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Casa in comunione

14 Gennaio 2019


Casa in comunione

> Diritto e Fisco Pubblicato il 14 Gennaio 2019



Comunione legale dei coniugi, comunione ereditaria e acquisto della casa in comproprietà: come si gestisce un immobile quando i proprietari sono più di uno. 

Quando si parla di comproprietà sullo stesso immobile si usa spesso parlare di casa in comunione, senza però sapere che questa terminologia giuridica indica ben tre diverse forme di comunione. È scopo di questo articolo spiegare quanti tipi di comunione esistono, come si regolano i rapporti tra i comproprietari, come si può sciogliere la comunione e quando si può vendere la propria quota di proprietà. Vedremo inoltre se, in caso di cessione di una delle quote, al comproprietario spetta il diritto di prelazione sull’acquisto della stessa.

Insomma, come già avrai capito, la casa in comunione è una materia sicuramente molto ampia che merita una trattazione separata a seconda delle varie ipotesi. Procediamo dunque con ordine.

Tipi di comunione

Esistono tre tipi di comunione. C’è innanzitutto la comunione volontaria, che è quella che si instaura quando due o più persone decidono di acquistare in comune lo stesso bene e di dividerlo per quote ideali tra loro (ad esempio, metà a testa).

Ad esempio, Mario e Giovanni sono due amici che decidono di comprare un villino da ristrutturare per poi procedere alla separazione delle rispettive quote non appena ne avranno ricavato due diverse unità immobiliari, accatastandole separatamente.

Esiste poi la comunione legale dei coniugi che è il regime che si forma non appena due persone si sposano e dichiarano di non voler optare per la «separazione dei beni». In forza di tale situazione, tutti gli acquisti effettuati dopo il matrimonio cadono nella comunione per cui si considerano in comproprietà tra marito e moglie. A differenza della precedente forma, non c’è modo di sciogliere questa comunione se non con la separazione dei beni.

C’è infine la comunione ereditaria che si ha quando lo stesso bene finisce a più eredi i quali, quindi, ne diventano comproprietari per singole quote. La comunione ereditaria si può verificare tramite testamento (ad esempio «Lascio la casa di campagna in parti uguali a mia figlia e a mio figlio») che in assenza di testamento (per cui si applicano le regole sulla successione previste dal codice civile).

Esiste un terzo e particolare tipo di comproprietà regolato da norme completamente diverse: quella che si forma in condominio sulle cosiddette parti comuni dell’edificio. Anche questa forma di comproprietà non può mai essere sciolta.

Qui di seguito andremo ad analizzare gli aspetti salienti di ciascun tipo di comunione.

Comunione volontaria

La comunione volontaria o ordinaria si verifica quando due o più soggetti, concordemente, decidono di acquistare lo stesso bene e di condividerne la proprietà. Decidono previamente la misura di ciascuna delle due quote.

La quota è sulla complessiva proprietà indivisa dell’immobile e non su una specifica parte di questo. Sicché nessuno dei due comproprietari potrà rivendicare l’uso esclusivo di una sezione della casa (salvo diverso accordo), ma ciascuno dei due potrà utilizzare l’intero bene consentendo all’altro di fare altrettanto. Ad esempio, se Mario e Giovanni decidono di comprare una villa, ciascuno dei due avrà diritto a utilizzare ogni singola stanza, l’ingresso, le scale, ecc. senza impedire all’altro lo stesso diritto.

Ciascun comproprietario è libero di cedere la propria quota di comproprietà. Lo può fare con una vendita, una donazione o con un testamento. Si può tuttavia decidere di sottoscrivere un accordo che vieti la cessione della singola quota.

Si può sempre chiedere la divisione della comproprietà ossia lo scioglimento della comunione. Di solito succede quando non si va più d’accordo.

In caso di cessione della quota, agli altri comproprietario non spetta il diritto di prelazione (ossia non devono essere preferiti rispetto a terzi offerenti).

Comunione legale tra i coniugi

La seconda ipotesi di casa in comunione si verifica quando marito e moglie, che non si siano sposati in regime di separazione dei beni, acquistino l’immobile dopo le nozze. Se l’acquisto è avvenuto prima del matrimonio questo non cade in comunione. Ad esempio, il marito che compri un giorno prima delle nozze una casa ne rimane proprietario esclusivo. Non cadono altresì in comunione gli immobili acquisiti, anche dopo il matrimonio, tramite donazione o testamento. Ad esempio, se dopo la cerimonia nuziale muore il padre della sposa e le lascia la casa, questa non entra in comunione. Lo stesso dicasi se la moglie ne diventa beneficiaria a seguito di un regalo ricevuto dai genitori.

L’immobile acquistato durante il matrimonio da uno dei coniugi, senza il consenso dell’altro all’acquisto separato, rientra nella comunione anche quando dai registri immobiliari risulti intestato solamente ad uno dei coniugi.

A differenza di quanto avviene con la comunione volontaria, ciascun coniuge non può vendere o cedere la propria quota della casa. Questa pertanto rimane in comunione finché la coppia resta sposata. La comunione si scioglie quindi se uno dei due coniugi muore o se la coppia si separa o divorzia.

Ciò non toglie che i coniugi possono procedere a una separazione volontaria del bene escludendolo dalla comunione e dividendolo in natura oppure vendendolo e dividendo il ricavato. Ma ciò può avvenire solo col consenso di entrambi.

Così ad esempio se un coniuge acquista un immobile durante il matrimonio ed esso ricade nella comunione legale, fintanto che permane la comunione l’immobile può essere ceduto solo integralmente e con il consenso di entrambi i coniugi, non essendo ammessa la cessione solo di una quota.

Se l’immobile è venduto senza il consenso di uno dei coniugi, questi può chiedere l’annullamento del contratto di compravendita.

Comunione ereditaria

Non resta che analizzare la comunione tra coeredi detta anche comunione ereditaria. Si verifica quando, a seguito della morte del precedente proprietario, a questi succedono due o più persone. Tra i coeredi quindi si instaura in automatico una comunione ossia una comproprietà sullo stesso bene.

Anche in questo caso, come nelle altre due forme di comunione, la proprietà è solo su una quota ideale del bene (ad esempio il 50% o il 33%) e non una specifica parte del bene.

La comunione ereditaria si apre con l’apertura della successione e termina in caso di divisione del bene. La divisione può avvenire o di comune accordo tra i comproprietari (ad esempio con spartizione in natura del bene o, qualora ciò sia impossibile: a) con cessione dell’intera proprietà a uno dei comproprietari e liquidazione delle altre quote in denaro oppure b) con vendita integrale del bene e divisione del denaro tra i comproprietari) oppure su richiesta al tribunale (cosiddetta divisione giudiziale).

Il singolo comproprietario può usare la cosa comune, senza però impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto e senza alterarne la destinazione. In caso di disaccordo sull’uso, si può chiedere al giudice di intervenire e decidere.

A differenza della comunione ordinaria (ove ciascun comproprietario può liberamente cedere la propria parte di comunione) il coerede non può disporre della quota di comproprietà.

Tuttavia, a  coeredi è infatti riconosciuto il diritto di prelazione (cosiddetto retratto successorio). Con la conseguenza che il coerede, che vuol vendere a un estraneo la sua quota della casa in comproprietà (o anche solo una parte di essa) deve prima notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri coeredi. A questi ultimi spetta il diritto di prelazione da esercitare entro due mesi dall’ultima delle notificazioni.

In mancanza della notificazione, i coeredi hanno diritto di riscattare la quota dall’acquirente e da ogni successivo avente causa, finché dura lo stato di comunione ereditaria.

La prelazione si applica solo alla cessione dell’intera quota ereditaria e non del singolo cespite pervenuto in successione con altri beni.

Gestione dell’immobile in comproprietà

Un aspetto che caratterizza le tre forme di comproprietà è che la titolarità spetta su una quota indivisa ossia sul “tutto” e non su una singola parte. Ne consegue che ciascun comproprietario ha diritto a utilizzare ogni singola parte della casa senza poter però escludere l’altro dal fare lo stesso.

La nozione di pari uso non va intesa nel senso di uso identico perché l’identità nello spazio o addirittura nel tempo potrebbe importare il divieto per ogni comproprietario di fare della cosa comune un uso particolare o a proprio esclusivo vantaggio.

La parità deve essere valutata secondo l’ estensione e la comodità dell’utilizzo.

Il singolo comproprietario può apportare delle modifiche necessarie all’immobile comune per il miglior godimento dello stesso, purché non modifichi il bene e non sottragga agli altri la possibilità di utilizzarlo negli stessi termini. Non deve inoltre modificarne la destinazione d’uso.

Il comproprietario che modifica il bene ne deve sostenere le spese integralmente.

Tutti i comproprietari hanno diritto di partecipare all’amministrazione dell’immobile comune e hanno l’obbligo di concorrere alle relative spese.

Se tuttavia nella comunione ordinaria ed ereditaria, gli atti di ordinaria e straordinaria amministrazione si possono compiere solo con il consenso della maggioranza dei comproprietari, nella comunione legale tra marito e moglie invece, ciascuno dei coniugi può compiere singolarmente tutti gli atti di ordinaria amministrazione necessari od utili per la gestione dell’immobile comune. Per la straordinaria amministrazione invece c’è bisogno del consenso di entrambi. Sono di straordinaria amministrazione gli atti destinati ad incidere profondamente sulla vita e sul patrimonio dei soggetti interessati: ad esempio la vendita, la donazione, la costituzione di una servitù, di una ipoteca, la locazione, il comodato, il conferimento in società, ecc.

L’atto di straordinaria amministrazione avente ad oggetto immobili compiuto da un coniuge senza il necessario consenso dell’altro è annullabile con richiesta, da parte del coniuge estromesso, entro 1 anno dalla data in cui ha avuto conoscenza di tale atto.


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