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Certificato abitabilità per compravendita di immobile

15 Gennaio 2019


Certificato abitabilità per compravendita di immobile

> Diritto e Fisco Pubblicato il 15 Gennaio 2019



Mancata consegna certificato di agibilità: obbligo per il venditore di restituire le somme ricevute dall’acquirente?

Nel preliminare di vendita di un immobile già edificato non è necessario indicare gli estremi dei provvedimenti edilizi. Potrebbe perciò capitare di firmare un compromesso e di scoprire, solo dopo il versamento del primo acconto, che l’appartamento è privo delle condizioni di abitabilità. Come ci si comporta in questi casi? Una recente sentenza della Cassazione [1] prova a far luce sulle conseguenze della mancata consegna del certificato di agibilità, un’ipotesi tutt’altro che rara nella pratica per come dimostrato dalle numerose pronunce giurisprudenziali sull’argomento.

Per comprendere la questione facciamo un esempio pratico. Immaginiamo che il sig. Rossi firmi un contratto preliminare di compravendita immobiliare (il cosiddetto “compromesso”) e, all’atto della stipula, corrisponda un anticipo di 5.000 euro. Il residuo del prezzo (95 mila euro) viene convenuto al momento del rogito notarile. È lo stesso notaio che, per adempiere al mandato conferitogli dall’acquirente, chiede a quest’ultimo di farsi rilasciare il certificato di abitabilità dell’immobile. La richiesta viene girata alla parte venditrice la quale però non risponde mai. Si arriva al momento della stipula senza il documento. In quella sede, il compratore si rifiuta di sottoscrivere il contratto definitivo e chiede indietro la caparra. Il venditore minaccia di fargli causa per via del “ripensamento”. Chi dei due ha ragione? Quali sono le norme che regolano il certificato di abitabilità per la compravendita di un immobile?

La casa deve essere abitabile

Se l’immobile venduto non ha le qualità essenziali per l’uso a cui è destinato o quelle promesse dal venditore, l’acquirente ha diritto a recedere dal contratto (o, in caso di mancato consenso del venditore, a rivolgersi al tribunale per chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento). L’azione di risoluzione si prescrive entro un anno.

Le qualità essenziali sono quelle indispensabili per l’uso cui il bene è destinato. Il venditore è obbligato a garantirle anche se non sono dedotte in modo specifico nel contratto [2]. La giurisprudenza, ad esempio, ha ritenuto che si possa parlare di una qualità essenziale con riferimento all’agibilità di un immobile destinato ad uso abitazione; pertanto nel caso in cui l’immobile venduto ne sia privo, l’acquirente può richiedere la risoluzione del contratto [3]. Questo perché una “abitazione non abitabile” è un controsenso: il nome stesso lascia intuire che la qualità essenziale dell’immobile destinato a civile abitazione è proprio la possibilità di abitarlo, di viverlo cioè, conformemente alle regole edilizie e urbanistiche.

Che succede se il venditore non consegna l’agibilità?

Se il venditore non consegna quindi il certificato di abitabilità prima della compravendita dell’immobile commette un inadempimento contrattuale anche se nel contratto preliminare non era stata convenuta la consegna di tale documento. Esso si deve infatti ritenere essenziale già per legge, a prescindere dagli accordi delle parti. Resta comunque la libertà di queste ultime di commercializzare un immobile inagibile, senza cioè i requisiti per l’abitabilità; ma è essenziale che tale caratteristica risulti espressamente indicata nel contratto preliminare e che l’acquirente ne sia consapevole sin dall’inizio.

Con la conseguenza che, se alle insistenti richieste del compratore, il venditore non consegna la documentazione attestante la regolarità e in particolare il certificato di abitabilità, il primo può rifiutarsi di stipulare il contratto definitivo. E non solo. Potrà anche richiedere la restituzione di tutti gli acconti già versati e, se previsto nel contratto preliminare, il doppio della caparra.

Nella sentenza in commento la Cassazione ha confermato come, nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, al punto che esso è in grado di incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico sociale assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità.

Compravendita immobile: obbligo di consegnare l’Ape?

Il proprietario venditore ha altresì l’obbligo di far predisporre l’Ape (l’attestato di prestazione energetica) in caso di:

immobile di nuova costruzione o oggetto di ristrutturazione importante: in tal caso l’Ape è predisposto a cura e spese del costruttore-venditore prima del rilascio del certificato di agibilità [4] o della presentazione della segnalazione certificata di agibilità; per i fabbricati in corso di costruzione (quindi privi di pareti esterne e venduti al rustico) per i quali al momento della vendita non si disponga dell’agibilità non è necessaria l’allegazione dell’Ape, sempre che la parte venditrice dichiari lo stato dell’immobile nell’atto;

immobile esistente: in tal caso l’Ape deve essere predisposto se il proprietario intende venderlo [5].

Al momento della vendita, il proprietario consegna l’Ape all’acquirente. Se non vengono rispettati gli obblighi in materia di Ape, sono previste però solo sanzioni amministrative. In particolare, in caso di inosservanza dell’obbligo di:

  • riportare i parametri energetici negli annunci di vendita: il responsabile dell’annuncio è punito con una sanzione da 500 euro a 3.000 euro;
  • dotare di Ape gli edifici di nuova costruzione e gli edifici sottoposti a ristrutturazioni importanti: il costruttore o il proprietario sono puniti con una sanzione da 3.000 euro a 18.000 euro;
  • dotare di Ape gli immobili esistenti nel caso di vendita: il proprietario è punito con una sanzione da 3.000 euro a 18.000 euro.

note

[1] Cass. sent. n. 622/19 del 14.01.2019.

[2] Cass. 15 novembre 1978 n. 5257.

[3] Cass. 11 agosto 1990 n. 8199.

[4] Art. 6 c. 1 D.Lgs.192/2005.

[5] Art. 6 c. 2 D.Lgs.192/2005.

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza 20 novembre 2018 – 14 gennaio 2019, n. 622

Presidente D’Ascola – Relatore Criscuolo

Motivi in fatto ed in diritto della decisione

M.M.C. conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Velletri, C.A. e il Gruppo UNO S.r.l., affermando che in data 7/11/2002 aveva sottoscritto una proposta di acquisto di un appartamento nella sede della società immobiliare, e successivamente di aver stipulato con la C. , in data 10/12/2002, un contratto preliminare di compravendita dell’immobile, verso il corrispettivo del prezzo di Euro 59.400,00 da corrispondere nel seguente modo: Euro 2.500,00 già versati prima della stipula; Euro 2.500,00 da versarsi alla sottoscrizione del contratto preliminare a titolo di caparra confirmatoria; Euro 54.400,00 da corrispondere alla stipula del contratto definitivo.

Il M. contestava la condotta inadempiente della C. la quale, non avendo fornito il certificato di abitabilità ed il progetto approvato del frazionamento dell’immobile, aveva impedito la stipula del definitivo, entro il termine concordato del 30/04/2003.

Pertanto, l’attore chiedeva la risoluzione del contratto per inadempimento della promittente venditrice con la condanna alla restituzione del doppio della caparra versata, pari a Euro 5.000,00, oltre al risarcimento dei danni conseguenti alla mancata sottoscrizione del contratto definitivo.

Chiedeva altresì la condanna della Gruppo UNO S.r.l. alla restituzione della somma di Euro 2.500,00 incassata a titolo di caparra confirmatoria, qualora non avesse già corrisposto detta somma alla C. .

La convenuta si costituiva chiedendo il rigetto delle pretese attoree ed eccependo che era stato il M. a rendersi inadempiente, non avendo stipulato il contratto definitivo entro il termine pattuito.

Si costituiva altresì la Gruppo UNO S.r.l., deducendo l’infondatezza della domanda ed affermando di aver svolto correttamente l’incarico di intermediazione immobiliare, e di avere percepito per l’opera prestata il compenso pattuito di Euro 4.000,00.

Il Tribunale di Velletri, con la sentenza n. 2836/2007, rigettava la domanda attorea, non ritenendo sussistente un’ipotesi d’inadempimento della promittente venditrice, dal momento che nel contratto preliminare non era stabilito alcun obbligo di consegna dei documenti richiesti, a carico della promittente venditrice, entro la data prevista per il definitivo. Peraltro, ritenendo correttamente svolto l’incarico della società di intermediazione, rigettava anche la domanda proposta avverso quest’ultima.

Proponeva appello il M. nei confronti di entrambe le convenute, assumendo l’erronea valutazione delle prove testimoniali espletate in primo grado, dalle quali era invece emerso che esso promissario acquirente aveva più volte sollecitato la C. alla consegna della documentazione, ma che le richieste erano rimaste senza esito, sebbene le avesse inviato due telegrammi (nel giorno precedente e in quello fissato per la stipula del definitivo) con i quali la preavvertiva che la mancanza dei documenti avrebbe impedito la conclusione del contratto definitivo.

L’appellante, inoltre, deduceva il vizio derivante dall’erronea interpretazione delle norme di legge, avendo il primo giudice ritenuto che la mancata assunzione nel preliminare dello specifico obbligo di consegnare il certificato di abitabilità non avrebbe potuto determinare alcun adempimento.

Infine, affermava l’incongruità della motivazione circa il rigetto della domanda proposta nei confronti della Gruppo UNO S.r.l.

Si costituiva la C. che chiedeva il rigetto del gravame l’appello.

Dichiarato improcedibile l’appello nei confronti della società Gruppo UNO S.r.l., per la mancata produzione in giudizio della notifica dell’appello alla stessa, il che non consentiva di ritenere correttamente instaurato il contraddittorio, la Corte d’Appello di Roma con la sentenza n. 1828/2016 riformava la decisione di primo grado, dichiarando risolto il contratto preliminare di vendita, condannando la promittente venditrice alla restituzione della somma di Euro 5.000,00, oltre interessi legali dal 10/12/2002, nonché al pagamento, in favore dell’appellante, delle spese del doppio grado.

Secondo i giudici di appello la C. aveva garantito la totale regolarità urbanistica dell’immobile in sede di conclusione del contratto preliminare, con la conseguenza che, per consentire la stipula del contratto definitivo, avrebbe dovuto fornire al promissario acquirente la documentazione attestante tale regolarità, ed in particolare, il certificato di abitabilità, il quale era stato più volte richiesto dal promissario acquirente, con l’avvertimento che senza di essi non si sarebbe potuti addivenire alla stipula del contratto definitivo. Tale inadempimento contrattuale, dunque, comportava la risoluzione del contratto e, di conseguenza, faceva sorgere gli obblighi restitutori delle somme ricevute a vario titolo dall’appellata.

Avverso tale sentenza ricorre per cassazione la C. con un unico motivo.

L’intimato non ha svolto attività difensiva in questa fase.

Con l’unico motivo di ricorso si lamenta la falsa applicazione ed estensione al contratto preliminare delle norme disciplinanti il contratto di compravendita, in particolare degli artt. 1470 e 1477 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3.

Afferma la ricorrente che la Corte territoriale ha errato nell’applicare al caso di specie le predette norme che, in quanto dettate per il contratto di compravendita, possono operare solo a seguito della stipulazione del definitivo, e non anche per effetto della conclusione del contratto preliminare.

Le obbligazioni gravanti sul venditore, tra le quali rientra anche quella della consegna della cosa oggetto della compravendita, dei titoli e dei documenti relativi alla proprietà della cosa venduta, vanno eseguite al momento della stipula del definitivo, non potendosene esigere l’adempimento nella fase precedente.

Il ricorso deve essere rigettato.

In tal senso rileva che, con accertamento in fatto i giudici di appello hanno ritenuto che la ricorrente avesse garantito la totale regolarità urbanistica dell’immobile, e che quindi “avrebbe dovuto fornire al promissario acquirente la documentazione attestante tale regolarità”, documentazione in cui rientra inequivocabilmente anche il certificato di abitabilità, ritenendo che tale obbligo fosse consequenziale all’assunzione della garanzia quanto alla regolarità urbanistica del bene.

Peraltro è consolidato orientamento di questa Corte quello per cui il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune – nei cui confronti, peraltro, è obbligato ad attivarsi il promittente venditore – è giustificato, ancorché anteriore all’entrata in vigore della L. 28 febbraio 1985, n. 47, perché l’acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico – sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali (Cass. nn. 10820/2009 e 15969/2000).

Nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, come ricorda Cass. n. 1514/2006, al punto tale che esso è in grado di incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico – sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità. D’altronde, ed anche prima della formale stipula del definitivo, si è affermato che (cfr. Cass. n. 13969/2006) nel caso in cui il preliminare preveda la consegna anticipata del bene, rientra tra le obbligazioni gravanti sul promittente venditore anche quella di allegare il certificato di abitabilità dell’immobile contestualmente alla consegna dell’appartamento, nel caso in cui sia anche anticipato il pagamento del prezzo (conf. Cass. n. 4513/2001).

In tale ottica, reputa il Collegio che non possa essere censurata la valutazione compiuta dai giudici di appello circa l’attualità dell’obbligo della ricorrente di dover consegnare il certificato in questione, attese le reiterate richieste di parte intimata, così come comprovate dall’istruttoria svolta, ed avvenute in prossimità proprio della scadenza del termine per la stipula del definitivo, e con il chiaro intento quindi di mettere a disposizione del notaio rogante tutta la documentazione idonea ad assicurare la verifica circa la regolarità urbanistica del bene. Trattasi di soluzione che costituisce a ben vedere una piana applicazione del principio della buona fede.

Al riguardo può richiamarsi quanto ritenuto in passato da questa Corte (cfr. Cass. n. 20399/2004, Cass. n. 13345/2006), secondo cui in tema di contratti, il principio della buona fede oggettiva, cioè della reciproca lealtà di condotta, deve presiedere all’esecuzione del contratto, così come alla sua formazione ed alla sua interpretazione e, in definitiva, accompagnarlo in ogni sua fase, sicché la clausola generale di buona fede e correttezza è operante tanto sul piano dei comportamenti del debitore e del creditore nell’ambito del singolo rapporto obbligatorio (art. 1175 c.c.), quanto sul piano del complessivo assetto di interessi sottostanti all’esecuzione di un contratto (art. 1375 c.c.), concretizzandosi nel dovere di ciascun contraente di cooperare alla realizzazione dell’interesse della controparte e ponendosi come limite di ogni situazione, attiva o passiva, negozialmente attribuita, determinando così integrativamente il contenuto e gli effetti del contratto. La buona fede, pertanto, si atteggia come un impegno od obbligo di solidarietà, che impone a ciascuna parte di tenere quei comportamenti che, a prescindere da specifici obblighi contrattuali e dal dovere del “neminem laedere”, senza rappresentare un apprezzabile sacrificio a suo carico, siano idonei a preservare gli interessi dell’altra parte (nel precedente del 2004 è stata confermata la sentenza della Corte d’Appello che, in relazione all’esecuzione di un contratto preliminare di vendita immobiliare antecedente l’entrata in vigore della L. n. 47 del 1985, aveva ritenuto inadempienti i promittenti venditori in quanto essi non avevano proceduto a sanare l’immobile, abusivamente costruito, e ad acquisire il relativo certificato di abitabilità, e ciò aveva fatto sebbene tale condotta omissiva non fosse stata esplicitamente sanzionata nell’accordo negoziale).

Ad avviso del Collegio, a fronte di un’assunzione della garanzia circa la regolarità urbanistica del bene, se, come dedotto in ricorso, il certificato de quo era già esistente, l’omessa risposta alle richieste di consegna dello stesso da parte del promissario acquirente in epoca prossima alla scadenza del termine previsto per la stipula del definitivo, allorquando quindi si palesava la necessità di entrarne in possesso, costituisce comportamento evidentemente contrario ai principi di buona fede, laddove allo stesso abbia fatto poi seguito la dichiarazione di recesso della promittente venditrice sul presupposto del mancato rispetto del termine de quo, e giustifica quindi l’accoglimento della domanda di risoluzione per inadempimento della ricorrente.

Il ricorso deve pertanto essere rigettato.

Nulla per le spese atteso che l’intimato non ha svolto attività difensiva.

Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 ed è rigettato, sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, (Disp. per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato – Legge di stabilità 2013), che ha aggiunto il testo unico di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater – della sussistenza dell’obbligo di versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso;

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte della ricorrente del contributo unificato dovuto per il ricorso a norma dell’art. 1 bis dello stesso art. 13.


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