Si può subaffittare un ufficio o un negozio?

La cessione del contratto di locazione o la sublocazione dell’immobile sono possibili solo a condizione che, nello stesso tempo, venga ceduta o sublocata l’azienda. In caso contrario è sempre necessario il permesso del locatore.

Hai preso in affitto, alcuni anni fa, un appartamento per destinarlo in parte a ufficio, in parte a contatto con la clientela. Con il proprietario dell’immobile hai così firmato un contratto di locazione a uso commerciale della durata di 6 anni (con rinnovo automatico, alla prima scadenza, di altri 6 anni). Gli affari però stanno andando male e ora vorresti chiudere o trovare qualcuno che rilevi la tua attività, in modo da ammortizzare almeno una parte delle perdite. Hai trovato una persona interessata la quale però ha posto un’unica condizione: quella di rimanere all’interno dello stesso locale. Difatti, nel tempo, ti sei fatto una clientela e questa potrebbe essere sviata se la nuova gestione dovesse trasferirsi altrove. Non hai più buoni rapporti col locatore con il quale sei in arretrato di alcune mensilità; è verosimile quindi che questi opporrà un netto rifiuto all’ingresso di un’altra persona nell’immobile. Dall’altro lato non vuoi neanche farti sfuggire l’affare. Così ti chiedi se si può subaffittare un ufficio o un negozio. 

L’ipotesi è regolata in modo chiaro ed esplicito dalla legge sull’equo canone [1] che stabilisce quanto segue. Nell’ambito delle locazioni a uso commerciale, il conduttore può sublocare l’immobile o, addirittura, cedere il proprio contratto di locazione anche senza il consenso del proprietario dell’immobile a patto che venga insieme ceduta o locata l’azienda. In tal caso il cedente dovrà darne comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi solo per gravi motivi; deve farlo entro massimo trenta giorni dal ricevimento della comunicazione.

Se viene ceduto il contratto di locazione, che fine fanno gli eventuali arretrati del canone di affitto non pagati dal cedente (ossia dal precedente inquilino)? Tutto dipende da ciò che intende fare il locatore; questi infatti, a meno che non dichiari espressamente di liberare il precedente locatario da tale debito, può continuare a pretendere i soldi da entrambe le parti. In tal caso, comunque, dovrà agire prima nei confronti del nuovo affittuario e poi, eventualmente, in caso di esito negativo, nei confronti del precedente.

Se invece l’inquilino dell’immobile a uso commerciale vuole subaffittare il locale o cedere il proprio contratto di affitto senza però né vendere, né affittare la propria azienda (si pensi al caso di un imprenditore intenzionato ad avviare, negli stessi locali, un’attività completamente diversa) egli deve chiedere il permesso al locatore. Tale permesso può comunque essere concesso, in via preventiva, già alla firma del contratto stesso, con apposita clausola con cui si autorizza il subaffitto. Il conduttore deve comunque comunicare al locatore la cessione/sublocazione con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno.

In sintesi, al conduttore che ha sottoscritto un contratto di locazione commerciale è consentito sublocare l’immobile nonché cedere il contratto di locazione senza il consenso del proprietario, a condizione che venga contestualmente ceduta o locata l’azienda. Se ciò non avviene, per procedere il conduttore, salvo diversa pattuizione contenuta nel contratto, avrà bisogno dell’autorizzazione del locatore.

In ultimo si segnala l’esistenza del diritto di prelazione dell’inquilino di un immobile a uso commerciale nel caso in cui il proprietario intenda vendere l’immobile. A parità di prezzo, egli deve essere preferito rispetto ad eventuali terzi. A tal fine il locatore deve prima comunicargli il prezzo e le condizioni di vendita affinché questi, entro 60 giorni, dichiari se intende comprare l’immobile. Se rifiuta il locatore può concludere il contratto con altre persone, ma non può cambiare le condizioni rispetto a quelle offerte all’inquilino (non può ad esempio comunicare al conduttore un prezzo e poi, ottenuto il suo rifiuto alla prelazione, vendere a un corrispettivo più basso). Se il proprietario vuol modificare anche una sola delle condizioni di vendita deve ricomunicare all’affittuario l’avviso di vendita. Tale comunicazione non può essere fatta né con lettera raccomandata a.r. né con posta elettronica certificata ma a mezzo dell’ufficiale giudiziario del tribunale.

Per esercitare la prelazione l’inquilino deve offrire condizioni uguali a quelle comunicategli, via raccomandata con ricevuta di ritorno, da inviare al locatore. Il versamento del prezzo di acquisto va effettuato entro 30 giorni a decorrere dal 60°giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare.