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Apertura sul tetto condominiale

20 Gennaio 2019


Apertura sul tetto condominiale

> Diritto e Fisco Pubblicato il 20 Gennaio 2019



La finestra o l’abbaino praticato sul lastrico solare dal proprietario dell’ultimo piano devono essere autorizzati dall’assemblea? E con quali maggioranze?

Spesso, nei condomini, i proprietari dell’ultimo piano vorrebbero collegare il proprio appartamento con il tetto: c’è chi lo fa per aprire una finestra, una sorta di lucernario attraverso il quale far filtrare aria nel proprio solaio; c’è chi invece vorrebbe semplicemente accedere più facilmente al lastrico solare dal proprio appartamento, senza bisogno di uscire sulle scale; c’è chi invece desidera costruire un abbaino sulla copertura dell’edificio e ricavare uno spazio in più da usare magari come ripostiglio o lavanderia. Come si coniugano queste esigenze con il fatto che il terrazzo o il tetto sono parti condominiali su cui tutti i condomini hanno una quota di proprietà? 

A chiarire le regole sull’apertura sul tetto condominiale è il Codice civile e le numerose sentenze che, sull’argomento, si sono alternate sino ad oggi. È necessario chiedere l’autorizzazione all’assemblea e, nel caso, quale maggioranza bisogna raggiungere? Che succede se gli altri condomini si oppongono? Al di là delle autorizzazioni amministrative da presentare al Comune per rispettare le leggi sull’urbanistica e sull’edilizia, nei rapporti invece con il condominio quali sono gli obblighi che deve rispettare il condomino dell’ultimo piano che intende collegare l’appartamento al tetto o al terrazzo? 

Di tanto ci occuperemo qui di seguito distinguendo l’ipotesi del lastrico solare di uso esclusivo al condomino in questione da quella in cui la copertura sia invece condominiale.

L’apertura per collegare lastrico solare in uso esclusivo e appartamento sottostante  

Non c’è bisogno di permesso dell’assemblea per collegare il solaio al tetto o l’appartamento al terrazzo di uso o di proprietà esclusiva. Anche il taglio di alcune travi per l’inserimento di una porta di accesso su un terrazzo non altera la destinazione della copertura comune in uso esclusivo ad un condomino. L’importante è che le opere non pregiudichino la funzione di copertura e non determinino un rischio per la stabilità del palazzo. Ad esempio, un lavoro fatto in modo non adeguato determina spesso infiltrazioni di acqua che, dal lastrico solare, potrebbero giungere fino alle scale o negli altri appartamenti privati. In quel caso, ad essere responsabile è l’autore degli interventi che dovrebbe risarcire i danneggiati. 

L’apertura per collegare lastrico solare condominiale e appartamento sottostante  

Potrebbe apparire diversa la soluzione quando il lastrico solare è di proprietà condominiale. Praticare un’apertura per il collegamento con l’appartamento sottostante o realizzare un lucernario che, dal tetto, faccia filtrare luce all’interno del solaio genera sempre dissapori: si tratta infatti di un intervento che altera in modo definitivo l’aspetto della parte comune. In realtà, però, a ben vedere, questo comportamento non è illegittimo (salvi i limiti che diremo a breve). Difatti il Codice civile [1] stabilisce che «ciascun condomino può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne pari uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modifiche necessarie per il miglior godimento della cosa». Questo significa, in termini pratici, che ciascun condomino ha la facoltà di sfruttare le parti comuni al fine di un più intenso utilizzo purché ciò non sia incompatibile con i diritti degli altri. 

È quindi lecito ricavare, da una parte comune come il tetto, il lastrico solare o il terrazzo un’utilità aggiuntiva rispetto a quella ricavata dagli altri, con il limite solo di non alterarne la destinazione (cioè di non incidere sulla sostanza e struttura del bene) e di non impedirne l’altrui pari uso.

Sempre che il regolamento di condominio non vieti tale tipo di lavori (cosa che andrà verificata prima di praticare l’apertura di collegamento), l’assemblea non può impedire al proprietario del piano sottostante alla copertura comune di aprire su di essa dei collegamenti, realizzare abbaini e finestre per dare aria e luce alla sua proprietà o solo per avere un’utilità superiore. Ne consegue che nessuna autorizzazione preventiva deve essere chiesta all’assemblea. L’inizio dei lavori deve però essere comunicato all’amministratore di condominio che dovrà vigilare affinché non ci sia pregiudizio per il palazzo.

Anche in questo caso le opere devono essere realizzate a regola d’arte: non devono cioè compromettere la funzione di copertura del tetto. Diversamente, in caso di danni causati da infiltrazioni d’acqua e di umidità causati dall’apertura sul tetto a risponderne saranno sia il proprietario dell’ultimo piano (che ha eseguito i lavori), sia il condominio. Quest’ultimo infatti mantiene l’obbligo di controllare e custodire le parti comuni verificando che, su di esse, non vengano effettuati lavori pregiudizievoli per gli altri appartamenti. Vi è quindi un obbligo di custodia del condominio anche sul lastrico o sul tetto dell’edificio, rapporto che persiste indipendentemente dal soggetto che abbia eseguito i lavori sulle parti comuni stesse.

 


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