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Dopo il pignoramento della casa cosa succede?

5 Febbraio 2019 | Autore: Antonio Carlei


Dopo il pignoramento della casa cosa succede?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 5 Febbraio 2019



Esecuzioni immobiliari: le fasi che conducono alla vendita forzata.

Se non riesci a far fronte ai tuoi debiti, i tuoi creditori (ad esempio banche, fornitori, fisco) ti invieranno ripetuti solleciti chiedendoti di pagare quanto a loro dovuto. Ad un certo punto, se i tuoi creditori hanno già un titolo esecutivo (come ad esempio una sentenza, un mutuo contratto innanzi il notaio, una cambiale) potrebbero notificarti un precetto con cui ti chiedono solennemente il pagamento del debito. Se continui a non pagare, quasi sicuramente riceverai la visita di un ufficiale giudiziario che ti notificherà il pignoramento. Se il debito è di notevole entità e sei proprietario di una abitazione, forse sarà proprio la tua casa ad essere pignorata. Questo è solo l’inizio del processo esecutivo immobiliare: un procedimento lungo, complesso, a tratti pieno di insidie che potrebbero far commettere anche qualche errore al creditore. Infatti, non sempre la tua casa potrà essere venduta con facilità. Poi, anche se il creditore ha fatto tutto per bene, potrai cercare una soluzione bonaria per evitare la vendita della casa. Quindi potresti farti la seguente domanda: dopo il pignoramento della casa cosa succede? Eccoti una breve guida che può rispondere ai tuoi dubbi.

Che cos’è il pignoramento?

Parlare di esecuzione immobiliare senza avere chiare alcune nozioni potrebbe generarti incomprensioni o confusione, alla luce del tecnicismo della materia.

Procediamo con ordine. Quando non paghi i tuoi debiti, ed il creditore ha un titolo esecutivo, può iniziare l’esecuzione forzata, cioè un procedimento con cui, il Tribunale ordinerà la vendita di alcuni tuoi beni. Il ricavato della vendita sarà poi utilizzato per pagare i tuoi debiti. Il pignoramento è l’atto con cui ufficialmente il creditore inizia il processo di esecuzione forzata [1]. Con il pignoramento, il creditore chiede ad un ufficiale giudiziario di pignorare i tuoi beni. Ti sarà quindi ordinato di astenersi da qualunque comportamento diretto a sottrarre alla garanzia del creditore i beni espropriati.

In ogni pignoramento troverai, tra le altre cose, anche l’indicazione del creditore e del credito che non hai pagato [2]. Nel caso di pignoramento immobiliare, troverai l’elencazione precisa dei beni immobili di cui il creditore chiede il pignoramento.

Rifiutare di ricevere l’atto o fingere di non essere in casa non servirà assolutamente a nulla: potrebbe complicare la vita al creditore, ma è una condotta banale, già prevista dal legislatore. Nel codice di procedura civile infatti sono state dettate regole che l’ufficiale giudiziario ed il creditore dovranno seguire affinché l’atto sia considerato in ogni caso notificato.

Che cosa accade dopo la notificazione del pignoramento?

Appena possibile il creditore dovrà anche trascrivere il pignoramento, ossia recarsi presso la conservatoria dei registri immobiliari competente e consegnare la nota di trascrizione del pignoramento (un documento da redigersi con un apposito software) e la copia notificata del pignoramento ad uso trascrizione. A quel punto l’ufficio provinciale della Agenzia delle Entrate deve provvedere alla trascrizione dell’atto tramite annotazione nei registri informatici. Fatto ciò sarà restituita al creditore una copia della nota.

La trascrizione avrà durata ventennale e dovrà essere rinnovata nel caso in cui non si venda l’immobile in tale arco di tempo prima della sua scadenza.

Questo è un profilo essenziale nel procedimento di vendita forzata ed ha dei risvolti pratici anche nei tuoi confronti. Infatti con la trascrizione è reso noto ai terzi che quel bene ti è stato pignorato e che quindi sebbene tu ne sia proprietario non può più disporne.

Il debitore può rimanere nell’immobile pignorato?

Notificato il pignoramento, ti chiederai se potrai rimanere nella tua abitazione o se dovrai liberarla.

Eseguito il pignoramento tu sarai per legge custode dell’immobile [3]: non potrai in alcun modo godere e disporre dell’immobile ed avrai il dovere di conservarlo ed amministrarlo, senza che però tu possa pretendere alcun compenso.

Per altro i frutti dell’immobile (cioè i proventi che derivano dalla proprietà della casa, come ad esempio il canone di locazione, se l’hai locata) non potranno essere da te trattenuti. Questo vuol dire che se ad esempio percepisci un canone di locazione per l’immobile pignorato non potrai trattenere per te quella somma. Addirittura, se il conduttore dell’immobile (ossia la persona a cui hai locato l’immobile) non paga il canone di locazione non potrai più neanche agire in giudizio per il recupero del credito. Ciò perché non avrai più i poteri tipici del proprietario, ma quelli di ausiliario del giudice dell’esecuzione. Solo quest’ultimo potrà autorizzare un’azione per il recupero dei canoni di locazione non pagati circa un immobile pignorato [4].

Questa tua condizione di “custode” sarà comunque provvisoria. Infatti, quando il giudice dispone la vendita dell’immobile, sarà nominato un custode diverso da te.

Ricorda: ogni custode ha il dovere di amministrare con cura e diligenza l’immobile che gli viene affidato. Ciò vuol dire che in sostanza, pignoratati la casa e nominato un custode, questo cercherà di concederla in locazione affinché vengano ammortizzati i costi della procedura.

Al custode giudiziale, per esempio, spettano i compensi per l’attività svolta al pari di tutti gli ausiliari del giudice. Sia l’esperto che si occuperà della stima dell’immobile sia l’eventuale professionista delegato per la vendita sono figure che svolgono attività che devono essere remunerate.

Anziché a terzi, l’immobile pignorato può essere concesso in locazione al debitore?

Il custode ha l’obbligo di concedere in locazione l’immobile pignorato al migliore offerente.

Non esiste nessuna norma che vieti al debitore di formulare una offerta per ottenere in locazione l’immobile. Sicché se la tua offerta sarà migliore rispetto ad altre potrai rimanere nell’immobile provvisoriamente pagando un canone di locazione.

I mobili della casa pignorata rimangono di proprietà del debitore?

Se la casa è arredata e nell’atto di pignoramento nulla si dice in ordine alla volontà di pignorare beni mobili (armadi, divani, quadri, elettrodomestici eccetera), questi non potranno essere considerati pignorati e pertanto rimarranno di tua proprietà.

Se lasci i beni mobili non pignorati nella abitazione anche dopo che il giudice avrà disposto che la casa venga rilasciata potrebbero sorgere delle problematiche.

Infatti, tali beni, proprio perché non colpiti dal pignoramento, devono essere asportati e depositati presso un magazzino a tue spese. Ciò in quanto l’ordine di liberazione prevede che l’immobile venga rilasciato libero da persone e cose.

Quando dovrò lasciare l’abitazione pignorata?

Con l’ordinanza di vendita e la nomina di un custode, ti sarà ordinato di lasciare l’immobile.

Nel caso in cui tu riesca ad ottenerlo in locazione protrai permanervi nel corso delle operazioni di vendita. Infatti, dopo l’ordinanza che dispone la vendita della casa pignorata, verranno celebrati tentativi di aste giudiziarie. In caso di regolare presentazione di offerte di acquisto, il bene verrà venduto al migliore offerente, che sarà definito aggiudicatario.

L’aggiudicatario dovrà versare il saldo del prezzo nei termini indicati dal giudice, il quale verificata la completezza dei pagamenti emetterà il decreto di trasferimento.

Che cos’è il decreto di trasferimento?

Il decreto di trasferimento dell’immobile emanato dal giudice dell’esecuzione corrisponde un po’ a quello che potrebbe essere un rogito notarile.

Infatti, in forza di tale decreto il giudice trasferisce la proprietà del bene acquistato ed ordina al debitore o a eventuali occupanti senza titolo, di lasciare l’immobile. Questo decreto costituisce titolo esecutivo per ottenere da te debitore (o dal custode) il rilascio dell’immobile [5].

Il debitore può evitare la consegna dell’immobile all’aggiudicatario?

È molto difficile che il debitore riesca ad impedire all’aggiudicatario di ottenere il decreto di trasferimento.

Tuttavia, se l’aggiudicatario non versa il saldo del prezzo nei termini indicati dal giudice ci saranno gravi conseguenze.

Il giudice dell’esecuzione con decreto dichiarerà la decadenza dell’aggiudicatario e pronuncerà la perdita della cauzione, che sarà trattenuta a titolo di multa.

Se nonostante il ritardo, il giudice non dispone la decadenza si possono verificare diversi scenari. Potrai innanzitutto fare istanza al giudice per ottenere un provvedimento di decadenza dell’aggiudicatario. Se invece il Giudice emette un decreto con cui trasferisce l’immobile all’aggiudicatario potrai fare opposizione nel momento in cui avrai conoscenza del decreto [6].

Posso stipulare un accordo con il creditore per sospendere la vendita?

Il processo esecutivo, specie quello immobiliare, ha importanti costi sia economici sia personali (difficoltà a rispettare termini e formalità imposte dalla legge).

Nella prassi, molte procedure esecutive vengono “sospese” in forza di un accordo tra creditore e debitore. Se sei debitore, infatti, potresti ottenere la rateizzazione del tuo debito. Esiste una procedura particolare in cui i creditori ed il debitore possono presentare una istanza al giudice e chiedere che la procedura esecutiva sia sospesa. Il termine massimo che le parti possono chiedere e che il giudice può concedere è di 24 mesi [7].

L’istanza può essere proposta fino a venti giorni prima della scadenza del termine per il deposito delle offerte di acquisto. Se il giudice dispone che la vendita sia tentata con incanto, l’istanza è proponibile fino a quindi giorni prima dell’incanto.

L’incanto è un sistema di vendita che prevede, in caso di più partecipanti, la possibilità di effettuare rialzi della propria offerta al fine di essere il miglior offerente e ottenere così l’aggiudicazione dell’immobile.

Cosa succede se nel corso della procedura il debitore si accorge di errori nella trascrizione del pignoramento?

Se nel trascrivere il pignoramento sono stati eseguiti errori, la procedura esecutiva subirà rallentamenti, ma potrebbe andrà avanti. La casistica è molto varia, ma si può sostenere in linea generale un principio chiaro espresso dai giudici a più riprese.

La procedura andrà avanti se l’atto è completo in ogni sua parte e non vi è incertezza sui beni di cui è stato chiesto il pignoramento. Al più il giudice, a seconda dei casi, potrebbe disporre una nuova notificazione ed una nuova trascrizione. Infatti causano invalidità solo gli errori o le omissioni che generano incertezza sulle persone o sul bene a cui la nota si riferisce [8].

Viceversa, se i beni non sono identificabili con certezza, potresti ottenere l’estinzione della procedura esecutiva.

Cosa può fare il debitore se il creditore ha commesso errori nell’introduzione del processo esecutivo?

Alcuni errori del creditore possono risultare decisivi ed il giudice potrebbe disporre l’estinzione del pignoramento e la restituzione dei beni.

In altri casi, diciamo meno gravi, ma comunque che presentano delle violazioni di legge, dovrai essere tu debitore ad agire con lo strumento dell’opposizione per contestare quegli errori ed ottenere la sospensione della vendita o l’estinzione della procedura.

Procediamo con ordine. Esistono più tipi di opposizione, tra cui quella all’esecuzione e quella agli atti esecutivi.

L’opposizione all’esecuzione è l’atto con cui contesti al debitore il diritto di agire in esecuzione. In questo caso la regola generale prevede che avrai tempo per proporre opposizione fino al momento in cui il giudice dispone la vendita. In via eccezione, potrai proporre opposizione anche dopo, ma solo se la causa dell’opposizione è venuta a tua conoscenza in epoca successiva all’ordinanza con cui il giudice dispone la vendita. Immagina, per esempio, che il creditore decida di pignorare dopo che tu hai pagato tutto il tuo debito. In questo caso lui non ha alcun diritto di agire in esecuzione e potrai proporre opposizione.

L’opposizione agli atti esecutivi è l’atto con cui contesti la validità di un singolo atto esecutivo, come un’ordinanza del giudice dell’esecuzione. Potrai proporre tale contestazione entro il termine di giorni venti da quando sono compiuti gli atti illegittimi.

Ad esempio, per errore il giudice dell’esecuzione mette in vendita la casa senza che vi sia il completo deposito della documentazione richiesta dalla legge e che dimostra la proprietà dell’immobile.


Di Antonio Carlei

note

[1] Art. 491 cod. proc. civ.

[2] Art. 492 cod. proc. civ.

[3] Art. 559 cod. proc. civ.

[4] Cass. civ. Sez. III, sent n. 13216 del 27.06.2016.

[5] Cass. civ. Sez. III Sent. n. 18179 del 28.08.2007.

[6] Cass. civ. Sez. III sent. n. 7446 del 27.03.2007.

[7] Art. 624-bis cod. proc. civ.

[8] Cass. civ. Sez. VI – 1 Ord. sent. n. 21758 del 04.12.2012.


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4 Commenti

  1. Quando dovrò lasciare l’abitazione pignorata?

    Con l’ordinanza di vendita e la nomina di un custode, ti sarà ordinato di lasciare l’immobile…………..

    ICI e IMU,,,,,,,,,LI DEVONO PAGARE COMUNQUE IL “PROPRIETARIO SFRATTATO” UGUALMENTE??
    Sarebbe il colmo delle beffe.

    1. Pignoramenti immobiliari: il debitore dovrà lasciare immediatamente l’immobile per dare la possibilità al giudice di vendere più facilmente il bene sottoposto ad esecuzione forzata. Leggi i nostri articoli per ulteriori informazioni:
      -Casa ipotecata e pignorata: quando va lasciata? https://www.laleggepertutti.it/126012_casa-ipotecata-e-pignorata-quando-va-lasciata
      -Casa pignorata? Sfratto immediato https://www.laleggepertutti.it/125332_casa-pignorata-sfratto-immediato
      -Quali immobili possono essere messi all’asta https://www.laleggepertutti.it/223245_quali-immobili-possono-essere-messi-allasta

  2. io ho fatto una domanda ben precisa………..
    UNA VOLTA RICEVUTO LO SFRATTO IMMEDIATO DA PARTE DEL TRIBUNALE……….IL PROPRIETARIO LASCIA LIBERO LO STABILE………OK.
    .
    DA QUEL GIORNO IN POI CHI PAGA ICI E IMU????

    1. Mi hanno pignorato il magazzino ed ho ricevuto lo sfratto da parte del tribunale che ha nominato un custode giudiziario.

      Ho liberato immediatamente il locale.

      D’ORA IN POI CHI PAGA L’I.M.U. ?

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