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Comunione ereditaria e indennizzo per uso esclusivo della casa comune

16 Febbraio 2019 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 16 Febbraio 2019



È ancora in corso la causa di divisione dell’eredità con i miei due fratelli. Su tutto siamo proquota indivisa. Fra i cespiti immobiliari vi è l’abitazione che io uso da sola e in cui ho la residenza. Uno dei miei fratelli non abita qui da almeno 13 anni consecutivi ma vi ha la residenza e vi riceve la posta cartacea; l’altro mio fratello che amministra le comproprietà immobiliari i contratti e il conto corrente comune in banca dove vengono versati gli affitti di attività commerciali, abita e ha la residenza in un altro punto della città. Nessuno di noi ha fatto possessoria nè petitoria circa l’uso dell’appartamento. Da settembre 2018 dal mio 1/3 dell’importo degli affitti mi è stato detratto un importo mensile deciso dai miei due fratelli, a titolo di mio indennizzo nei loro confronti per l’uso della casa. Tutto questo però non dev’essere stabilito dal giudice?

In virtù del quesito posto, è opportuno esporre sinteticamente quanto segue:

Uso esclusivo della cosa comune: l’indennizzo

A proposito dell’uso della cosa comune, la legge [1] prevede che lo stesso debba avvenire senza alterare la destinazione della cosa e senza impedire che gli altri condomini ne facciano parimenti uso.

Tale principio di legge è stato oggetto di riconoscimento ed applicazione da parte di molteplici decisioni giurisprudenziali [2].

Tuttavia, è stata altresì precisato che qualora per caratteristiche o per qualunque altra condizione non sia possibile un godimento diretto della cosa comune, e che quindi non sia possibile per ogni contitolare fare parimenti uso del bene, i comproprietari possano stabilirne l’uso indiretto [3]. Ad esempio concedendo in locazione l’immobile in comproprietà e dividendosi il canone di locazione, tra i comproprietari, nel rispetto delle rispettive quote.

Ebbene, la problematica descritta si verifica in molti casi, tra i quali anche quello in cui la comunione deriva da una successione ereditaria. In tal caso, infatti, è frequente che gli eredi siano molteplici e che, in particolare per i beni immobili, sia difficile se non praticamente impossibile, un uso identico tra i contitolari oppure a turnazione sul bene in questione.

In un caso come questo appena descritto, potrebbe risultare complicato anche concedere in locazione il bene comune: potrebbe, infatti, trattarsi dell’abitazione di uno degli eredi e, pertanto, sarebbe oltremodo inopportuno sfrattare il comproprietario, costringerlo alla ricerca di una nuova residenza, locare l’immobile in comunione, così liberato, ed infine dividersi il canone ottenuto.

Per questa ragione, sempre la Suprema Corte di Cassazione, già citata in nota [3], ha affermato che il comproprietario che durante il periodo di comunione abbia goduto esclusivamente dell’intero bene comune, debba riconoscere agli altri comproprietari, quale indennizzo per la descritta situazione, i cosiddetti frutti civili prodotti dal bene occupato. In pratica, facendo riferimento ai prezzi di mercato, questi frutti civili dovrebbero identificarsi con l’importo che si sarebbe potuto ottenere da altri, concedendo il bene in locazione.

Si tratta di una conclusione, come precisato dalla stessa Cassazione, che prescinderebbe e sarebbe del tutto indipendente da una delibera in tal senso dei comproprietari del bene.

Secondo, invece, un’altra e più recente giurisprudenza, godere esclusivamente di un bene comune non significa automaticamente generare un pregiudizio economico a carico degli altri comproprietari, soprattutto se questi sono consenzienti rispetto a questa situazione. Per questi motivi, quindi, se non c’è stata alcuna richiesta di utilizzo diretto del bene comune, i comproprietari esclusi dal possesso non potrebbero pretendere alcun indennizzo [4].

CASO CONCRETO

Secondo la più recente giurisprudenza citata in nota [4], la pretesa dei fratelli della lettrice, descritta in quesito, e riguardante l’indennizzo per l’occupazione esclusiva della sua abitazione, anch’essa oggetto di comunione ereditaria, apparirebbe corretta soltanto se:

– le avessero esplicitamente richiesto l’utilizzo diretto e paritario della predetta abitazione;

– lei avesse negato alcun consenso a tale richiesta e avesse di fatto impedito l’uso comune del descritto immobile.

Pertanto, solo ove dovessero mancare i descritti presupposti, facendo leva sul citato orientamento giurisprudenziale, sarebbe possibile contestare il preteso indennizzo.

A proposito di quest’ultimo, per chiederlo ed ottenerlo, si ricordo che non è necessario un ordine del giudice, ma sarebbe sufficiente una delibera in tal senso da parte dei comproprietari (anche se l’orientamento giurisprudenziale citato in nota [3], ritiene superfluo anche questo requisito).

Ovviamente appare chiaro che sarebbe compito del giudice valutare correttamente la descritta pretesa, e, anche in quest’ottica, giudicare se le avessero chiesto un indennizzo particolarmente esoso o al di sopra dei prezzi di mercato, eventualmente, su sua istanza, conformando il detto indennizzo ad una giusta misura.

 

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Marco Borriello

note

[1] Art. 1102 cod. civ.

[2] Cass. Civ. sent. n. 4617/2007 – n. 7637/2009

[3] Cass. Civ. sent. n. 20394/2013


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