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Problemi con l’inquilino: si può recedere dall’affitto?

20 Gennaio 2019


Problemi con l’inquilino: si può recedere dall’affitto?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 20 Gennaio 2019



In quali casi il padrone di casa (locatore) può recedere dal contratto di affitto (locazione) se l’inquilino (conduttore) non rispetta gli impegni presi?

Andare d’accordo non è facile. Ma con i partner commerciali si fa spesso buon viso a cattivo gioco in nome degli affari. Quando però si tratta dell’inquilino a cui si è dato in affitto il proprio appartamento è più difficile mandare giù i bocconi amari; in gioco c’è infatti uno dei beni più preziosi (in termini monetari, si intende) che si possano avere al giorno d’oggi: la casa. Ma quali sono i rischi se le parti in gioco litigano tra di loro? Eventuali screzi tra proprietario dell’immobile (il cosiddetto “locatore”) e affittuario (il cosiddetto “locatario” o “conduttore”) possono consentire al primo di interrompere sul più bello il rapporto e imporre al secondo di sloggiare? Detto in termini giuridici, quali tipi di inadempimento del conduttore giustificano il recesso anticipato dal contratto da parte del locatore?

In generale, in base al nostro codice civile, la violazione di una delle prestazioni essenziali del contratto – quelle cioè determinanti per la sua stessa esistenza e utilità – autorizza a rivolgersi al giudice per ottenere il “recesso per inadempimento”. Di sicuro l’esempio più evidente è quello della morosità, ma vi sono altre ipotesi da tenere in considerazione. Pertanto, se hai problemi con l’inquilino e ti chiedi se si può recedere dall’affitto, non ti resta che metterti comodo e leggere le istruzioni seguenti.

Cause di recesso dall’affitto

Recesso delle parti alla disdetta del contratto

La legge sulla locazione prevede la possibilità di un recesso senza bisogno di motivazione, da parte di entrambe le parti, solo alla scadenza del contratto. La locazione, come noto, scade:

  • ogni 4 anni, nel caso di contratto a canone libero (alla prima scadenza è previsto un rinnovo automatico per altri 4 anni);
  • ogni 3 anni, nel caso di contratto a canone concordato (alla prima scadenza è previsto un rinnovo automatico per altri 2 anni).

Quindi, prima di tale momento, non è possibile recedere salvo che per gravi motivi (di cui parleremo a breve).

La comunicazione va inviata all’altra parte sei mesi prima della scadenza del contratto, con raccomandata a.r. o con posta elettronica certificata. Fa fede la data di ricevimento della lettera: per cui, se questa dovesse essere recapitata anche un solo giorno dopo la scadenza del termine, il contratto si rinnova automaticamente, con tutti gli obblighi connessi per entrambe le parti. Così il contratto a canone libero si rinnova per altri 4 anni mentre quello a canone concordato per altri 3 anni.

Fa eccezione solo la prima scadenza (ossia dopo i primi 4 anni nella locazione a canone libero, o dopo i primi 3 in quella a canone concordato): in questa ipotesi è previsto un automatico rinnovo del contratto rispettivamente per altri 4 o 2 anni. In tale occasione, solo l’inquilino può recedere dal contratto impedendo il rinnovo automatico con la lettera di disdetta. Il locatore invece lo può fare solo se ricorrono specifiche cause indicate dalla legge (li indichiamo in nota [1]). Agli ulteriori rinnovi, invece, anche il locatore può recedere senza dare motivazione.

Recesso del conduttore per cause indicate in contratto

Una seconda ipotesi di recesso dalla locazione è quando questa viene indicata esplicitamente nel contratto di locazione, ma è solo a favore dell’inquilino. Ad esempio, il contratto può consentire a quest’ultimo di abbandonare in qualsiasi momento l’appartamento nel momento in cui subisce un trasferimento lavorativo.

Recesso del conduttore per gravi motivi

L’ultima forma di disdetta è quella per gravi motivi che opera solo a favore dell’inquilino e non del locatore, anche se non prevista nel contratto. La legge non indica quali sono i “gravi motivi” che consentono al conduttore di dare disdetta anticipata, tuttavia la Cassazione ha integrato tale lacuna stabilendo che:

  • si deve trattare di un motivo sopravvenuto rispetto alla firma del contratto e all’epoca imprevedibile (se una persona già sa, alla stipula della locazione, che dovrà andarsene dopo due anni, non può poi invocare i gravi motivi);
  • il motivo deve essere non imputabile a causa del conduttore (si pensi alla richiesta di trasferimento al proprio datore di lavoro);
  • si deve verificare un’oggettiva impossibilità ad abitare l’immobile (si pensi a una persona che diventa paralitica e abita al terzo piano di un palazzo senza ascensore oppure a chi viene trasferito in una sede lavorativa che dista più di 100 chilometri).

Cause di recesso del locatore

Recesso del locatore per morosità

La legge consente al locatore di recedere anticipatamente dal contratto solo in caso di morosità

  • sia nel pagamento del canone di affitto (deve esserci un ritardo di almeno 20 giorni)
  • sia nel pagamento degli oneri condominiali imputati al conduttore (l’importo deve essere pari ad almeno 2 mensilità del canone).

Fuori da questi due casi la legge, almeno in forma esplicita, non indica altri casi di recesso per il locatore. Tuttavia, come detto, posto che il Codice civile consente il recesso in tutti i casi di grave inadempimento, i giudici hanno individuato ulteriori ipotesi. Qui di seguito indicheremo le più importanti.

Recesso del locatore per mancato rispetto del regolamento di condominio

Una causa di recesso anticipato per il padrone di casa è il rispetto del regolamento di condominio. Come noto, nel contratto di affitto vi è quasi sempre una clausola in forza della quale il conduttore si impegna a rispettare il regolamento e a non violare i diritti degli altri condomini. Ebbene se ad esempio il condomino dovesse fare rumore, infastidendo così i vicini, o dovesse deturpare le pareti comuni del palazzo (ad esempio con bombolette spray) oppure dovesse utilizzare in modo inappropriato le parti comuni o diffondere odori ed esalazioni superiori alla normale tollerabilità, il locatore potrebbe chiedere la risoluzione del contratto per grave inadempimento. Si tratta di una causa ordinaria che non segue l’iter accelerato dello sfratto per morosità o per finita locazione.

Chiaramente deve trattarsi di gravi e ripetute violazioni del regolamento (si pensi all’inquilino che trasporta spesso in ascensore oggetti pesanti determinandone la rottura).

Recesso del locatore per uso illegittimo dell’appartamento

Un altro caso di grave inadempimento del contratto di locazione da parte dell’affittuario che consente il recesso anticipato è quello dell’utilizzo dell’immobile in modo improprio o diverso dagli accordi contrattuali. Si pensi a un magazzino che, nel contratto, viene locato come deposito merce ma che invece viene impiegato per la vendita; o al locale al piano terra dato in affitto per uso ufficio e invece viene utilizzato come centro di riparazione dei motorini (causando così rumore e molestie ai condomini dello stabile). Si pensi anche all’appartamento dato a uso abitativo che viene invece impiegato come studio professionale.

Recesso del locatore per sublocazione

Non è causa di recesso l’aver ospitato dei parenti a convivere nell’immobile anche se di essi non si è fatto menzione nel contratto. È invece causa di recesso la sublocazione a terze persone dell’intero appartamento se non espressamente autorizzata dal locatore; così come lo è la sublocazione di una singola stanza se il nominativo del nuovo inquilino non viene comunicato al locatore.

Recesso del locatore per danni all’immobile

Ulteriore ipotesi di recesso dalla locazione è in caso di gravi danneggiamenti all’immobile. Si pensi, ad esempio, alla caldaia che non viene sottoposta a manutenzione periodica decretando un rischio per l’intero stabile condominiale; o agli impianti idrici che perdono, causando infiltrazioni di acqua ai condomini sottostanti, e che tuttavia l’inquilino non intende far riparare per non vivere con gli operai in casa.

Guarda il video


note

[1] Il locatore può recedere dopo i primi 4 anni o dopo i primi 3 anni del contratto di locazione, impedendo così il rinnovo rispettivamente per altri 4 o 2 anni solo nei seguenti casi:

-necessità di adibire l’immobile ad abitazione o ad attività commerciale, artigianale o professionale propria, di un proprio figlio, del coniuge, dei genitori, dei parenti entro il secondo grado;

-necessità di ricostruzione o ristrutturazione dell’immobile che faccia parte di un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale si debba assicurare la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

-necessità di vendita dell’immobile; se il conduttore ha la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso Comune;

-se l’inquilino non occupa in modo continuativo l’immobile senza giustificato motivo;

-se il locatore intende vendere a terzi l’immobile e non abbia la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione: in tal caso il conduttore ha il diritto di prelazione.


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