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Modifica tabelle millesimali

6 Febbraio 2019


Modifica tabelle millesimali

> Diritto e Fisco Pubblicato il 6 Febbraio 2019



Che cosa si intende per tabelle millesimali, a cosa servono e quali sono le maggioranze richieste dalla legge per apportare delle modifiche alle stesse?

Sei proprietario di un appartamento facente parte di uno stabile condominiale e non sai in quale misura sei tenuto a contribuire alle spese per il godimento e la manutenzione delle aree e dei servizi comuni? Oppure ritieni di sostenere spese esorbitanti rispetto ai millesimi della tua unità immobiliare? Analizziamo nel dettaglio che cosa si intende, a cosa servono e come fare per deliberare la modifica delle tabelle millesimali.

Il condominio e le tabelle millesimali

Come è noto, può parlarsi di condominio quando in un medesimo edificio vi sono più unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini e parti comuni a servizio delle stesse.

Si pensi, ad esempio, ad un edificio composto da quattro appartamenti, ciascuno di proprietà di diversi soggetti, e da parti comuni, come il terreno su cui si trova il fabbricato, le fondazioni, i muri, le scale, il cortile, l’area destinata al parcheggio condominiale, gli impianti fognari e idrici, l’ascensore, e così via.

Le parti comuni, brevemente passate in rassegna, appartengono in comunione a tutti i proprietari delle singole unità che compongono l’edificio condominiale, i quali, tra l’altro, possono di regola farne uso e sostenerne le relative spese in base ai millesimi.

Da ciò deriva che, secondo il criterio stabilito dalla legge e salvo che i condomini prevedano diversamente [1], le spese necessarie per la conservazione, la manutenzione ed il godimento delle parti e dei servizi comuni sono a carico di ciascuno in proporzione alla propria quota, espressa in millesimi.

La quota spettante a ciascun condomino è infatti rinvenibile nelle cosiddette tabelle millesimali, che vengono solitamente allegate al regolamento condominiale, ove esistente, e servono a ripartire le spese delle aree e dei servizi comuni nonché a stabilire quali maggioranze occorrono per adottare le deliberazioni in sede assembleare.

Pertanto, al regolamento condominiale sono allegate delle tabelle che, attraverso il millesimo, che rappresenta l’unità di misura della proprietà condominiale, esprimono il rapporto tra il valore della singola unità immobiliare rispetto all’edificio complessivamente inteso e, quindi, indicano le singole quote di comproprietà sulle parti comuni.

In sostanza, attraverso le tabelle millesimali è possibile stabilire in quale misura il singolo condomino è tenuto a contribuire alle spese necessarie per le parti ed i servizi comuni e quale peso avrà il suo voto ai fini dell’adozione di una deliberazione in sede di assemblea condominiale.

I criteri legali di ripartizione delle spese possono, tuttavia, essere derogati dai condomini con un’apposita convenzione, ossia con una deliberazione assunta con il consenso unanime degli stessi, oppure in virtù del regolamento condominiale.

Se, ad esempio, i condomini stabiliscono di ripartire le spese per le parti comuni secondo parametri che non tengono conto dei millesimi, allora si è al di fuori dei criteri di suddivisione previsti dalla legge e si rientra nell’ipotesi delle cosiddette tabelle contrattuali, cioè derivanti da una autonoma decisione degli abitanti dello stabile.

In che modo è possibile modificare le tabelle millesimali?

Le tabelle millesimali non sono immutabili ma, a seconda delle esigenze concrete, possono essere modificate o rettificate dai condomini.

Fino alla recente riforma legislativa del 2012, le tabelle millesimali potevano essere indistintamente revisionate con la maggioranza qualificata richiesta per l’approvazione e la modifica del regolamento condominiale.

Pertanto, fino a pochi anni fa, il quorum richiesto per la variazione delle tabelle millesimali era esattamente quello previsto per l’approvazione e la revisione del regolamento condominiale [2], che si ha se si raggiunge un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio.

Non occorreva, pertanto, l’unanimità dei condomini e la procedura volta alla rettifica o alla variazione delle tabelle millesimali era abbastanza snella.

A seguito della riforma, invece, è oggi necessario il consenso unanime dei condomini, senza il quale, di regola, non è possibile dare seguito alla modificazione dei millesimi e definire in modo difforme i valori proporzionali delle singole unità immobiliari [3].

Le modifiche delle tabelle millesimali legali e contrattuali

Secondo una recente pronuncia della Corte di Cassazione [4], la disposizione di legge che abbiamo passato in rassegna, in base alla quale la variazione delle tabelle millesimali necessita del consenso unanime dei condomini, si applica soltanto in caso di rettifica o revisione delle tabelle millesimali redatte in applicazione dei criteri legali.

La Suprema Corte, invero, ha operato una distinzione tra le tabelle millesimali che sono conformi ai criteri di ripartizione previsti dalla legge e quelle che, invece, derogano agli stessi e stabiliscono differenti parametri.

Come anticipato nel precedente paragrafo, è infatti possibile che i condomini, nell’autonomia riconosciuta loro dall’ordinamento giuridico, possano decidere di definire i millesimi diversamente dai criteri prescritti dalla legge e, di conseguenza, adottare una differente convenzione per la ripartizione delle spese [5].

La vicenda da cui è scaturita questa importante decisione riguardava, in particolare, due condomini, i quali avevano convenuto in giudizio dinanzi al tribunale di Aosta il proprio condominio, al fine di sentire dichiarare nulla o conseguire l’annullamento della deliberazione assunta dall’assemblea in loro assenza, con la quale, senza il consenso unanime dei condomini, aveva approvato le nuove tabelle millesimali relative ai garage, con una conseguente nuova ripartizione delle spese di gestione del piazzale di accesso e di due strade comuni.

Esperiti i primi due gradi di giudizio, la Corte di Cassazione ha evidenziato che, nel caso di specie, non fosse affatto necessario il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente all’approvazione delle tabelle millesimali la maggioranza qualificata in concreto raggiunta [6], visto che i valori millesimali assegnati ai singoli proprietari e, conseguentemente, i criteri di riparto delle spese comuni, erano conformi a quelli previsti dalla legge.

Difatti, nel caso in cui le tabelle millesimali siano conformi alla legge in materia di ripartizione pro quota, l’atto di approvazione e/o di revisione delle stesse si limita a riportare i criteri stabiliti dal legislatore e, di conseguenza, non necessita dell’unanimità, essendo sufficiente la maggioranza qualificata sopra esaminata [7].

Il consenso unanime è invece indispensabile nell’ipotesi in cui la tabella sia di natura contrattuale e, cioè, qualora in essa risultino criteri di ripartizione della spesa per le parti comuni diversi e derogatori a quelli stabiliti dalla legge.

In altre parole, se i condomini prevedono che la misura dei rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita condominiale sia determinata in maniera difforme da quanto stabilito dalla legge [8], allora le tabelle millesimali dovranno essere approvate ed eventualmente revisionate con l’unanimità degli stessi.

Se, invece, le tabelle millesimali non fanno altro che riflettere i criteri di suddivisione delle spese per i servizi e gli spazi comuni già stabiliti dalla legge, allora la modifica delle stesse non richiede l’unanimità, essendo necessario e sufficiente il raggiungimento di un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio.

In quali casi le modifiche delle tabelle millesimali legali non richiedono l’unanimità?

Da ultimo, si fa presente che, anche nell’ipotesi in cui si abbia a che fare con tabelle millesimali di natura legale, che si limitano cioè a riportare i criteri di ripartizione delle spese comuni prestabiliti dalla legge, ci sono diverse ipotesi eccezionali che consentono di apportare alle stesse le dovute variazioni senza dover raggiungere l’unanimità, ma con la maggioranza qualificata sopra riportata.

In particolare, la legge stabilisce che è possibile procedere, anche nell’interesse di un solo abitante dello stabile condominiale, alla rettifica o alla modifica delle tabelle millesimali con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio, nei seguenti casi [9]:

  • quando risulta che i valori in esse riportati sono conseguenza di un errore;
  • quando una parte dell’edificio ha subito, in conseguenza di sopraelevazione ovvero di un incremento delle superfici o, ancora, dell’aumento o della diminuzione di una o più unità immobiliari, una modificazione tale che il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino risulta alterato per più di un quinto.

La prima ipotesi derogatoria alla regola generale dell’unanimità ricorre qualora uno o più valori espressi nelle tabelle millesimali presentino un vizio che ha portato ad una divergenza tra il valore attribuito in tabella e quello effettivo dell’unità immobiliare cui si riferisce.

Ciò avviene, ad esempio, nel caso in cui ad un certo condomino risulti abbinata una quota del tutto sbagliata che, in quanto tale, non riflette l’effettivo valore dell’unità immobiliare di sua proprietà rispetto all’intero stabile condominiale.

La divergenza tra il valore attribuito in tabella e quello reale dell’unità immobiliare deve quindi essere obiettivamente rilevabile e rilevante, come avviene nel caso esaminato, in cui l’errore riguarda l’indicazione della superficie o dell’estensione del singolo appartamento [10] o, ancora, se si rileva un errore di semplice calcolo matematico.

Si pensi, ad esempio, alla circostanza in cui un magazzino, facente parte dell’edificio condominiale, con il quale condivide struttura e impianti fognari, non sia stato considerato nelle tabelle millesimali.

In tale caso, le tabelle millesimali sono affette da un errore riguardante l’effettiva estensione del fabbricato e, pertanto, debbono essere modificate al fine di adeguare i valori in esse espressi con quelli realmente esistenti [11].

L’eccezione in esame non è, invece, riscontrabile nell’ipotesi in cui un condomino ritenga che la tabella millesimale adottata dal proprio condominio presenti un errore inerente la sfera dell’estetica, perché si tratta di una divergenza non obiettiva, ma rimessa alla valutazione soggettiva del singolo proprietario [12].

In ogni caso, se un condomino si rende conto che vi è un errore obiettivo e rilevante, costui è tenuto ad impugnare la tabella millesimale e dare prova concreta in giudizio della divergenza riscontrata [13].

A seguito della rettifica del valore errato, il condominio che l’ha rilevato può agire in giudizio con l’azione di indebito arricchimento, al fine di ottenere il rimborso delle spese che uno dei comproprietari non ha sostenuto a causa dell’errore [14].

Se, ad esempio, a causa di un errore di calcolo dei millesimi, un condomino ha sostenuto spese eccessive per il godimento e la manutenzione degli spazi comuni, a tutto beneficio di un altro abitante che ha collaborato in misura inferiore al dovuto, allora il primo potrà agire in giudizio per farsi rimborsare le maggiori spese erroneamente sborsate.

Se alcuni condomini dovessero mostrarsi contrari alla revisione del valore ritenuto errato e dovesse, conseguentemente, sorgere una controversia con il condominio, spetta a quest’ultimo provare in giudizio l’effettiva necessità di apportare la modifica alle tabelle millesimali, dando conto dell’errore stesso [15].

La seconda ipotesi derogatoria alla regola dell’unanimità ricorre quando, in sostanza, vi è un mutamento notevole delle condizioni dell’edificio condominiale.

Non deve trattarsi di una modifica di poco conto, ma di una variazione talmente importante da alterare l’essenza e l’aspetto dell’edificio.

E’ pertanto possibile revisionare le tabelle millesimali con la sola maggioranza qualificata se, ad esempio, vi è una trasformazione dei locali seminterrati e/o delle cantine in appartamenti oppure in caso di recupero e destinazione del sottotetto in mansarde abitabili o, ancora, in presenza di sopraelevazioni, frazionamenti, passaggi di proprietà, cambi di destinazione d’uso ed ampliamenti della struttura [16].

Si pensi, ad esempio, al caso in cui un condomino esegua dei lavori di ampliamento del proprio appartamento, a seguito dei quali vi è un rilevante incremento della superficie dello stesso, oppure all’ipotesi della cosiddetta sopraelevazione, ossia della costruzione di un ulteriore livello sull’ultimo piano dell’edificio, che accresce in misura notevole l’estensione del condominio.

In questi casi, come è intuibile, i millesimi devono necessariamente essere rivisti in proporzione alle variazioni strutturali così eseguite e ciò può avvenire senza che occorra il consenso unanime dei condomini.

Il consenso unanime dei condomini è, invece, indispensabile qualora si abbia a che fare con variazioni rilevanti, come nel caso in cui un balcone venga chiuso e trasformato in veranda oppure sia realizzato un collegamento diretto ed interno tra i terrazzi sul lastrico e gli appartamenti dell’ultimo piano del fabbricato o, ancora, se un locale sotterraneo diviene inagibile a causa di presunte infiltrazioni d’acqua [17]. In questi ultimi casi, infatti, non è possibile rinvenire una modificazione strutturale del fabbricato condominiale tale da giustificare la rettifica delle tabelle millesimali.

note

[1] Art. 1123 co. 1 cod. civ.

[2] Art. 1138 co. 3 cod. civ. che rinvia all’art. 1136 co. 2 cod. civ.

[3] Art. 69 co. 1 Disposizioni di attuazione cod. civ.

[4] Cass. ordinanza n. 27159 del 25.10.2018, relatore Antonio Scarpa.

[5] Art. 1123 co. 1 cod. civ.

[6] Art. 1136 co. 2 cod. civ.

[7] Cass. Sez. U. sent. n. 18477 del 9.10.2010.

[8] Artt. 1118 cod. civ. e 68 delle Disposizioni di attuazione cod. civ.

[9] Art. 69 co. 1, seconda parte, delle Disposizioni di attuazione cod. civ.

[10] Cass. n. 19797 del 4.10.2016; Cass. n. 7300 del 26.03.2010.

[11] Corte di Appello di Milano, n. 2170 del 27.05.2013.

[12] Cass. n. 4421 del 27.03.2001.

[13] Cass. n. 21950 del 25.09.2013.

[14] Corte di Cassazione n. 5690 del 10.03.2011.

[15] Cass. n. 25790 del 14.12.2016.

[16] Trib. di Milano n. 8473 del 14.06.2013.

[17] Cass. n. 19797 del 4.10.2016.


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4 Commenti

  1. buongiorno la legge per tutti. io ho sentito parlare di tabelle millesimali di proprietà, ma non ho capito di che si tratta. potete spiegarmelo? Grazie

    1. Buongiorno Tullio! Le tabelle millesimali di proprietà sono una serie di frazioni, ciascuna riferita ad una proprietà costituente un immobile. Il numeratore rappresenta la porzione posseduta da ciascun proprietario, il denominatore, l’intero edificio, fissato al valore 1.000. Ogni condomino ha quindi una cifra di riferimento, che restituisce la sua quota di proprietà, rispetto all’intero edificio. Tanto più il valore è grande, tanto più alta è la quota posseduta. Esempio: Il condominio “I Gerani” è composto da tre appartamenti, per una metratura totale di 1.000 mq. Tizio possiede un appartamento di 200 mq, Caio un appartamento di 300 mq Sempronio di 500 mq. I millesimi di proprietà dei tre condomini saranno rispettivamente: 200/1.000, 300/1.000 e 500/1.000.

  2. Salve! Dove posso trovare le tabelle millesimali e come si approvano? Quali sono le parti comuni del condominio? grazi

    1. Buongiorno Edo! Le tabelle millesimali devono essere allegate al regolamento del condominio. Ciò significa che ogni situazione condominiale esistente avrà una tabella già approvata e vincolante, anche per chi entrato a far parte di un condominio esistente. Certamente sarà presente la tabella millesimale di proprietà, non è detto che il condominio abbia adottato altre tabelle. Per le unità condominiali non ancora costituite, le tabelle possono essere approvate durante la prima assemblea o, sempre più spesso, già contrattualmente al momento dell’acquisto dell’immobile. In tal caso le tabelle (di proprietà, d’uso o parziali) sono accettate si dall’inizio da ogni acquirente, unitamente al regolamento condominiale. Per maggiori informazioni puoi consultare il nostro articolo Ripartizione spese condominiali: tabelle millesimali https://www.laleggepertutti.it/249319_ripartizione-spese-condominiali-tabelle-millesimali#Dove_posso_trovare_le_tabelle_millesimali

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