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Studenti e affitti in nero: come non pagare il locatore e non essere sfrattati

2 Aprile 2013
Studenti e affitti in nero: come non pagare il locatore e non essere sfrattati

Da oggi è possibile risparmiare sull’affitto, applicando la legge che contrasta l’evasione fiscale: se segnala il contratto di locazione in nero, l’inquilino ha diritto a pagare un canone irrisorio rispetto a quello concordato con il padrone di casa

 

Una recente legge [1] ha introdotto nuove regole per contrastare il ricorso agli affitti non dichiarati al Fisco (cosiddetti “in nero”) assai diffusi nel nostro Paese, soprattutto nelle locazioni con gli studenti universitari.

L’inquilino che segnala un affitto in nero riceve una sorta di premio, consistente nella possibilità di continuare ad abitare l’immobile pagando però un canone super-scontato al locatore, diverso da quello inizialmente pattuito e senza che quest’ultimo possa recriminare qualcosa. Il padrone di casa, infatti, non avendo registrato e dichiarato al Fisco il contratto, dovrà, per legge, accettare l’importo più basso stabilito dalla legge (secondo i parametri che tra breve vedremo) e sarà costretto a rinunciare, in questo modo, al fitto che aveva inizialmente concordato con il conduttore.

La legge [1] trova applicazione sono con riferimento ai contratti di locazione degli immobili destinati ad abitazione (sono pertanto esclusi gli affitti commerciali di negozi, uffici, ecc.) che non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge.

L’omessa registrazione determina a vantaggio dell’inquilino i seguenti effetti:

1) la durata della locazione viene stabilita in quattro anni dalla data della registrazione (volontaria o d’ufficio), rinnovabili per altri quattro anni quasi automaticamente (l’inquilino, a differenza del locatore, può sempre recedere dal contratto per gravi motivi);

c) l’affittuario sarà tenuto a pagare, sin dalla data di registrazione della locazione, un canone in misura pari al triplo della rendita catastale (oltre all’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 % dell’aumento degli indici ISTAT).

Come calcolare il canone nuovo

La rendita di un immobile può essere verificata richiedendo una visura catastale.

Spesso le rendite catastali di un immobile sono caratterizzate da importi molto esigui (anche se ciò può variare da zona a zona). Un immobile dal valore reale di € 250.000,00 potrebbe presentare una rendita catastale di circa € 800,00 riferita all’anno. Ciò significa che, nel caso di contratto non registrato, il conduttore ha diritto a restare nell’immobile pagando un affitto annuo di € 2.400,00 (che corrispondono a € 200,00 mensili) a fronte di un valore commerciale della locazione mensile di almeno € 600,00.

A maggior tutela dell’inquilino è previsto che, se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti. La norma trova applicazione anche nei seguenti casi:

a) se nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo parzialmente inferiore a quello effettivo;

b) se sia stato registrato un contratto di comodato fittizio.


Prima di attivare la procedura è necessario verificare che il contratto non sia stato registrato. L’inquilino può verificare l’avvenuta registrazione del contratto di locazione mediante l’accesso al Cassetto Fiscale dei Servizi Telematici dell’Agenzia delle Entrate.  Le informazioni sono visualizzate al percorso: La mia scrivania – Consultazioni – Cassetto Fiscale – Dati Patrimoniali – Atti del Registro.

Selezionando l’anno di registrazione verranno visualizzati tutti gli atti registrati, in cui è parte l’utente, con i dati di dettaglio quali: l’ufficio presso cui è stato registrato l’atto, la tipologia, il numero e la data di registrazione, le parti interessate e gli importi dichiarati. Per accedere al Cassetto Fiscale è necessario essere registrati ai Servizi Telematici dell’Agenzia delle entrate e avere il Codice PIN (codice identificativo personale).

Successivamente è opportuno acquisire documentazione per dimostrare di pagare un affitto e di non essere semplici “ospiti”. Per farlo è necessario avere delle prove come delle ricevute di pagamento, utenze intestate, etc.

Con questi documenti, senza dover avviare una causa nei confronti del locatore, è possibile registrare un contratto di 4 anni + 4 e un canone pari a tre volte la rendita catastale.

L’Agenzia delle Entrate con una circolare [2] ha previsto, infatti, che, in caso di omessa registrazione del contratto di locazione, oppure nel caso in cui sia stato registrato un contratto di comodato fittizio, una delle parti contraenti, pur in assenza di un contratto scritto, può procedere alla formalità di registrazione. Analogamente, nel caso in cui le parti contraenti intendano denunciare un canone di locazione più elevato rispetto a quello indicato nel contratto già registrato, non è necessario che venga prodotto, all’ufficio dell’Agenzia un atto scritto. È sufficiente presentare all’ufficio apposita denuncia in doppio originale unitamente al modello 69 debitamente compilato.

note

[1] Art. 3, comma 8, 9 e 10 del D.Lgs. 23/2011.

[2] Circolare Agenzia delle Entrate 26/E del 1.6.2011


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