il promissario acquirente da atti pregiudizievoli di terzi trascritti successivamente.

Il promittente venditore infatti, non potrà vendere il bene ad altri né concedere un’ipoteca sull’immobile, né costituire un qualsiasi atto pregiudizievole (ad esempio un diritto di usufrutto).

Gli eventuali creditori del promittente venditore non potranno iscrivere un’ipoteca sul bene né tanto meno pignorarlo.

La registrazione del contratto preliminare/compromesso

Il compromesso deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Le parti sono tenute a tale adempimento nel termine di 20 giorni dalla firma del preliminare.

Se il contratto è firmato con atto notarile sia nella forma di atto pubblico sia in quella di scrittura privata autenticata, il termine per la registrazione è di 30 giorni.

Le imposte da pagare per la registrazione del contratto preliminare/compromesso

In sede di registrazione del contratto preliminare devono essere pagate le seguenti imposte, che saranno successivamente recuperate in sede di stipula di quello definitivo:

  • l’imposta di registro in misura fissa pari ad € 200,00, se non vi è stato il pagamento di alcun prezzo; se è stato pagato l’acconto, all’imposta fissa va aggiunta anche quella proporzionale pari al 3% dell’acconto;
  • se è stata versata una caparra va versata un’imposta proporzionale dello 0,50% dell’importo della caparra;
  • l’imposta proporzionale del 3% su ciascun acconto se la vendita è soggetta ad imposta di registro, nel caso di acquisto tra privati.

In caso di acquisto soggetto ad IVA, l’imposta di registro proporzionale è dovuta soltanto per le caparre, mentre per gli acconti si deve pagare soltanto l’imposta fissa di € 200.

La tutela in caso di inadempimento

Esistono diversi strumenti previsti dal nostro legislatore qualora una delle parti dopo la stipula del contratto preliminare, dovesse rifiutarsi di stipulare il contratto definitivo:

  • l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre, di cui si è già detto in precedenza a proposito della caparra, in virtù della quale la parte che intende stipulare il contratto inizia una causa contro la parte che si rifiuta di farlo al fine di ottenere una sentenza che disponga il trasferimento coattivo dell’immobile. Se ad esempio ad iniziare la causa è stato l’acquirente, per fare ciò è necessario che questi si offra di pagare il prezzo stabilito per la vendita, così come stabilito nel contratto preliminare. Tale prezzo dovrà comunque, essere versato dopo che la sentenza è divenuta definitiva, cioè dopo che è trascorso il termine previsto per la sua impugnazione; in tale momento avverrà anche il trasferimento della proprietà. In aggiunta al trasferimento coattivo si potrà chiedere anche la condanna al risarcimento dei danni;
  • la risoluzione del contratto, per effetto della quale nel caso si inadempimento grave, la parte “buona” (adempiente) agisce in giudizio per ottenere una sentenza che disponga appunto tale risoluzione. Se ad agire in giudizio è stato ad esempio l’acquirente, questi potrà chiedere la restituzione del doppio della caparra già eventualmente versata oltre al risarcimento dei danni mentre se è stato il venditore, questi potrà trattenere la caparra ricevuta.

La tutela dell’acquirente per gravi difetti e vizi occulti della casa

Se successivamente alla stipula del compromesso l’acquirente dovesse scoprire dei gravi difetti della casa che gli sono stati taciuti dal venditore, può richiedere al giudice la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento ed ottenere il doppio della caparra già versata.

Sono gravi difetti della casa ad esempio la sua realizzazione con materiali inidonei o non a regola d’arte oppure consistenti vizi agli impianti idrici, di riscaldamento o fognari (si pensi al caso di infiltrazioni per carenza delle tubazioni o a difetti dell’impianto centralizzato di riscaldamento o ancora un’errata pendenza delle tubature fognarie).

Se invece, le parti erano già a conoscenza dei difetti della casa al momento della firma del compromesso, il contratto definitivo dovrà essere stipulato pena la perdita della caparra.

Se i vizi  anche se nascosti dal venditore, sono facilmente eliminabili allora l’acquirente potrà richiedere una riduzione del prezzo senza annullare il contratto.


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