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Si può subaffittare un ufficio o un negozio?

21 Gennaio 2019


Si può subaffittare un ufficio o un negozio?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 21 Gennaio 2019



La cessione del contratto di locazione o la sublocazione dell’immobile sono possibili solo a condizione che, nello stesso tempo, venga ceduta o sublocata l’azienda. In caso contrario è sempre necessario il permesso del locatore.

Hai preso in affitto, alcuni anni fa, un appartamento per destinarlo in parte a ufficio, in parte a contatto con la clientela. Con il proprietario dell’immobile hai così firmato un contratto di locazione a uso commerciale della durata di 6 anni (con rinnovo automatico, alla prima scadenza, di altri 6 anni). Gli affari però stanno andando male e ora vorresti chiudere o trovare qualcuno che rilevi la tua attività, in modo da ammortizzare almeno una parte delle perdite. Hai trovato una persona interessata la quale però ha posto un’unica condizione: quella di rimanere all’interno dello stesso locale. Difatti, nel tempo, ti sei fatto una clientela e questa potrebbe essere sviata se la nuova gestione dovesse trasferirsi altrove. Non hai più buoni rapporti col locatore con il quale sei in arretrato di alcune mensilità; è verosimile quindi che questi opporrà un netto rifiuto all’ingresso di un’altra persona nell’immobile. Dall’altro lato non vuoi neanche farti sfuggire l’affare. Così ti chiedi se si può subaffittare un ufficio o un negozio. 

L’ipotesi è regolata in modo chiaro ed esplicito dalla legge sull’equo canone [1] che stabilisce quanto segue. Nell’ambito delle locazioni a uso commerciale, il conduttore può sublocare l’immobile o, addirittura, cedere il proprio contratto di locazione anche senza il consenso del proprietario dell’immobile a patto che venga insieme ceduta o locata l’azienda. In tal caso il cedente dovrà darne comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi solo per gravi motivi; deve farlo entro massimo trenta giorni dal ricevimento della comunicazione.

Se viene ceduto il contratto di locazione, che fine fanno gli eventuali arretrati del canone di affitto non pagati dal cedente (ossia dal precedente inquilino)? Tutto dipende da ciò che intende fare il locatore; questi infatti, a meno che non dichiari espressamente di liberare il precedente locatario da tale debito, può continuare a pretendere i soldi da entrambe le parti. In tal caso, comunque, dovrà agire prima nei confronti del nuovo affittuario e poi, eventualmente, in caso di esito negativo, nei confronti del precedente.

Se invece l’inquilino dell’immobile a uso commerciale vuole subaffittare il locale o cedere il proprio contratto di affitto senza però né vendere, né affittare la propria azienda (si pensi al caso di un imprenditore intenzionato ad avviare, negli stessi locali, un’attività completamente diversa) egli deve chiedere il permesso al locatore. Tale permesso può comunque essere concesso, in via preventiva, già alla firma del contratto stesso, con apposita clausola con cui si autorizza il subaffitto. Il conduttore deve comunque comunicare al locatore la cessione/sublocazione con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno.

In sintesi, al conduttore che ha sottoscritto un contratto di locazione commerciale è consentito sublocare l’immobile nonché cedere il contratto di locazione senza il consenso del proprietario, a condizione che venga contestualmente ceduta o locata l’azienda. Se ciò non avviene, per procedere il conduttore, salvo diversa pattuizione contenuta nel contratto, avrà bisogno dell’autorizzazione del locatore.

In ultimo si segnala l’esistenza del diritto di prelazione dell’inquilino di un immobile a uso commerciale nel caso in cui il proprietario intenda vendere l’immobile. A parità di prezzo, egli deve essere preferito rispetto ad eventuali terzi. A tal fine il locatore deve prima comunicargli il prezzo e le condizioni di vendita affinché questi, entro 60 giorni, dichiari se intende comprare l’immobile. Se rifiuta il locatore può concludere il contratto con altre persone, ma non può cambiare le condizioni rispetto a quelle offerte all’inquilino (non può ad esempio comunicare al conduttore un prezzo e poi, ottenuto il suo rifiuto alla prelazione, vendere a un corrispettivo più basso). Se il proprietario vuol modificare anche una sola delle condizioni di vendita deve ricomunicare all’affittuario l’avviso di vendita. Tale comunicazione non può essere fatta né con lettera raccomandata a.r. né con posta elettronica certificata ma a mezzo dell’ufficiale giudiziario del tribunale.

Per esercitare la prelazione l’inquilino deve offrire condizioni uguali a quelle comunicategli, via raccomandata con ricevuta di ritorno, da inviare al locatore. Il versamento del prezzo di acquisto va effettuato entro 30 giorni a decorrere dal 60°giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare.

note

[1] Art. 36 Legge equo canone (L. 27 luglio 1978, n.392).


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2 Commenti

  1. E se nel contratto di affitto è scritto in modo esplicito che è vietato in ogni caso il subaffitto?
    Comunque è evidente che il proprietario è danneggiato da questa normativa. Tra l’altro qui si parla di esercizi commerciali e non di appartamenti dove l’affittuario potrebbe avanzare qualche diritto (figli minori o disabili, ecc).
    Quindi il proprietario, si fa per dire “proprietario”, risulta nelle mani dell’affittuario che può dare il negozio a chi vuole lui senza il consenso per l’appunto del cosiddetto “proprietario”.
    Ma alla resa dei conti di cosa sarebbe proprietario se poi non può decidere nulla?

    1. Condizione essenziale per la sublocazione è che ci sia il consenso scritto del proprietario dell’immobile, ossia l’iniziale locatore. A riguardo però la legge distingue tra:
      -sublocazione totale: in questo caso il conduttore può sublocare l’intero immobile a un terzo (subconduttore) solo ed espressamente autorizzato dal proprietario dell’appartamento. L’autorizzazione deve essere inserita in una clausola del contratto di affitto principale. Se il contratto non prevede nulla, il subaffitto totale è illegittimo. Il consenso non deve essere riferito alla persona del subaffittuario: è sufficiente un’autorizzazione preventiva e generica. Una volta fornito tale consenso, il proprietario non può più dissentire sul singolo individuo cui l’immobile viene dato in subaffitto. Di norma, il contratto di affitto prevede l’obbligo, per l’inquilino che dà in subaffitto l’appartamento, di comunicarlo di volta in volta al padrone di casa. Tuttavia, secondo la Cassazione, l’omissione di tale comunicazione non costituisce inadempimento grave e non implica quindi la risoluzione del contratto e lo sfratto;
      -sublocazione parziale: in questo caso vengono date in subaffitto una o più camere e non l’intero appartamento a un’unica persona. A differenza di quanto avviene per il subaffitto totale, qui non c’è bisogno di una preventiva autorizzazione del locatore né dell’inserimento di una specifica clausola nel contratto di affitto principale. Tuttavia, il conduttore deve dare preventiva comunicazione al locatore in cui indica la persona del subconduttore, la durata del contratto e i vani sublocati. Se viene omessa tale informativa, la sublocazione è comunque valida: essa quindi non è causa di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento. Nella sublocazione parziale avviene dunque l’esatto contrario di quella totale: se nulla è indicato nel contratto, il subaffitto parziale è lecito e possibile. Se il padrone di casa vuol vietare il subaffitto parziale lo deve scrivere nel contratto di locazione. Il locatore può opporsi per gravi motivi alla sublocazione entro 30 giorni dal ricevimento della comunicazione, a pena di decadenza.

      Superato il problema delle autorizzazioni del proprietario della casa, l’unica questione che si può porre è quella della compatibilità del subaffitto con eventuali clausole restrittive del regolamento di condominio.

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