Diritto e Fisco | Articoli

Durata del contratto di locazione

28 Gennaio 2019 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 28 Gennaio 2019



Il contratto di locazione e la sua durata. Cosa prevede la legge in generale e in relazione ai diversi tipi di contratto.

Vuoi locale un immobile ad uso abitativo di tua proprietà ma non sai qual è la durata minima della locazione da indicare nel relativo contratto? Hai noleggiato un’autovettura ma nel contratto non è prevista la durata del noleggio? Sei un universitario fuori sede e cerchi casa. Hai letto un cartello in cui c’è scritto che si affitta un appartamento per studenti per un periodo di 5 mesi. Ma per tale tipo di locazione, la legge cosa prevede in ordine alla durata? La locazione è il contratto con il quale il locatore si obbliga a far godere al conduttore o locatario una cosa mobile o immobile per un dato periodo di tempo, in cambio di un determinato corrispettivo (pigione o fitto) [1]. Il contenuto del contratto di locazione varia a seconda del tipo di contratto che le parti intendono porre in essere e delle clausole che le stesse vi inseriscono. In ogni caso, qualsiasi sia la tipologia di contratto di locazione scelto e lo schema contrattuale adoperato se predefinito o liberamente predisposto dalle parti, ci sono alcuni elementi che devono essere comunque specificati. Gli elementi essenziali del contratto di locazione sono: la data di stipula, l’indicazione dettagliata delle generalità delle parti, l’identificazione del bene, il prezzo del canone di locazione e, infine, la durata della locazione. Ma qual è la durata del contratto di locazione? Il legislatore italiano ha fissato il termine massimo in 30 anni stabilendo che se la locazione è stipulata per un periodo superiore o in modo perpetuo, è ridotta al predetto termine [2]. Nulla ha stabilito invece, per la durata minima. Il Codice civile precisa però, che si eccede l’ordinaria amministrazione se la locazione è stipulata per più di 9 anni [3]. Dalla lettura delle norme contenute nel Codice Civile si deduce quindi, che in generale locatore e locatario sono liberi di stabilire il termine di durata della locazione e di decidere la scadenza naturale del contratto, tendendo presente quanto stabilito nelle due norme sopra richiamate.

La mancata previsione della durata nel contratto di locazione

Se le parti non hanno stabilito nulla circa la durata del contratto di locazione, bisogna sempre fare riferimento a quanto previsto in proposito dal Codice civile [4], in forza del quale la durata può intendersi convenuta:

  • in un anno, nel caso di case non arredate o di locali da adibire a studio per l’esercizio di una professione o ad un’industria o a quelli ad uso commerciale. Esempio: Tizio (locatore) e Caio (conduttore) stipulano un contratto di locazione per un immobile da adibire a studio ma non inseriscono nel contratto, un termine di durata. La stessa può intendersi convenuta per un anno sulla base di quanto previsto dal Codice Civile, salvo che gli usi locali stabiliscano una durata diversa;
  • per la stessa unità di tempo a cui è commisurato il canone di locazione, nell’ipotesi di camere o di appartamenti mobiliati. Esempio: Tizio (locatore) e Caio (conduttore) stipulano un contratto di locazione per una stanza mobiliata, stabilendo un canone di locazione trimestrale di € 1.000,00. Se nel contratto non è prevista la durata, questa si intende stabilita per un tempo corrispondente a quello stabilito per il canone di locazione, cioè 3 mesi;
  • per la stessa unità di tempo a cui è commisurato il canone di locazione, se si tratta di locazione di beni mobili. Esempio: Tizio (locatore) e Caio (conduttore) stipulano un contratto di noleggio di un’autovettura per effetto del quale Caio deve versare a Tizio un corrispettivo di € 100,00 a settimana. Anche in questo caso in assenza di una specifica previsione sulla durata, il noleggio deve intendersi stipulato per il tempo corrispondente a quello previsto per il corrispettivo (1 settimana);
  • per la medesima durata della locazione del fondo urbano, se si tratta di mobili forniti dal locatore per l’arredamento del medesimo fondo urbano. Esempio: Tizio (locatore) e Caio (conduttore) stipulano un contratto di locazione per un’area destinata a parcheggio per la durata di due anni. Stipulano altresì, un contratto di locazione per un gazebo che serve a Caio quale custode del parcheggio. Se in questo secondo contratto manca la previsione della durata, la stessa si intende stabilita per un tempo corrispondente alla durata del contratto di locazione del parcheggio, cioè 2 anni.

La durata della locazione di beni immobili

Per la locazione dei beni immobili le disposizioni previste dal Codice civile in ordine alla durata, hanno natura residuale in quanto occorre fare riferimento alle regole dettate in materia dalla legislazione speciale [5].

Detta legge speciale distingue la durata della locazione a seconda che l’immobile venga adibito ad uso abitativo o ad uso diverso da quello abitativo.

Fanno eccezione gli immobili di interesse storico o artistico o di edilizia residenziale pubblica (case popolari) o locati per finalità turistiche (ad esempio un appartamento al mare che viene locato per la stagione estiva), per i quali continuano a trovare applicazione le norme previste dal Codice civile.

La durata della locazione degli immobili ad uso abitativo

Per i contratti di locazione ad uso abitativo a canone libero, quelli cioè in cui proprietario e inquilino si accordano liberamente sul canone, in base al mercato, la legge speciale stabilisce una durata minima di 4 anni, rinnovabili per altri 4 anni alla scadenza.

Pertanto, se la parti hanno convenuto nel contratto una durata inferiore o non hanno previsto alcuna durata, la stessa si deve intendere stabilita per 4 anni.

Esempio: Tizio (locatore) e Caio (conduttore) hanno stipulato un contratto di locazione per un immobile dove Caio dovrà andare ad abitare insieme alla sua famiglia. Se nel contratto non è stata prevista alcuna durata o se è stato previsto che la locazione duri 5 anni, si applica la legge speciale e pertanto, la durata sarà comunque di 4 anni.

Le parti possono accordarsi per una durata della locazione superiore ai 4 anni ma non inferiore.

Nel caso di locazioni di immobili ad uso abitazione a canone concordato, quelli cioè in cui il canone è definito sulla base degli accordi raggiunti tra le associazioni più rappresentative a livello locale dei proprietari e degli inquilini, la durata minima è di 3 anni, rinnovabili automaticamente di altri 2 anni alla scadenza.

Anche in questo caso qualora nel contratto di locazione sia prevista una durata diversa da quella prescritta dalla legge o non sia prevista alcuna durata, il contratto si intende stipulato per 3 anni.

La durata dei contratti di locazione ad uso transitorio

I contratti di locazione ad uso transitorio sono quelli che vengono stipulati per esigenze temporanee non turistiche (si pensi a chi per motivi di lavoro viene trasferito per un determinato periodo di tempo in un’altra città e si trova nella necessità di dovere affittare una casa). Per questo tipo di contratti la legge prevede una durata che può andare da uno a 18 mesi.

Pertanto, se le parti stabiliscono una durata superiore o inferiore, la relativa clausola è nulla e si applica quanto previsto dalla legge sia per la durata minima sia per quella massima; altrettanto avviene nell’ipotesi in cui nel contratto di locazione non sia contenuta alcuna previsione in ordine alla durata.

Esempio: Tizio (locatore) e Caio (conduttore) hanno stipulato un contratto di locazione ad uso transitorio per un immobile senza stabilirne la durata.

In tal caso la stessa deve intendersi convenuta per un periodo minimo di 1 anno e massimo di 18 mesi.

Un particolare tipo di contratto di locazione ad uso transitorio è quello previsto per gli studenti fuori sede, la cui durata va da 6 a 36 mesi.

Se nel contratto è stata stabilita una durata inferiore o superiore rispetto a quanto previsto dalla legge, la clausola è nulla e i termini sono fissati nei limiti minimi e massimi sopra indicati. Lo stesso avviene nel caso in cui il contratto di locazione non prevede nulla in ordine alla durata.

Esempio: Caio, studente di Napoli, si iscrive all’università di Roma e prende in locazione un appartamento. Se nel contratto non è prevista la durata della locazione o è prevista una durata di 4 anni, si applicano i termini previsti dalla legge per tali tipi di contratto, cioè la durata sarà per un periodo minimo di 6 mesi e massimo di 36 mesi.

La durata dei contratti di locazione ad uso diverso da quello abitativo

Per i contratti di locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo, cioè per quelli da adibire ad attività industriali, commerciali e artigianali o per quelli di interesse turistico o da adibire all’esercizio abituale e professionale di una qualsiasi attività di lavoro autonomo (ad esempio uno studio di un medico o di un commercialista, un negozio di parrucchiera, un capannone industriale, ecc.), la normativa di riferimento ha stabilito che la durata non può essere inferiore a 6 anni, che si possono rinnovare di altri 6 anni alla scadenza.

Qualora nel contratto di locazione non sia prevista la durata o sia prevista una durata inferiore a quella prescritta dalla legge, la stessa si intende convenuta per un minimo di 6 anni.

Esempio: Caio prende in locazione un immobile da adibire a negozio di abbigliamento. Se nel contratto non è prevista la durata della locazione, la stessa si intende stabilita per un minimo di 6 anni.

Se l’immobile locato è adibito ad attività alberghiere o all’esercizio di imprese assimilate [6], come ad esempio case di cura, stabilimenti di pubblici spettacoli, stabilimenti balneari, pensioni, trattorie, ecc., o all’esercizio di attività teatrali, la durata minima fissata dalla legge è di 9 anni, rinnovabili per altri 9 anni alla scadenza.

In caso di mancanza nel contratto di locazione di una previsione espressa in ordine alla durata o in caso di durata inferiore, si applica il termine minimo di 9 anni, fissato dalla legge.

Tuttavia se l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile locato ha natura transitoria, le parti possono convenire una durata inferiore.

La durata dei contratti di locazione di beni mobili

Per la durata dei contratti di locazione di beni mobili si applicano le disposizioni dettate in generale dal Codice Civile.

Pertanto, se il contratto di locazione ha una durata superiore a nove anni, è da considerarsi un atto eccedente l’ordinaria amministrazione ed in ogni caso la locazione non può superare i 30 anni.

Nel caso in cui nel contratto di locazione non sia previsto alcunché in ordine alla durata, lo stesso verrà desunto dall’unità di tempo convenuto per il corrispettivo, come si è già avuto modo di spiegare in precedenza.

note

[1] Art. 1571 cod. civ.

[2] Art. 1573 cod. civ.

[3] Art. 1572 cod. civ.

[4] Art. 1574 cod. civ.

[5] L. n. 392/1978.

[6] Art.  1786 cod. civ.


scarica un contratto gratuito
Creato da avvocati specializzati e personalizzato per te

Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

2 Commenti

  1. Grazie ragazzi,
    l’argomento mi interessava parecchio in quanto sono un artigiano parrucchiere a pavia e questo articolo ha risposto pienamente al mio dubbio sulla durata minima.
    grazie alla redazione, un abbraccio

    1. Grazie a te!
      Sulla locazione puoi leggere:
      -Locazione: quali sono le clausole nulle? https://www.laleggepertutti.it/269844_locazione-quali-sono-le-clausole-nulle
      -Modulo contratto di locazione https://www.laleggepertutti.it/259797_modulo-contratto-di-locazione
      -Modulo contratto di locazione ad uso abitativo https://www.laleggepertutti.it/263303_modulo-contratto-di-locazione-ad-uso-abitativo
      -Registrazione tardiva contratto di locazione ad uso abitativo https://www.laleggepertutti.it/267939_registrazione-tardiva-contratto-di-locazione-ad-uso-abitativo

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA