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Riparazione casa in affitto: devo avvisare il locatore?

9 Febbraio 2019 | Autore:

> Diritto e Fisco Pubblicato il 9 Febbraio 2019



Prima di riparare un bene in locazione, è necessario avvisare il proprietario? Puoi procedere alla riparazione, salvo farti rimborsare la spesa?

Hai appena affittato un appartamento in città e come era ovvio che fosse, lo stesso è dotato di tutti gli impianti regolarmente funzionanti. C’è quello idrico, alimentato anche da un’autoclave posta in garage, c’è quello elettrico, col proprio salvavita e c’è quello del gas, preposto al riscaldamento della casa e dell’acqua, con tanto di caldaia, ubicata in un vano esterno, sul balcone del tuo appartamento. Ebbene, per non saper né leggere e né scrivere, vorresti sapere sin da subito, come procedere in caso di guasto di questi impianti. Temi, infatti, che possano sorgere contestazioni tra te ed il locatore e non hai nessuna intenzione di alimentare dissidi di ogni sorta, visto che si tratta di un’abitazione che ti soddisfa pienamente. In particolare hai saputo che le riparazioni su questi impianti non spettano a te in quanto inquilino, ma sono invece a carico del proprietario. Chiarito questo aspetto, però ti resta il dubbio su come comportarti in caso di guasto. In sostanza non ti è chiaro se devi procedere autonomamente, provvedere alla riparazione, anticipare la spesa, per poi fartela rimborsare oppure chiamare il locatore ed attendere che mandi qualcuno ad effettuare la necessaria riparazione. Insomma, senza troppi giri di parole, ti chiedi: nel caso di riparazione della casa in affitto, devo avvisare il locatore? Se si tratta di una riparazione urgente, posso provvedervi e poi farmi rimborsare dal locatore? Cosa devo fare se anticipo la spesa e il locatore non vuole rimborsarmi?

Manutenzione casa in affitto: a chi spetta?

Quando si parla di manutenzione della casa in affitto, devi sapere che essa spetta in parte al proprietario/locatore ed in parte all’inquilino/conduttore. In particolare devi ricordare che l’obbligo del proprietario di consegnare la cosa in buono stato, permane anche durante il decorso del contratto di locazione, durante il quale le riparazioni saranno poste a carico del medesimo, fatte salve quelle di piccola entità e che siano legate all’uso normale della cosa locata [1]. In altri termini, al locatore spetta la cosiddetta manutenzione straordinaria (quale ed esempio la riparazione degli impianti, per altro necessari all’uso dell’immobile locato, le tubature nelle pareti, ecc) mentre sul conduttore grava quella ordinaria (quale ad esempio, la riparazione di uno scarico, di un rubinetto, di una presa elettrica difettosa, ecc). Quindi, se dovesse rompersi una caldaia piuttosto che l’autoclave a servizio dell’appartamento, l’intervento non potrà che essere posto a carico del locatore. Ebbene, se ciò dovesse accadere, ricordati di avvisarlo.

Rottura impianto: devo avvisare il locatore?

Hai appena appreso che in caso di rottura di un impianto a servizio dell’appartamento da te locato, la competenza circa la riparazione del bene è a carico del locatore. Ebbene, se ciò dovesse accadere, ricordati sempre di avvisarlo. Si tratta di una regola di buon comportamento, da adottare a prescindere da quanto risulta affermato dalla legge. Infatti, avvisando il proprietario lo metterai a conoscenza del problema, in condizione di intervenire ed eviterai pertanto ogni equivoco o contestazione in merito. Inoltre, devi sapere che è la legge [2] a prevedere l’obbligo di avviso, anche quanto si tratta di una riparazione urgente e dove, cioè, non c’è il tempo per aspettare l’intervento del proprietario, ma è provvidenziale riparare immediatamente il bene e a proprie spese, salvo il giusto rimborso. Quindi, ricapitolando:

  • nel caso di riparazione non urgente, il locatore dovrà essere avvisato (meglio per iscritto. Magari con una mail) e dovrai attendere che provveda;
  • nel caso di riparazione urgente, devi avvisare il proprietario (meglio per iscritto. Magari con una mail) e, contestualmente, potrai effettuare l’intervento a tue spese, salvo il diritto di indennizzo nei confronti del locatore. Per la verità, a questo proposito, una sentenza della Cassazione [3] non esclude il diritto al rimborso a favore dell’inquilino, anche se non c’è stato il predetto preavviso, tuttavia è buona regola prudenziale, informare sempre il locatore dell’accaduto.

Riparazione impianto: e se il locatore non vuole rimborsare l’inquilino?

Si è rotta la caldaia e sei senza acqua calda e riscaldamento, in pieno inverno: potresti mai attendere i comodi del proprietario, debitamente informato a riguardo, ma non intervenuto affatto? Assolutamente no, ed allora eccoti una tipica situazione dove sei legittimato a provvedere senz’altro indugio, fatto salvo il diritto al rimborso delle spese affrontate per una riparazione di un impianto. Tuttavia, il locatore non vuole pagare alcunché: cosa deve fare l’inquilino? Innanzitutto, in previsione di future contestazioni, non ti dimenticare di fotografare, per quanto ti è possibile, il danno verificatosi e poi di farti fatturare l’intervento, in modo da avere prova di quanto hai versato. Dopodiché se con un semplice avviso verbale, non avrai sortito alcun effetto, invia al locatore una richiesta formale di pagamento, con allegata la copia della fattura (se a questo scopo ti rivolgerai ad un legale, forse otterrai un miglior risultato). Se neanche quest’iniziativa avrà prodotto i suoi frutti, purtroppo non ti resterà che l’azione legale.

note

[1] Artt. 1575 – 1576 cod. civ.

[2] Art. 1577 cod. civ.

[3] Cass. civ. sent. n. 16089/2003


4 Commenti

    1. Buongiorno Laura. Devi sapere che sin dal giorno dopo la scadenza del pagamento dell’affitto decorrono gli interessi al saggio legale previsto dal contratto o, in assenza, dal codice civile. Interessi che, quindi, ricadono sull’affittuario. Più aumenta il ritardo, maggiori saranno gli interessi. Il padrone di casa può sfrattare l’inquilino solo se il ritardo supera una soglia predeterminata dalla legge. Questo non toglie che il locatore possa subito diffidare il conduttore con una raccomandata a.r., anche a firma del proprio avvocato. Essa servirà a sollecitare il versamento dei canoni non riscossi, a interrompere la prescrizione e mettere in guardia l’inquilino dalle conseguenze di una protratta morosità. Conseguenze che, come noto, implicano inesorabilmente lo sfratto.

  1. Vorrei ristrutturare la mia casa. E’ previsto qualche bonus? Ci sono agevolazioni a cui posso aver diritto? Grazie per le vostre eventuali risposte e informazioni

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