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Si può subaffittare una stanza?

15 Gennaio 2019
Si può subaffittare una stanza?

Locazione e sublocazione: quali requisiti per l’esercizio dell’attività in condominio? Il rispetto del regolamento, il consenso del proprietario e l’apertura della partita Iva.

Hai deciso di guadagnare con il subaffitto. Hai perciò concluso un contratto di locazione per un appartamento di grandi dimensioni ed hai fatto dei lavori di ristrutturazione all’interno. All’esito, ne hai ottenuto diverse stanze con due bagni indipendenti. A questo punto non ti resta che trovare i clienti; hai quindi pubblicato degli annunci su internet. Nel frattempo, però, il condominio ti ha comunicato una diffida a interrompere ogni iniziativa in quanto in contrasto con il regolamento. Regolamento che, da un lato, vieta l’utilizzo degli appartamenti per attività economiche e, dall’altro, esclude la possibilità di un loro impiego per pensioni, locande o bed and breakfast. A tuo avviso, invece, ciò che stai facendo non è nulla di tutto ciò ma una semplice intermediazione nella locazione di singole stanze che, peraltro, potrebbero seguire i normali contratti 4+4 oppure quelli a studenti universitari. Cosa prevede la legge a riguardo? Si può subaffittare una stanza?

Come fare sublocazione in modo legale

La legge non pone alcun divieto alla sublocazione (così viene propriamente chiamata l’attività di chi, dopo aver concluso un contratto di locazione per un immobile, decide a sua volta di locarlo – in tutto o in parte – a un’altra persona). L’unica previsione è l’obbligo dell’apertura di una partita Iva se l’attività viene svolta in modo professionale, ossia in via continuata e sistematica proprio allo scopo di trarne un reddito.

Chiaramente, condizione essenziale per la sublocazione è che ci sia il consenso scritto del proprietario dell’immobile, ossia l’iniziale locatore. A riguardo però la legge distingue tra:

  • sublocazione totale: in questo caso il conduttore può sublocare l’intero immobile a un terzo (subconduttore) solo ed espressamente autorizzato dal proprietario dell’appartamento. L’autorizzazione deve essere inserita in una clausola del contratto di affitto principale. Se il contratto non prevede nulla, il subaffitto totale è illegittimo. Il consenso non deve essere riferito alla persona del subaffittuario: è sufficiente un’autorizzazione preventiva e generica. Una volta fornito tale consenso, il proprietario non può più dissentire sul singolo individuo cui l’immobile viene dato in subaffitto. Di norma, il contratto di affitto prevede l’obbligo, per l’inquilino che dà in subaffitto l’appartamento, di comunicarlo di volta in volta al padrone di casa. Tuttavia, secondo la Cassazione, l’omissione di tale comunicazione non costituisce inadempimento grave e non implica quindi la risoluzione del contratto e lo sfratto [1];
  • sublocazione parziale: in questo caso vengono date in subaffitto una o più camere e non l’intero appartamento a un’unica persona. A differenza di quanto avviene per il subaffitto totale, qui non c’è bisogno di una preventiva autorizzazione del locatore né dell’inserimento di una specifica clausola nel contratto di affitto principale. Tuttavia, il conduttore deve dare preventiva comunicazione al locatore in cui indica la persona del subconduttore, la durata del contratto e i vani sublocati. Se viene omessa tale informativa, la sublocazione è comunque valida: essa quindi non è causa di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento. Nella sublocazione parziale avviene dunque l’esatto contrario di quella totale: se nulla è indicato nel contratto, il subaffitto parziale è lecito e possibile. Se il padrone di casa vuol vietare il subaffitto parziale lo deve scrivere nel contratto di locazione. Il locatore può opporsi per gravi motivi alla sublocazione entro 30 giorni dal ricevimento della comunicazione, a pena di decadenza.

Subaffitto in condominio: quali divieti?

Superato il problema fiscale e quello delle autorizzazioni del proprietario della casa, l’unica questione che si può porre è quella della compatibilità del subaffitto con eventuali clausole restrittive del regolamento di condominio. A riguardo, sempre più spesso i condomini pongono dei limiti all’utilizzo degli appartamenti affinché sia garantita la pacifica convivenza degli inquilini. Così fioccano divieti di varia natura: dal limite alla trasformazione delle unità immobiliari in uffici (ad esempio palestre) al più generico divieto di esercizio di attività rumorose (ad esempio palestre). Di recente si stanno affacciando anche i paletti per bed and breakfast, asili nido, affittacamere. Tuttavia, secondo la giurisprudenza, se tali attività non vengono menzionate esplicitamente nel regolamento, esse non possono essere vietate nonostante il generico divieto di attività rumorose o moleste contenuto nel regolamento.

Altra questione importante è verificare come i divieti siano stati approvati: i limiti all’uso dell’appartamento sono infatti legittimi solo se voluti da tutti i condomini. È quindi necessaria l’unanimità la quale si raggiunge o in assemblea (con la presenza e il voto di tutti i proprietari) o in sede di stipula di ciascun atto di acquisto dell’appartamento dall’originario costruttore, con espressa approvazione del regolamento da questi predisposto.

I divieti all’uso dell’unità abitative hanno valore anche nei confronti dei successivi acquirenti a condizione che essi siano trascritti nei registri immobiliari o richiamati – con un rinvio al regolamento di condominio – nell’atto di compravendita.

Si può subaffittare una o più camere?

Traendo spunto da una interessante sentenza del tribunale di Milano resa nota in questi giorni [2], vediamo quali possono essere i limiti imposti dal regolamento di condominio al subaffitto di una o più camere.

Immaginiamo che un condomino dia in sublocazione il proprio appartamento a una società, la quale, dopo averlo ristrutturato ricavandone sei stanze con cucina e due bagni in comune, stipuli sei contratti di sublocazione, uno per ciascuna stanza.

L’amministratore si fa portavoce del malcontento dei condomini e intima alla società di cessare l’attività. Il regolamento di condominio infatti vieta lo svolgimento, all’interno delle unità immobiliari, di attività di pensione, locande, affittacamere e bed and breakfast.

La sublocazione – a differenza di alberghi, locande, pensioni, B&B, affittacamere -prevede solo la somministrazione di servizi diretti al godimento dell’immobile come la fornitura di gas, luce, riscaldamento e connettività a internet, ma non anche servizi alla persona (come la colazione, la pulizia delle stanze o dei bagni, la sveglia, ecc.). Al contrario l’attività di affittacamere si caratterizza per la fornitura di servizi alla persona quali riassetto e pulizia della stanza, fornitura e lavaggio della biancheria del letto e del bagno. Per quanto invece riguarda le attività di pensione o locande queste comportano inoltre la fornitura di un vitto.

Pertanto, in base a tali distinzioni, il subaffitto di una o più stanze non può essere equiparato ad attività di affittacamere, pensione, B&B o locande.

Inoltre, se anche l’attività di subaffitto viene fatta sistematicamente non si può ritenere che l’appartamento, solo perché gestito da una società commerciale, sia luogo di svolgimento di attività imprenditoriale (cosa che si avrebbe solo se ospitasse gli uffici della società conduttrice).

 

note

[1] Cass. sent. n. 5923/1993, n. 3365/1987.

[2] Trib. Milano, sent. n. 1947/18.

Autore immagine: 123rf com

N. R.G. 35348/2015

presso il difensore avv.

R. G. (C.F. ), con il patrocinio dell’avv. ()

domiciliato in presso il difensore avv.

e

dell’avv.

F. S.P.A. (C.F. ), con il patrocinio dell’avv. e dell’avv.

, elettivamente domiciliato in presso il difensore avv.

CONCLUSIONI

Le parti hanno concluso come da fogli depositati in via telematica

Sentenza n. 1947/2018 pubbl. il 22/02/2018 RG n. 35348/2015

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO TREDICESIMA CIVILE

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Caterina Spinnler ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 35348/2015 promossa da:

CONDOMINIO N. (C.F. ), con il patrocinio dell’avv. ed elettivamente domiciliato in MILANO

Contro

ATTORE

elettivamente

CONVENUTI

MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE

Il condominio , sulla premessa che la condomina R. G.

, con contratto stipulato in data 19.9.2011, aveva concesso in locazione ad uso

abitativo alla società F. s.p.a. il proprio appartamento , concedendo alla conduttrice espressa facoltà di sublocare l’immobile , e che quest’ultima , tramite la stipulazione di contratti di sublocazione , ha di fatto utilizzato l’appartamento per svolgervi attività di affittacamere e comunque per esercitarvi un’ attività imprenditoriale, così violando l’art. 6

del regolamento condominiale, ha chiesto la condanna delle convenute all’immediata cessazione di tale utilizzo dell’immobile.

La società F. s.p.a. ha resistito in giudizio, negando di avere utilizzato l’appartamento

condotto in locazione per lo svolgimento di attività di affittacamere ed assumendo di avere semplicemente stipulato dei contratti di sublocazione parziale aventi ad oggetto singole stanze dell’appartamento condotto in locazione. Ha chiesto respingersi le domande proposte dal condominio con vittoria di spese.

La convenuta R. G. ha eccepito, in via preliminare , il

proprio difetto di legittimazione passiva con riferimento sia alla domanda diretta all’accertamento della simulazione dei contratti di sublocazione ad uso abitativo, che a quella relativa alla presunta violazione del regolamento condominiale, in via pregiudiziale ha eccepito la nullità della citazione e/o comunque la necessità di integrare il contraddittorio

nei confronti dei subconduttori in relazione alla domanda di simulazione dei contratti , nel merito ha contestato la fondatezza delle domande proposte dal condominio.

Assegnati i termini per il deposito delle memorie ex art. 183 c.p.c. ed assunte le prove orali, all’udienza del 16.11.2017 i procuratori delle parti hanno precisato le conclusioni ed il giudice ha trattenuto la causa in decisione, assegnando i termini di legge per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.

1 – Sono infondate le eccezioni preliminari sollevate dalla convenuta R.G. .

Infatti, con riferimento alla domanda diretta all’accertamento della simulazione dei contratti di sublocazione , in relazione alla quale la convenuta ha contestato la propria legittimazione passiva, per non essere parte dei contratti di tali contratti , ed ha eccepito il difetto di contraddittorio, non essendo stati chiamati in causa subconduttori, si osserva quanto segue.

Il condominio ha spiegato con la memoria ex art. 183 VI comma n. 1 di non avere proposto domanda diretta alla pronuncia di accertamento della simulazione dei contratti di sublocazione intercorsi tra la società F. s.p.a. ed i vari subconduttori, non avendo

alcun interessa all’accertamento della simulazione oggettiva degli anzidetti contratti contrattuali, essendo piuttosto la domanda volta ad un accertamento incidenter tantum della simulazione finalizzata alla dimostrazione dell’uso effettivo delle porzioni immobiliari ubicate nel condominio ed alla declaratoria dell’illegittimità di tale uso in quanto contrario al regolamento condominiale.

Dunque, non avendo il condominio proposto una domanda diretta all’accertamento della simulazione dei contratti di sublocazione, vanno disattese entrambe le eccezioni preliminare proposte dalla convenuta.

La convenuta è legittimata passivamente relativamente alla domanda diretta all’accertamento della violazione del regolamento condominiale e di condanna alla cessazione di tale uso.

Infatti, il proprietario di un immobile ubicato all’interno di un condominio è obbligato al rispetto del regolamento condominiale ed è responsabile di fronte alla collettività condominiale della violazione del regolamento anche se operata dal conduttore del suo bene , essendo tenuto ad imporre a quest’ultimo il rispetto del regolamento ( cfr Cass. 11859/2011: “ ..Questa Corte ha più volte affermato, in tema di condominio degli edifici e nell’ipotesi di violazione del divieto contenuto nel regolamento contrattuale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva dell’edificio condominiale a determinati usi, il condominio può richiedere la cessazione della destinazione abusiva sia al conduttore che al proprietario locatore. Peraltro, solo nell’ipotesi di richiesta

nei confronti del conduttore, si verifica una situazione di litisconsorzio necessario con il proprietario. Tale situazione non si verifica invece nell’ipotesi in cui convenuto in giudizio sia soltanto il proprietario del locale e non anche il conduttore dello stesso… “; Cass. 11383/2006: “In tema di condominio di edifici, il condomino che abbia locato la propria unità abitativa ad un terzo risponde nei confronti degli altri condomini delle ripetute violazioni al regolamento condominiale consumate dal proprio conduttore qualora non dimostri di avere adottato, in relazione alle circostanze, le misure idonee, alla stregua del criterio generale di diligenza posto dall’art.1176 cod. civ., a far cessare gli abusi, ponendo in essere iniziative che possono arrivare fino alla richiesta di anticipata cessazione del rapporto dilocazione “ ; Cass. 8239/1997 “ Il condomino siccome principale destinatario delle norme regolamentari si pone nei confronti della collettività condominiale non solo come responsabile delle dirette violazioni di quelle norme da parte sua ma anche come responsabile delle violazioni delle stesse norme da parte del conduttore del suo bene, essendo tenuto non solo ad imporre contrattualmente al conduttore il rispetto degli obblighi e dei divieti previsti dal regolamento ma altresì

a prevenirne le violazioni e a sanzionarle anche mediante la cessazione del rapporto”.).

2 – Le domande proposte dal condominio sono infondate nel merito.

L’art. 6 del regolamento condominiale prevede quanto segue: “ Gli alloggi sono destinati all’uso

del condomino, dei suoi famigliari, del personale di servizio da esso dipendente e degli inquilini nei limiti in cui è ammessa la locazione . E’ fatto divieto al condomino di tenere locande o pensioni . Non è altresì consentito nei singoli alloggi, solai e boxes ad essi pertinenti l’esercizio di industrie e di altre

attività imprenditoriali, di laboratorio, di officine, né il deposito di merci o materiali vari da esitarsi all’ingrosso o al minuto… “.

Assume il condominio che la società F. Spa utilizza l’immobile locato per lo svolgimento

di attività contraria al regolamento condominiale sia che la si qualifichi quale affitta camere

che quale attività imprenditoriale.

E’ incontestato che il regolamento condominiale sia da ricondurre alla categoria dei regolamenti contrattuali .

Risulta provato che in data 19.9.2011 la convenuta R.G. ha stipulato con la

Società F. s.p.a. un contratto di locazione ad uso abitativo della durata di 4 anni rinnovabili avente ad oggetto un appartamento sito nel condominio di via Nava 27 a Milano costituito da 9,5 vani ( cfr doc. 2 parte attrice )

La società F. s.p.a. ha ristrutturato l’appartamento , ricavandone 6 stanze ( oltre agli spazi comuni costituiti dalla cucina e da due bagni ), che sono state successivamente concesse in sublocazione ( cartina sub. Doc. 2 di parte convenuta F. s.p,a, ) , come espressamente consentito dal contratto di locazione intercorso con la proprietaria.

F. s.p.a. ha stipulato contratti di sublocazione parziale aventi ad oggetto una stanza munita

di arredi e di accessori e dei correlati servizi esclusivi comuni , della durata di 4 anni più 4, così come previsto dall’art. 2 della L. 431/1998 per le locazioni ad uso abitativo ( cfr contratti

di sublocazione prodotti dal condominio ).

I testimoni escussi hanno confermato che il canone corrisposto alla società convenuta copriva

la locazione della propria stanza e l’uso delle parti comuni dell’appartamento , tra le quali erano compresi anche due bagni in condivisione e la cucina, le spese relative alle utenze ed al servizi WIFI, escluso il canone televisivo e la tassa rifiuti che venivano pagati a parte, riferendo che i relativi contratti erano intestati alla sublocatrice, ( cfr dep. L. G. e

S. C. ). Hanno precisato che l’immobile era dotato, oltre che degli arredi ,

comprensivi degli elettrodomestici , di una piastra per cucinare e di un piccolo frigorifero in ciascuna stanza, di stoviglie, di piatti e posate. Hanno invece escluso che fossero forniti servizi ulteriori, quali la pulizia della stanza o la fornitura ed il cambio della biancheria ( lenzuola , asciugamani , tovaglie , tovaglioli, coperte e piumini ), incombenze alle quali provvedeva ciascun conduttore con beni propri , con un regolazione di turni interni per quanto riguardava la pulizia delle parti comuni dell’appartamento ( cfr cfr dep. L. G. ,

A. G. e S. C. ).

La corte di Cassazione con orientamento costante ha espresso il principio di diritto per il quale “ L’attività di affittacamere, pur differenziandosi da quella alberghiera per le sue modeste dimensioni, richiede non solo la cessione del godimento di locale ammobiliato e provvisto delle necessarie somministrazioni (luce, acqua, ecc.), ma anche la prestazione di servizi personali, quali il riassetto del locale stesso e la fornitura della biancheria da letto e da bagno. In difetto della prestazione

di detti servizi, pertanto, quella cessione non può essere ricondotta nell’ambito dell’attività di affittacamere, né quindi sottratta alla disciplina della locazione ad uso abitativo. ( Cass.22665/2010; Cass. 5632/1993; Cass. 17167/2002; Cass. 755/1991 ; cfr anche Tar Toscana sezione III 1826/2000 : Il criterio distintivo tra la locazione dialloggi e l’esercizio dell’industria di affittacamere è costituito dal fatto che,mentre il secondo rapporto è accompagnato dalla prestazione di servizi personali (che del rapporto stesso sono accessorio e complemento imprescindibile), nella locazione, invece, la persona del locatore rimane del tutto estranea alla vita dell’ospitato ed ogni relazione tra i contraenti si esaurisce nella conclusione del negozio giuridico, senza che vi sia posto per rapporti di fatto, riconducibili alla nozione di ospitalità. Conseguentemente, deve ritenersi illegittima l’intimazione a cessare immediatamente l’attività ricettiva abusiva, qualora risulti accertato in via di fatto il mancato  svolgimento di quelle obbligazioni o servizi che caratterizzano l’attività di affittacamere e che possono dar vita a un tale tipo di contratto”. “ ).

Tali prestazioni accessorie – riassetto e pulizia della stanza, fornitura e lavaggio della biancheria del letto e del bagno – che caratterizzano l’attività di affittacamere, differenziandola dalla locazione, non sono state prestate dalla società F. s.p.a. . Viceversa la fornitura della somministrazioni di gas , luce , riscaldamento e quella del servizio wifi non sono peculiari dell’attività di affittacamere, essendo invece proprie della locazione, trattandosi di prestazioni funzionali al godimento dell’immobile.

Il dettato letterale dei contratti di sublocazione è chiaro e non consente una diversa qualificazione del rapporto . Il contratto è qualificato dalle parti quale “ contratto di sublocazione parziale ad uso abitativo ( art. 2 comma 1° L. 431/1998 )” ; l’art. 1 del contratto prevede che “ la parte locatrice concede in sublocazione n.1 stanza arredata di mobili ed accessori ed i correlati servizi esclusivi comuni …”art. 2 “ il conduttore utilizzerà i locali ed i correlati servizi oggetto del presente contratto ad esclusivo uso abitativo per sé. Qualsiasi diversa utilizzazione dovrà

essere previamente autorizzata dalla locatrice” art. 3 “ Il presente contratto ha durata 4 anni , con decorrenza a partire dal giorno 7.1.2013 e termine al 6.11.2017. Alla fine di questo periodo il contratto

si prevede automaticamente rinnovato per la stessa durata ….”. I contratti erano stati regolarmente registrati ( cfr contratti di sublocazione prodotti dal condominio ).

La durata contrattuale non è compatibile con l’attività di affittacamere. Infatti i contratti di locazione hanno la durata prevista dall’art. 2 L.431/1998 e per quanto di fatto la permanenza nelle stanze sia stata di durata più limitata, come dimostrato dalle prove orali ( cfr dep. testimone L. G. che ha riferito di avere abitato nell’appartamento per un anno ) e dai

contratti prodotti in atti , che dimostrano che la stessa stanza è stata rilocata a diverso conduttore con intervalli non inferiori all’anno e talvolta superiori ( cfr doc. 14 di parte attrice ), si tratta di una durata assimilabile ad una locazione transitoria ma non ad un’attività

di tipo alberghiero.

Inoltre, come evidenziato dalla società convenuta, l’attività di affittacamere non è vietata dal regolamento condominiale, posto che il divieto regolamentare si riferisce all’attività di pensione o locande , attività diverse da quella di affittacamere, comportando anche la fornitura di un vitto, pacificamente esclusa nel caso in esame. L’estensione, operata dal

condominio, del divieto contenuto nel regolamento condominiale contrattuale all’attività di affittacamere ne comporta un’interpretazione estensiva , non consentita in quanto la norma regolamentare comporta una limitazione alle facoltà inerenti la proprietà esclusiva ( Cass. 16832/2009: “ Invero le restrizioni alle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio di natura contrattuale, devono essere formulate in modo espresso o comunque non equivoco in modo da non lasciare alcun margine d’incertezza sul contenuto e la portata delle relative disposizioni (Cass. n. 23 del 07/01/2004). Trattandosi di materia che attiene alla compressione di facoltà normalmente inerenti alle proprietà esclusive dei singoli condomini, i divieti ed

i limiti devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dar luogo a incertezze e non possono quindi dar luogo ad un’interpretazione estensiva delle relative norme. (Cass. Sez. 2, n. 9564 do 01/10/1997)” cfr in senso conforme Cass. 24707/2014).

Parimenti va escluso l’immobile di proprietà della R.G. sia stato utilizzato per un’attività imprenditoriale , non essendo rilevante con riferimento al divieto contenuto nel regolamento condominiale l’attività indubbiamente imprenditoriale svolta dalla società F. s.p.a.,

posto che tale attività viene pacificamente svolta presso la sede della società , bensì l’uso effettivo delle unità immobiliari ubicate nel condominio, essendo le stesse destinate ad uso abitativo dei subconduttori e non destinate ad uffici della società convenuta. Dunque anche

sotto questo profilo risulta preservata la destinazione residenziale del fabbricato e rispettato il divieto regolamentare dell’esercizio di attività industriali o imprenditoriali che possano interferire con tale uso.

Da ultimo si osserva come le doglianze relative a presunte irregolarità degli interventi edilizi operati da F. s.p.a. nell’immobile di proprietà della signora R.G. , così come i

rilievi relativi alla tenuta del registro dell’anagrafe condominiale sono irrilevanti e non saranno esaminati, non essendo oggetto delle domande spese in giudizio.

Per tutte le ragioni espresse vanno respinte le domande proposte dal condominio.

3 – Non ricorrono i presupposti per la condanna del condominio al risarcimento dei danni ex art. 96 c.p.c., non emergendo dal tenore delle difese una condotta processuale contraddistinta da dolo o colpa grave.

Le spese di lite vanno poste a carico del condominio in applicazione del principio della soccombenza.

P.Q.M.

Il Tribunale, in funzione di giudice unico, così provvede:

respinge le domande proposte dal condominio Milano;

condanna il condominio a rifondere le spese processuali sostenute dai convenuti che liquida , in favore R. G. e di F. s.p.a. nella somma di euro

7.500,00 per compensi per ciascuna delle parti , oltre al rimborso forfettario per spese generali ed agli accessori di legge.

Milano, 21 febbraio 2018

Il Giudice

dott. Caterina Spinnler


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