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Che cos’è l’anticresi?

1 Febbraio 2019 | Autore:

> Diritto e Fisco Pubblicato il 1 Febbraio 2019



In che cosa consiste quella particolare forma di garanzia che il debitore può concedere e che va sotto il nome di anticresi

Succede spessissimo che il debitore, pensiamo ad esempio al commerciante rispetto ai suoi fornitori, sia in difficoltà, anche transitoria, di liquidità. In momenti del genere è chiaro che il creditore voglia o pretenda forme solide di garanzia magari ulteriori rispetto alla garanzia generica che, come sappiamo, è rappresentata da tutti i beni mobili ed immobili, presenti e futuri, del debitore. In quest’ottica, quindi, e soprattutto negli ultimi anni (anni di crisi anche e soprattutto di liquidità) è diventata quasi spasmodica la ricerca di forme di garanzia magari nuove e originali che consentano ai creditori di vivere in maggiore serenità e ai debitori altrettanto (evitando i penosi percorsi del decreto ingiuntivo – precetto – pignoramento). Tuttavia esistono pure forme di garanzie personali di origine antichissima che sono lì e che, magari, potrebbero essere rispolverate per svolgere una funzione di aiuto e sostegno nei rapporti tra creditori e debitori. Che cos’è l’anticresi? Questo è infatti il nome di un contratto, le cui origini sono nel diritto romano, con il quale il debitore, o anche un terzo (cioè un soggetto estraneo al rapporto tra creditore e debitore) si obbliga a consegnare al creditore un immobile (quindi un appartamento per civile abitazione o un locale ad altro uso) per garantire il credito ed allo scopo che il creditore ne percepisca i frutti che andranno imputati agli interessi, se sono dovuti, e quindi al capitale. Analizzeremo, dunque, questo contratto nei suoi elementi caratteristici.

In che cosa consiste l’anticresi?

Abbiamo detto che il contratto di anticresi [1] viene stipulato tra creditore e debitore (o tra creditore ed un terzo) e consiste nell’obbligo, assunto dal debitore o dal terzo, di consegnare al creditore un bene immobile con lo scopo di offrirgli una garanzia personale per il suo credito.

Il creditore, infatti, potrà percepire i frutti di questo immobile e li potrà imputare agli interessi, se nel rapporto tra creditore e debitore erano previsti interessi, e poi al capitale.

Evidenziamo che con il contratto di anticresi la proprietà dell’immobile non viene trasferita al creditore; gli è solo trasferito il godimento dello stesso.

Con l’anticresi il creditore avrà dunque la possibilità di soddisfarsi del proprio credito:

  • o godendo lui direttamente il bene immobile che gli è stato consegnato;
  • oppure godendone indirettamente (concedendolo ad esempio in affitto e percependo i relativi canoni).

Occorre, però, dire che il creditore che avrà stipulato il contratto di anticresi non potrà godere di alcun diritto di preferenza rispetto ad altri eventuali creditori nel caso in cui questi ultimi abbiano pignorato, messo all’asta e fatto vendere l’immobile oggetto del contratto di anticresi (cioè sul ricavato della vendita dell’immobile espropriato il creditore, che ne gode in base al contratto di anticresi, non avrà alcuna prelazione).

Il contratto di anticresi si stipula per atto scritto

Come funziona il contratto di anticresi?

Dopo aver descritto il concetto e la funzione specifica del contratto di anticresi, approfondiamo la descrizione delle regole che lo caratterizzano.

Innanzitutto va detto che il contratto di anticresi dura fino al momento in cui il creditore non sia stato integralmente soddisfatto, ma in ogni caso la durata massima dell’anticresi è fissata dalla legge [2] in dieci anni e, se è stata pattuita una durata superiore, essa si riduce al limite massimo che è appunto di anni dieci (il limite di durata massima è peraltro coerente con il concetto che il proprietario di un bene non può subire limitazioni eccessive alle facoltà di godimento del bene che gli appartiene).

Se il creditore dovesse restare nell’immobile oltre il termine di dieci anni, questa occupazione sarebbe da considerarsi illecita ed al debitore, proprietario del fondo, sarà dovuto un indennizzo per l’illecita occupazione (a meno che tra le parti non ci si sia accordati per consentire il prolungarsi dell’occupazione ma ad altro titolo, cioè, ad esempio, attraverso la stipula di un contratto di locazione [3]).

La legge, poi, [4] impone al creditore al quale è stato trasferito il possesso dell’immobile di conservarlo ed amministrarlo con la diligenza del buon padre di famiglia: non è quindi consentito che il creditore si disinteressi dell’immobile quasi malignamente vendicandosi sul debitore deteriorandogli il bene concessogli in garanzia.

Se vorrà liberarsi dal dovere di conservare ed amministrare diligentemente l’immobile, il creditore potrà restituirlo in ogni momento al proprietario (cioè al debitore o al terzo) ponendo in questo modo termine all’anticresi.

Il creditore dovrà inoltre pagare i tributi e i pesi che gravano sull’immobile, a meno che non ci si accordi diversamente [5].

Si può pattuire [6] che i frutti dell’immobile oggetto del contratto di anticresi siano imputati interamente e solo agli interessi relativi al rapporto originario di credito esistente tra il creditore ed il debitore (e non al capitale), mentre è invece nullo l’eventuale patto [7] con cui ci si fosse accordati per trasferire al creditore la proprietà dell’immobile nel caso in cui non risultasse onorato il debito (divieto del cosiddetto patto commissorio).

Il contratto di anticresi ha una durata massima di dieci anni

note

[1] Art. 1960 cod. civ.

[2] Art. 1962 cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 3406/1977.

[4] Art. 1961 cod. civ.

[5] Art. 1961 cod. civ.

[6] Art. 1964 cod. civ.

[7] Art. 1963 cod. civ.


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