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Contratto preliminare: diritti e doveri delle parti

27 Gennaio 2019 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 27 Gennaio 2019



Contratto preliminare: cos’è e a cosa serve? Come funziona un contratto preliminare? Quali sono gli obblighi e cosa succede se non si stipula il definitivo?

Per concludere un acquisto importante, si sa, occorre portare avanti una trattativa, più o meno lunga a seconda della rilevanza dell’affare. Un tempo ci si sedeva al tavolo per tirare sul prezzo e per discutere su ogni singola clausola; oggi, grazie alle nuove tecnologie, le trattative sono molto più veloci: email, chat e videoconferenze consentono di permettere di addivenire alla conclusione di un contratto in tempi molto più celeri. La fase delle trattative è addirittura esclusa nei contratti a distanza oppure in quelli stipulati con le imprese: in tutti questi casi, infatti, la parte contrattuale deve limitarsi solamente ad aderire alla proposta della società, senza possibilità di mutare l’offerta. In altri casi, poi, le trattative sono inutili per via dello scarso valore dell’acquisto: pensa all’acquisto di beni di uso quotidiano, come alimentari, capi di vestiario, ecc. Quando le trattative si rendono necessarie per via dell’importanza dell’affare o per la natura giuridica del bene oggetto di discussione, frequentemente le parti decidono di sancire la loro intensa in un negozio giuridico preciso che, nonostante la sua vincolatività, non può però essere ancora definito come il contratto finale: mi riferisco al contratto preliminare, cioè a quell’accordo che le parti raggiungono in vista della stipula del contratto definitivo. Il contratto preliminare è una sorta di pre-contratto dal quale sorgono precisi diritti e doveri in capo alle parti. Nello specifico, con il contratto preliminare le parti si impegnano a concludere quello definitivo nei tempi e modi stabiliti. Col tempo il contratto preliminare è divenuto sempre più importante all’interno delle trattative maggiormente complesse, fungendo non soltanto da futura promessa vincolante in merito alla conclusione dell’accordo definitivo, ma sortendo anche l’effetto di anticipare parte delle conseguenze giuridiche tipiche del negozio definitivo: ad esempio, con il contratto preliminare una parte può impegnarsi ad anticipare il pagamento, a fronte dell’obbligo dell’altra di trasferire il bene solamente con la stipula del definitivo. Sebbene il codice civile dedichi pochissime norme al contratto preliminare, parliamo di un istituto in forte espansione, sempre più diffuso nella prassi, soprattutto quando si ha a che fare con compravendite immobiliari. Se quanto detto sinora ti interessa, allora prosegui nella lettura: ti parlerò dei diritti e doveri delle parti che sorgono dal contratto preliminare.

Contratto preliminare: cos’è?

Prima di vedere i diritti e i doveri delle parti nascenti da un contratto preliminare, è bene che ti spieghi, con parole semplici e chiare, cos’è un contratto preliminare e cosa dice la legge. A ben vedere, non esiste una norma del codice civile che fornisca una definizione precisa di contratto preliminare: ciò probabilmente è dovuto all’ovvietà della sua natura e del suo scopo, il quale si evince già dalla denominazione. L’unica cosa che il codice si limita a dire è che il contratto preliminare è nullo se non è stipulato nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo [1].

Cos’è, quindi, il contratto preliminare? È un accordo vincolante con cui le parti si impegnano a stipulare un futuro contratto definitivo che prenderà il posto del primo. Nel frattempo, però, cioè prima che il contratto definitivo venga raggiunto, per le parti sorgeranno diritti e doveri scaturenti proprio dal preliminare.

Contratto preliminare: a cosa serve?

Ti parlerò tra un istante dei diritti e doveri delle parti nel caso di contratto preliminare; è ora il caso di soffermarci sulla funzione di questo particolare negozio giuridico. A cosa serve il contratto preliminare? Come ti ho anticipato, si tratta di un negozio giuridico molto importante quando tra le parti è in corso una trattativa e, più in generale, ogni volta che l’oggetto dell’affare è un bene di discreta importanza: non a caso, il contratto preliminare rappresenta un tappa praticamente obbligata ogni volta che si debba acquistare o vendere un bene immobile (un’abitazione, un terreno, ecc.).

Il contratto preliminare è molto utile per svariate ragioni:

  • stabilisce un punto di arrivo delle trattative, rimandando ad una data futura la stipula dell’accordo definitivo;
  • permette il controllo delle sopravvenienze, consentendo alle parti di impegnarsi provvisoriamente in attesa che siano definiti tutti gli aspetti dell’affare da concludere, ovvero di fronteggiare eventuali cambiamenti successivi alla stipulazione del preliminare senza dover ricorrere all’impugnazione del contratto. Pensa alle parti che concludono un preliminare, impegnandosi a stipulare il definitivo nel momento in cui l’oscillazione dei prezzi sul mercato sia cessata, in modo tale da raggiungere un accordo sul prezzo conveniente per tutti;
  • consente di avere maggiore sicurezza sulle condizioni da stabilire nel contratto definitivo: pensa a chi non sia sicuro della consistenza patrimoniale della controparte e voglia prendere tempo per effettuare ulteriori controlli.

Contratto preliminare: cosa prevede?

Dal contratto preliminare sorgono diritti e doveri in capo alle parti che lo hanno sottoscritto; prima di vedere quali sono, ti parlerò brevemente del contenuto del contratto preliminare. Poiché trattasi di un contratto a tutti gli effetti, anche il preliminare dovrà contenere quelli che sono i requisiti essenziali di ogni altro contratto, e cioè:

  • l’accordo delle parti;
  • la causa;
  • l’oggetto;
  • la forma [2].

In difetto di suddetti elementi, il contratto preliminare sarà nullo, cioè inesistente. Ora, se non c’è altro da aggiungere in merito all’accordo delle parti (cioè, al libero consenso tra coloro che stipulano la pattuizione), qualche parola va spesa circa gli altri requisiti.

Per quanto riguarda la causa, cioè la funzione del contratto preliminare, essa può essere riscontrata nella concreta esigenza che ha indotto le parti ad anticipare un contratto definitivo con uno preliminare: di conseguenza, la causa del contratto preliminare potrà corrispondere indifferentemente ad uno degli scopi visti nel paragrafo precedente, come il controllo delle sopravvenienze, ad esempio.

Per quanto concerne l’oggetto, cioè il contenuto del contratto preliminare, esso sarà di volta in volta pattuito dalle parti a seconda della natura dell’affare e del suo rapporto con il contratto definitivo: ad esempio, se le parti devono compravendere un’abitazione la cui ristrutturazione non sia terminata, le parti potrebbero mettersi d’accordo sottoscrivendo un preliminare ove l’acquirente si impegna a versare un anticipo sul prezzo pattuito, mentre il venditore a terminare i lavori; con il definitivo, l’acquirente verserà l’intera somma mentre il venditore completerà il trasferimento a favore dell’altro. Come si può evincere da questo semplice esempio, il contenuto del contratto preliminare va determinato anche in vista del negozio definitivo.

Contenuto essenziale del preliminare, però, è sempre uno: addivenire alla conclusione di un contratto definitivo. Quindi, al di là delle clausole che di volta in volta possono essere previste all’interno del negozio giuridico preliminare, dovrà sempre essere previsto l’obbligo, per entrambe le parti (ma anche per una soltanto di esse, come vedremo), di giungere alla conclusione del definitivo.

Per quanto riguarda la forma del contratto preliminare, come ricordato sopra il codice stabilisce che deve essere la stessa prescritta dalla legge per il definitivo: quindi, se l’ordinamento impone l’atto pubblico per il contratto definitivo, anche il preliminare dovrà essere stipulato alla stessa maniera.

Contratto preliminare: diritti delle parti

Vediamo i principali diritti e doveri delle parti quando si stipula un contratto preliminare. Cominciamo dai primi. Principale diritto delle parti è quello di giungere ad un accordo definitivo: in altre parole, ciascun contraente di un preliminare ha il diritto di veder completato il percorso arrivando alla sottoscrizione del contratto definitivo. In caso di inadempimento, la parte che non si è sottratta agli obblighi può:

  • rivolgersi al giudice affinché emetta una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto definitivo non concluso [3]. Ad esempio, in caso di compravendita, la sentenza del giudice disporrà il trasferimento del bene in capo all’acquirente e l’obbligo, per quest’ultimo, di pagare il prezzo;
  • ottenere la risoluzione (ossia, lo scioglimento) del contratto preliminare per inadempimento, oltre alla condanna della parte inadempiente al risarcimento dei danni.

Tra i diritti delle parti nel caso di contratto preliminare figura anche quello al rispetto di tutte le clausole contenute in esso: in altre parole, la parte non inadempiente può ottenere tutela giudiziaria anche nel caso in cui la sua controparte non rispetti gli altri obblighi (oltre a quello di stipulare il definitivo) previsti nel preliminare. E così, se una parte di era obbligata a versare un corrispettivo e non osserva tale impegno, l’altra potrà rivolgersi al giudice per tutelare le proprie ragioni. Ciò accade perché il preliminare è un contratto a tutti gli effetti, proprio come quello che sottoscrivi con la banca quando accendi un mutuo o con la concessionaria quando acquisti un’auto.

Contratto preliminare: doveri delle parti

I doveri delle parti nel caso di contratto preliminare sono speculari ai diritti: ogni parte ha l’obbligo giuridico di osservare quanto stabilito nell’accordo, ivi compreso l’impegno a stipulare il contratto definitivo. In mancanza, l’altra parte potrà rivolgersi al giudice e chiedere che il consenso negato sia sostituito da una pronuncia del giudice.

In merito ai doveri delle parti in tema di contratto preliminare, però, è interessante parlare dell’obbligo di concludere il contratto preliminare quando quest’ultimo grava solamente in capo ad uno dei contraenti: si parla, in questa ipotesi, di contratto preliminare unilaterale, caratterizzato dalla circostanza per cui solamente una parte si vincola a stipulare un futuro contratto definitivo, mentre l’altra resta libera di prestare o meno il proprio consenso. In questa particolare circostanza, quindi, viene meno il diritto di chiedere al giudice una sentenza che obblighi alla stipula del contratto definitivo, quando il rifiuto provenga dalla parte del contratto preliminare che non si era impegnata a prestarlo.

note

[1] Art. 1351 cod. civ.

[2] Art. 1325 cod. civ.

[3] Art. 2932 cod. civ.

Autore immagine: Pixabay.com


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